佛山新房改善成趨勢，100萬元內二手房成交佔比近半

呂穎雅/發自廣州

近日，貝殼研究院佛山分院發佈《2025上半年佛山樓市大數據》顯示，2025年上半年佛山房地產市場延續調整態勢，新房成交量與土地市場同步回落，改善型需求成爲主流。佛山市場邁入存量時代，但二手房源成交週期延長、“以價換量”趨勢持續。

新房市場承壓，改善需求成爲主線

儘管上半年佛山推動“商轉公”落地，住房公積金利率下調至2.6%，主流房貸利率維持在3%左右，政策持續釋放利好，但一手住宅市場依舊承壓。

數據顯示，2025年上半年全市新房共成交16,379套，成交面積199.1萬平方米。在整體回落的背景下，東建明德城、中建壹品湖北文旅東湖學府、宏宇天御江畔、美的鶩湖、萬科金域半島等項目表現亮眼，熱銷帶動局部回暖。

供應方面，上半年新房供應量約1.11萬套，庫存去化週期13.65個月，整體維持相對平衡態勢。但從結構上看，區域間冷熱不均。順德、禪城成交相對穩健，而南海、三水、高明等板塊的去化週期仍處於16~20個月的高位。

此外，成交結構正加速向改善型產品傾斜。120~144平方米戶型成交佔比升至26.5%，144平方米以上大戶型佔比亦達11.6%；與之對應，100平方米以下小戶型佔比持續下滑，市場主力從首置剛需正向改善客羣遷移。

從總價段來看，150萬元以下產品仍佔據一半以上市場份額（52%），但500萬元以上房源的佔比提升至4.8%。建發燈湖縵雲、招商華璽、順德澐璟等高端項目受到市場追捧，表明高淨值人羣對優質資產配置的意願並未減弱。

土地市場繼續遇冷。上半年佛山住宅用地成交面積24.91萬平方米，同比大幅減少45%，成交金額約43.32億元，同比下降38%。多宗地塊體量縮小、溢價率趨於零，房企拿地更趨謹慎。其中，僅禪城區一宗祖廟游泳中心地塊表現亮眼，歷經48輪競價後由綠城以7.8億元競得，摺合樓面價11,846元/平方米，溢價率達27.37%。該地塊由綠城與貝好家以股權合作方式聯合開發，成爲貝好家C2M模式在佛山的首次落地項目，頗具試點意義。

貝殼研究院佛山分院院長董曉丹表示，上半年成交地塊多數爲規劃“新規”產品，未來將形成新一輪供應主力，品牌力與產品力將在區域價值重塑中起到關鍵作用。

二手房以價換量，成交節奏趨緩

相較之下，二手房市場表現更爲堅挺。2025年上半年，佛山二手住宅網籤27,209套，同比增長約6%；網籤面積331.86萬平方米，同比增長6.9%。二手房成交量佔全市住宅成交總量比重由去年的55.3%升至62.42%。

不過，這一輪增長更多依賴“以價換量”。2025年上半年，佛山二手住宅套均總價下降至121萬元，較2021年的163萬元下調明顯。議價空間持續擴大，掛牌到成交的平均降幅達27.2%。房源成交週期也顯著延長，平均爲295天，掛牌超過360天才成交的房源佔比達到29.6%。不過，優質、定價合理的房源仍具流動性，16.9%的房源可在30天內成交。

客戶價格敏感度持續上升。單價1萬元/平方米以內的房源成交佔比達51%；總價100萬元以下房源佔比爲49.4%，且議價率高達28.7%，體現出剛需客戶對“性價比”的高度依賴。

城市內核增強，100平方米以上產品將增多

不過，支撐佛山樓市的“城市內核”仍在增強。2024年佛山全面放開購房入戶政策後，戶籍人口增加18.67萬人，達到527.74萬，常住人口969.89萬，逼近千萬門檻。與此同時，廣佛同城化持續推進，2024年廣佛兩城每日出行需求高達189.6萬人次，城市融合進程加快。佛山居民人均可支配收入亦居廣東省前列，消費能力仍具韌性。

居住需求結構也在調整。貝殼研究院調研數據顯示，2025年上半年明確表達改善意向的客戶佔比升至64%，高於2024年的56%。但從供給端來看，改善型房源仍存在缺口，多數區域改善類產品佔比未達50%，供需之間存在一定差距。

董曉丹表示，高品質住宅的推出將提升人居品質，預計下半年佛山將有多個新盤以“起步面積100平方米以上”的改善型定位入市，改善需求仍將是推動市場發展的核心動力。隨着新規產品逐步入市，二手房成交佔比或將有所回落。