公募REITs“貨架”再度上新 市場規模有望持續提升

證券時報記者 餘世鵬

上週，南方基金、華夏基金、創金合信基金等多家公募旗下REITs佈局迎來新進展。其中，首批數據中心REITs的正式獲批，填補了數據中心領域的市場空白，讓不斷多樣化的REITs產品又多了一個新品。

截至6月20日收盤，全市場的公募REITs產品數量已超過了85只，底層資產已擴展至十大類型。業內人士表示，政策支持疊加市場運行效率、底層資產多樣性、投資者認知水平等方面的持續改善，公募REITs有望迎來進一步發展。

又一批公募REITs獲批

根據證監會官網6月20日披露的最新數據，上週迎來新進展的公募REITs，首先是兩隻數據中心資產標的。其中，南方萬國數據中心REIT是上交所首單數據中心類公募REITs產品，募集份額總額爲8億份；南方潤澤科技數據中心REIT則是深交所首單數據中心公募REITs產品，募集份額爲10億份。

兩隻產品從3月上報到6月獲批，前後歷時3個月左右，成爲全國首批獲批的數據中心REITs產品。南方基金表示，這類產品的獲批，標誌着國內REITs底層資產實現戰略性擴容，首次填補數據中心領域市場空白，爲資本市場注入全新活力，也爲數據中心行業通過資產證券化拓展融資渠道提供了創新性實踐案例。

其次，上週華夏基金和創金合信基金旗下均有公募REITs獲批。6月19日，華夏華電清潔能源REIT獲證監會准予註冊批覆，並於上交所註冊生效，募集份額爲5億份。同日，創金合信首農產業園REIT獲批，募集份額爲10億份。

創金合信首農產業園REIT，是創金合信基金旗下首隻REIT產品，該基金的項目發起人爲北京首農食品集團有限公司，原始權益人爲北京首農信息產業投資有限公司，項目底層資產爲中關村移動智能服務創新園。數據顯示，該園區2021年投入運營，目前出租率穩定在較高水平，截至2024年12月31日，出租率約爲94.8%。

二級市場行情火熱

根據Wind統計，包括上述產品在內，截至6月20日收盤，全市場的公募REITs產品數量已超過了85只，底層資產已擴展至十大類型。具體看，逾85只公募REITs來自26家基金管理人，既有華夏基金、易方達基金、南方基金等頭部公募，也有中金基金、中航基金、中信建投基金等中小公募。此外，接下來還有長城基金等機構陸續入局公募REITs賽道。

根據上市公司華能國際近期公告，擬以下屬公司持有相關項目申請發行基礎設施公募REITs，長城基金擬擔任基金管理人。創金合信基金對證券時報記者表示，除了本次獲批的創金合信首農產業園REIT和已獲交易所受理的創金合信電子城產業園REIT外，還有多個項目正在推進中。

截至6月20日，全市場有66只已上市的公募REITs產品，總市值持續站穩2000億元之上。從二級市場行情來看，今年以來公募REITs依然呈現出顯著的賺錢效應。截至6月20日收盤，66只公募REITs年內平均漲幅達到了22.73%，其中有21只REITs年內漲幅超過30%。具體來看，漲幅排名前三的分別爲華夏大悅城商業REIT、嘉實物美消費REIT、華安百聯消費REIT，漲幅分別爲55.78%、53.50%和50.52%，緊跟其後的博時津開科工產業園REIT、易方達華威農貿市場REIT等年內漲幅均超過了40%。

招商基金表示，從波動率和最大回撤情況看，2025年以來公募REITs顯著好於主要權益資產，這說明在A股市場出現行業主題輪動以及債市出現一定波動的背景下，REITs市場保持了較高的獨立走勢，且總體維持穩定上漲趨勢。從中期配置視角來看，REITs具備較高的資產配置價值。

市場規模有望持續提升

在常態化發行提速和二級市場震盪上行的背景下，公募REITs的廣闊市場空間正在徐徐打開。展望未來，業內人士表示，政策支持疊加市場運行效率、底層資產多樣性、投資者認知水平等方面的持續改善，公募REITs有望迎來進一步發展。

博時基金REITs業務營運總監劉玄分析，2025年公募REITs在新增資產類型和已有資產類型上均有望實現創新突破。新增資產類型方面，數據中心、智慧城市設施具備較高的成長性，契合數字經濟發展的需求；“養老社區+醫療配套”的資產組合在老齡化加快的環境下，具有較強的現金流穩定性和政策支持力度。已有資產方面，能源資產正逐步與ESG投資需求結合，如光伏、風電等綠色能源類資產或有研討引入碳收益分成機制的可能性。

針對數據中心類REITs項目，南方基金表示，近年來證監會明確將數據中心、人工智能等新基建領域納入REITs支持範疇，旨在通過資本市場機制優化資產配置、拓寬融資渠道，推動技術創新與產業升級深度融合。

平安基金REITs投資部表示，與全球成熟市場相比，中國REITs市場面臨兩個主要的挑戰：一是資產版圖“毛細血管”未通，底層資產仍以傳統基建爲主。二是市場規模仍有待提升，境內REITs總市值難以承載大體量資金配置需求，擴募規模有待提升，擴募流程和效率也有待優化。

在提升效率方面，招商基金建議，未來需加快完善對REITs發行、運營、收益分配等環節的法律規範。簡化擴募流程，通過優化首發上市條件和擴募機制，提升常態化發行的質效，吸引更多優質資產進入市場。鼓勵地方政府與社會資本合作，支持企業通過併購重組、資產置換等方式，將優質資產注入REITs平臺，推動優質資產的培育和整合；同時積極探索數據中心、養老等新領域REITs的發行，進一步開拓資產來源。

主編:陳楚 編輯:汪雲鵬 美編：陳錦興