見微知滬｜上海土拍持續“小陽春”，除了溢價成交還有哪些看點？

上海土地交易市場，又是熱度很高的一天。

3月28日，上海2025年第三批次土地出讓交易順利完成，共出讓4幅地塊。其中，靜安大寧、浦東北蔡兩幅地塊分別以32.3%和超40%的高溢價成交，郊區的閔行紫竹地塊溢價成交，青浦西岑地塊底價成交。

兩個中環內的高溢價成交甚至刷新了“地王價”，顯示出滬上土拍市場“小陽春”的熱度。而郊區地塊同樣溢價成交，也反映出市場對上海遠郊區域持續增長的信心。

從2024年以來整體情況看，上海土地交易市場明顯呈現日益趨暖的態勢，且不同類型地塊的配置策略各有側重。近來，上海土拍市場更注重整體提升土地資源配置的效率與效益，通過土地供給引導市場優化產品打造，用“高品質建設”引導好土地造好房子，也呈現出一些新的特點。

首先，上海土地市場熱度持續攀升。剛結束的2025年第三批次土地出讓，高溢價成交再次出現。靜安大寧地塊，經9名競買人67輪競價，以溢價率32.31%、總成交價24.8564億元，由大華集團旗下的上海華楊房地產開發有限公司摘得，成交樓面單價達到9.27萬元/平方米，刷新了該區域“地王”的標準。

另一邊，浦東北蔡地塊在第一環節競價中，7名競買人66輪競價達到40%溢價封頂，隨後2位競買人進入第二環節競“高品質建設”。最終，經過“商品住宅裝修標準” “公共服務設施” “高端人才住房配建比例”的競拍，綠城房地產集團有限公司拿下該地，成交總價29.16億元、成交樓面單價7.14萬元/平方米。

如果把時間再拉長一點，2025年上海第一批4幅地塊（涉虹口、浦東、松江、奉賢）全部溢價出讓，平均溢價率高達33.56%，虹口地塊還創下2025年全國最高樓面價紀錄，成交樓面價達11.75萬元/平方米。

第二個特點，新城等郊區板塊成爲投資新熱點，與市中心相比不甘示弱。這次推出閔行紫竹地塊，雖然距離市中心30公里左右，最終也以溢價率18.97%成交。

結合上海近幾輪土拍，溢價現象在新城等遠郊地塊頻頻出現。3月初，上海第二批次推出了嘉定新城F03A-4地塊，該地塊成爲上海2025年首個叩響第二輪“高品質建設指標”競拍大門的宅地，最終由招商蛇口以溢價率30%、26.6億元競得。

2025年第一批次松江新城地塊以14%溢價率成交、奉賢新城地塊以溢價率16.5%成交。再往前，2024年第八批次寶山淞南板塊兩幅地塊以14.86%及16.03%的溢價率出讓；第九批次松江洞涇地塊以27.93%高溢價率出讓。

可見，新城板塊由於配套不斷完善、發展潛力大，逐漸成爲房企爭搶的投資目標。

第三，上海房地產市場正以“高品質建設”的標準，引導房企建造優質住宅，在寸土寸金的上海，真正用好土地造好房子。

2024年8月，上海在土地出讓公告中強化了“高品質建設”的要求，實行“雙高雙競”。當第一輪競價達到一定的溢價空間後，競買人轉入競“高品質建設”環節，對“裝修標準” “公共服務設施”“高端人才住房配建”等順次競買。當“高品質建設”環節的競拍都達到上限值後，再進入下一輪競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。

新規實施半年多來，上海已有多個地塊進入了競“高品質建設”環節，而且即使在新城等郊區地塊，也進一步提高了裝修標準、公共服務設施等品質要求。這樣的舉措，使市場熱度較高的地塊能實現“高品質建設一地一方案”，同時達到“市場化配置價高者得”的目標。

目前，上海土地供應的節奏明顯加快，2025年前兩批次土地供應沒多久，第三批次土地出讓交易已順利完成。隨着市場信心的恢復，土地市場的活躍度提升，未來上海可能會繼續加大優質地塊供應，同時引導開發商建造更高質量的住房，以推動市場的健康發展。