“好房子”國家標準發佈 對市場影響幾何？

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

多方推動下，“好房子”國家標準正式落地。

3月31日，住房和城鄉建設部發布《住宅項目規範》（以下簡稱《規範》），要求住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧爲目標，遵循“經濟合理、安全耐久，以人爲本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則，規範將於今年5月1日起施行。

《中國經營報》記者瞭解到，近兩年，新建商品房市場逐漸向改善型過度，《規範》落地後，將住宅建築標準整體拔高，好產品供給的示範效應會不斷增強，從而驅動換房鏈條。

層高不低於3米

隨着住房供求關係發生變化，建設符合市場需要的“好房子”、提供好服務成爲房地產行業發展新模式的重要內容。近兩年不少地方持續優化土拍規則、改善土地規劃設計條件和套型要求，引導和鼓勵房企打造更優質的產品。

今年《政府工作報告》指出，要完善標準規範，推動建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。

在3月9日舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹稱，住房和城鄉建設部調研瞭解到，大家對“好房子”有幾個“度”需要重點關注，即房間的高度、溫度、溼度、淨度和亮度，以及採光度。

倪虹指出，“好房子”離不開新科技，住房和城鄉建設部接下來一方面將大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料、新產品，着力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關心的問題，另一方面，會積極推廣全屋智能。

此次《規範》規定，新建住宅建築層高不低於3米。臥室、起居室的室內淨高不應低於2.6米，局部淨高不應低於2.2米，且局部淨高低於2.6米的面積不應大於室內使用面積的三分之一。

若利用坡屋頂內空間作爲臥室、起居室時，室內淨高不低於2.2米的使用面積不應小於室內使用面積的三分之一。

據瞭解，此前我國實行的住宅層高標準，是住房和城鄉建設部和國家質檢總局聯合發佈的《住宅設計規範》中規定，住宅層高宜爲2.80米。“宜”是建議性要求，所以各地具體執行的時候，高低略有不同。

其中，北京市的《住宅設計規範》對於商品房的層高標準是不得小於2.8米，以保證室內淨高不低於2.5米。

室內空間方面，《規範》提出，臥室的使用面積不應小於5平方米。廚房的使用面積不應小於3.5平方米。便器、洗浴器和洗面器集中配置的衛生間的使用面積不應小於2.5平方米。

在新建住宅隔音、防滲漏、抗震等性能指標方面，該《規範》對建築內的電梯、空調室外機等設備傳播到臥室、起居室內的噪聲，規定了嚴格的限值。

此外，《規範》還提出了，4層及以上住宅設置電梯；提高陽臺等臨空處欄杆高度；要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內；要求空調室外機安裝在專用平臺；規定了不同氣候區供暖、空調設施設置要求等。

根據住房和城鄉建設部發布的公告，該《規範》爲國家標準，是一項強制性工程建設規範，全部條文必須嚴格執行。

這意味着，如果國家或各地現行的建設標準中有不一致的，以新《規範》爲準。

對樓市影響幾何？

業內關注規範落地後，對市場影響幾何。

首先，對於房企而言，層高從2.8米提高到3米，提高隔聲指標和隔聲性等會增加建築成本。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，現在隨着智能建造水平提高，造樓機、機器人、裝配式的應用，建築施工效率也在提高，縮短施工時間可節省人力、財務成本。另外，住宅產品品質提高後，會在價格上有所體現。“房子迴歸居住屬性，大宗商品屬性，也必然像其他大宗商品一樣，會存在品質差異的加成。”

從近兩年新房市場銷售趨勢來看，消費者正在從“有房住”向“住好房”轉變，更加註重居住品質和舒適度。改善型項目在熱點城市中心區域的去化週期普遍在10個月以下。不少高端改善盤價格雖高，但因產品力突出，仍能實現高去化率。

與此同時，多數核心一、二線城市地方政府在覈心區域積極儲備地塊，支持開發商打造高品質住宅。此外，隨着土拍規則鬆綁，多數城市地塊已無銷售指導價限制。

《規範》落地後，是否會對開發商存量在售項目造成衝擊？一位房企營銷負責人告訴記者，從2023年開始，剛需客羣大多數開始轉向二手住房和租賃居住，新房市場所吸納的主要是改善型住房需求。

據李宇嘉介紹，近年來新房市場供給的項目，基本上已開始向配套完善、品質優越、服務良好、功能先進的“好房子”靠攏。很多改善型產品，特別是一些低密度的項目，已經開始試行3米層高，在層高、隔聲、降噪、安全等方面加大投入，同時加大服務“一老一小”等方面的配套設施投入，甚至開始“內卷”式競爭。

此次《規範》則是針對所有購買新房的人羣，將住宅建築標準整體拔高。他指出：“對於市場上已經面世的改善型住房，開發商競爭的是‘上限指標’，或高限指標，即已經超越了底線指標，所以影響並不是很大。”

總體來看，李宇嘉指出，自2023年以來，新建商品房市場逐漸由改善型需求主導，但符合改善需求的房源比較少。現在《規範》發佈以後，新房消費底線標準提高，好產品供給的示範效應會不斷增強，從而帶動換房鏈條，包括本不打算換房的人羣，也因爲看到了綜合品質更高、價格更適宜的新房產品，從而驅動改善需求。

同時，換房需求釋放出來以後，也會帶動二手房掛牌，這對於新市民、年輕人“上車”是有幫助的。“上車以後，由於住房消費成本低，不影響生活消費，更有動力在未來改善居住品質，購置高品質的好房子，從而帶動構建先租後買、先小後大，先上車後改善、逐步提升居住福利的梯度購房消費模式，這是我國房地產可持續發展的路徑，也是房地產發展的新模式。”他表示。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：翟軍）