“好房子”定標準，讓供給更適配需求

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

3月31日，國家標準《住宅項目規範》發佈實施（以下簡稱“新規”）。前不久，備受關注的“層高不低於3米”的要求，就來自這份標準。

新規的發佈實施，一方面是基於居民住房需求從“有沒有”向“好不好”的變化，結合住建部近年來對居民在住房消費領域的一些新變化、新訴求的深入調研後而修訂，目的就是迴應居民訴求、解決居住領域的一些痛點；另一方面，在住房供求關係發生重大變化以後，基於規模化供給房屋的規範導向，須轉向行業高質量發展的導向，底線標準提高就是應有之義。

比如，過去住房供應緊張，爲了增加更多的房源，住宅項目往往是高密度、高容積率的，住宅層高不得不施行“不宜低於2.8米”的規範。現在，居民們不再滿足於現有的居住空間了，對室內通風、採光的要求，對個性化裝飾的要求也高了。於是，這一規範提升至3米，從而可以讓室內有更好的天然採光和自然通風，更好的空間感受，也能適應個性化裝修的新趨勢。

比如，新規要求4層及以上住宅設置電梯，這也是針對我國已進入中度老齡化，老年人上下樓梯較爲困難的實際情況而做出的修訂。同時，近年來二手住房交易、裝飾裝修的頻率提升，若沒有電梯，即便是1樓到3樓的重物搬運，也是非常困難的，導致人力成本明顯上升、進度受阻。另外，該規定也讓加裝電梯能覆蓋多數存量老舊小區，讓政策紅利惠及更多民衆。

還比如，新規提出夏熱冬冷地區住宅應設供暖設施或預留安裝位置。對於秦嶺淮河以南、長江流域以北的廣大區域來說，“冬冷”的現象很明顯，但一直以來住宅項目並無集中供暖安排。近年來，由於極端天氣頻發，部分居民有需求，一些新增住宅項目通過增加地暖來滿足市場，但空間、成本上與當地規範有一定衝突。新規實施後，從源頭上爲統一部署掃清了障礙。

在打造“好房子”方面，新規在國家標準上打了樣。需要注意的是，這是底線標準的提高，未來各地都要按照這個標準來審批推進住宅項目，也是“好房子”的規定動作，新增項目、部分改造項目的建造不能低於這個底線標準。這與近期各地出臺容積率新規、綠化新規，提高公共空間（露臺、陽臺、飄窗等）面積佔比，鬆綁供地規則，積極鼓勵房企參與的“第四代住宅”有一定差異。後者基本能達到底線指標，更多是提高上限指標，甚至“捲上限”。

目前，我國針對“第四代住宅”尚未出臺統一的技術規範與明確定義，各地都在進行多種嘗試。一般來說，第四代住宅是集“空中園林”“垂直綠化”等於一體的住宅，也被稱爲城市森林花園住宅或立體花園住宅。與傳統住宅相比，每套住宅一般配備獨立的空中花園或露臺，並有更大的公共空間、綠化空間，以親近大自然，增加親子互動，提升住宅質量和體驗。

筆者認爲，“第四代住宅”和“好房子”，都是適應居民改善型需求爆發式增長而產生的，可以說“第四代住宅”是“好房子”的一類。但是，“好房子”是提高底線指標後的住房新產品，具有普惠性、適應最廣泛人羣。比如，不僅商品房要建成“好房子”，保障性住房、老舊小區也要打造或改造成“好房子”，目的就是提高全體居民的住房福利，這也是住房高質量發展的結果。而“第四代住宅”更多是上限標準一再拔高，適合高收入羣體的高端改善。

有人擔心，新規發佈以後，會不會因爲投入增加而導致房價上漲？筆者認爲，不能簡單這麼判斷。一方面，各地紛紛提高供地效率（比如“拿地即開工”）、完善供地模式（比如限地價、競方案）、優化規劃報建手續、優化公攤規則、“白名單”優先支持等，給開發成本減負；另一方面，隨着智能建造水平提高、造樓機、機器人、裝配式的應用，也能降低一定成本。

更需要注意的是，房子迴歸居住屬性，迴歸大宗商品屬性以後，也必然像其他大宗商品（比如汽車）一樣，會因爲消費習慣或消費意願的差異、逐步升級的理念，而購置不同區位、價位、品質的住房，從而產生不同價格梯度的產品。

根據筆者調研，很多改善型購房者都願意爲品質高、配套好、設計優的住房產品支付更高的溢價。2023年以來，新建商品房市場以改善型需求爲主導，但符合改善需求的房源較少。新規發佈以後，“好房子”上市供給會產生示範效應，即產品供給端的全新變化會讓房子供給更加適配需求，拉動需求端從而帶動換房需求。特別是，本不打算換房的人羣，因看到了綜合品質更高、性價比更高的新房產品而驅動改善居住，第四代住宅受歡迎也是這樣的道理。

同時，市場上產品供給更多元，以供大家選擇。換房需求釋放出來以後，會帶動二手房掛牌，有助於新市民、年輕人“上車”。畢竟，很多二手房不僅單價低、總價低，而且多位於中心區，有傳統的教育資源配置，區位優勢突出，這是他們實現“住有所居”的一個可行的、低成本路徑，從而更有動力在未來購置高品質的好房子，構建“先租後買、先上車後改善”，逐步提升的梯度住房消費模式，這是我國房地產可持續發展的路徑，也是房地產的新模式。