房屋交易最怕糾紛 當心七大法律地雷區
好房網雜誌 2025 JUN.No.134
不動產的交易牽動多數人的人生規畫，許多人熱衷於吸取關於房價、屋況等相關知識，卻忽略了交易時法律知識，好一點的頂多損失金錢出場，慘一點的則可能得吃上官司長年進出法院。本期房產小學堂，透過實務經驗豐富的律師、地政士，提醒你最常見的房屋交易糾紛。
小美跟阿華是愛情長跑伴侶，兩人努力多年工作賺錢，終於存到一筆頭期款積蓄，決定攜手買下一間位於老家旁的預售屋，歡喜簽約後，兩人腦海中不斷擘畫入住後的美好生活。
等房子蓋好後，他們付費請驗屋公司協助驗屋，一驗才發現，新建好的房子有着不少小瑕疵，例如牆面不平整、廚具被工班給撞歪等，小美跟阿華氣憤不已，決定拒絕將貸款價金撥款給建商。
殊不知，不僅沒有等到建商誠意求和，反而被建商以違約爲由，兩人恐面臨下訂的房子被建商收回甚至提告要求支付違約金的慘況！
建商真告得成嗎？對房子不滿意，小美跟阿華難道沒有權利拒絕付錢？本期房產小學堂，透過實務經驗豐富的律師、地政士，解析不動產常見法律地雷！
Q.租房最常被忽略但可能踩雷的項目有哪些？
多數人的一生，不管是租屋、買房，或賣房、當房東等階段，或多或少會面臨房屋相關事宜，然而許多一知半解的法律常識，有可能讓自己惹上大麻煩。
房地產相關實務經驗相當豐富的律師蔡志揚以自己經歷分析指出，在租屋階段，不管是房東或租客，「提前終止租約」是常見的法律地雷區。而另一個較爲棘手的則是當房東遇到房客既不繳房租又耍賴不搬離的情況，民衆可以善用那些法律手段替自己建立護城河，以免自己的權益受損呢？
★狀況1.房東／房客想提前終止租約我一定要配合嗎？
蔡志揚指出，一般租約以合約雙方議定的租期爲準，但若時間尚未到期，舉例房東配合都更、臨時賣房而要求房客提前搬走，其實承租人有權利不搬，但普遍民衆相關法律知識相對缺乏，多會傾向於乖乖配合房東搬家，「像我最近就遇到客戶是店面租客，被房東提前趕走，他原打算配合，可惜太晚找律師，雖然有要到補償但並不多。」
●解方：不管是買賣雙方都有可能遇到不得不提前解約的狀況，蔡志揚建議，最好的方式是簽約時多訂定一條提前終止租約的相關賠償，通常會是要提前解約的一方賠償對方一至兩個月租金，一來能達到提前終止租約目的，二來被提前解約的一方也能獲得補償，若沒有約定則較難處理，只能以不配合點交消極抵抗。
★狀況2.當房東遇到惡房客，堅決不搬離怎麼辦？
另外一個租屋遇到的法律難題，就是房東遇到不繳租金又堅決不搬離的惡房客，遇到這種情況，一般規定是要等待到租客兩個月未繳房租後，房東才能提起訴訟要求租客搬離，這邊要特別注意的是，兩個月未繳租不包含押金抵扣期，也就是說若租客承租時有繳付兩個月押金，就要等到他未繳租四個月時間才能提告。
提告目的是要透過法院取得判決，房東再依此申請強制執行，透過警察等執法單位會同鎖匠等相關人等開門請對方離開，而對方遲繳的租金同樣以強制執行方式取得。蔡志揚特別提醒，不管租客如何態度惡劣遲繳租金，房東切記千萬不能自行開鎖進入屋內隨意丟棄租客物品，否則就會產生侵入住宅的違法問題。
●解方：上述方式得歷經冗長的法律訴訟，另一方式是在雙方簽訂租賃契約時，先進行租約公證，就能免去取得法院判決程序，直接以公證過的合約請執法單位強制執行。
Q.關於房屋買賣，常見的法律雷區有哪些？
相較於租屋，買賣房屋所牽涉的金額更加龐大，民衆若沒有掌握一些關鍵的法律常識，很容易賠了夫人又折兵。而常見的兩個地雷陷阱，都跟交屋有關，一個是中古屋最常見的現況交屋，另一個則是不管中古屋、新成屋、預售屋都會碰到的房屋有瑕疵，買方拒絕交屋反而失去房子又賠錢的狀況。
★狀況1.現況交屋住進後半年發現漏水，責任歸屬判定？
中古屋交易最常見的糾紛就屬於「現況交屋」，蔡志揚指出，實務上中古屋買賣合約裡所謂的現況交屋，其實是屬於模糊的規範，賣方通常會認爲，交易當下就屬於房屋現況，買方已經驗收，往後再遇到任何缺失，自己都不必負責任，但買方可不一定這樣認爲，這就是交易糾紛的源頭。
舉例來說，交屋當下沒有下大雨，完成交易買方住進去遇到梅雨季節才發現原來室內會漏水，或是買方主張交屋當下室內許多櫃體，拆除後才發現牆壁滿是壁癌。
●解方：建議買賣雙方若約定現況交屋，應將現況在合約上清楚載明免除哪些屋況瑕疵，否則通常上法院對買方會較爲有利。
★狀況2.買的房子有瑕疵，我可以堅持不繳價金嗎？
一般人買房，最常有的似是而非法律觀念，是買方認爲自己買的房子有瑕疵，或是建商有廣告不實的問題，不願意履行買賣合約辦理貸款撥款，簡而言之就是拒不繳錢，蔡志揚指出，這邊要特別注意的是，法律上買賣雙方的義務是同等的，也就是交付無瑕疵房子是賣方義務，同樣付錢也是買方重要義務，如果買方僅因自認爲的瑕疵就不付款，恐怕得面臨被買方解約還得支付違約金的窘況。
●解方：關鍵就是鬧上法院時，法官判定買方認定的瑕疵是不是可以透過修復，或是賣方補差價就能夠彌補，換言之，除非建築物本身在結構上有重大安全疑慮，或者是未告知爲凶宅等情況，買方纔能夠提出解約，一般會建議買方還是要付錢完成交易，再就瑕疵主張要求賣方賠償。
蔡志揚補充，以預售屋來說，依照定型化契約應記載事項，驗屋若是有瑕疵，可以要求銀行先扣住五％交屋款，待建商完成修繕並經複驗合格後支付，不過這邊提及的瑕疵是較難解決且較有爭議的問題，如附近有鄰避設施、公設與銷售廣告不符等等，仍建議若無絕對勝算，還是乖乖跟銀行對保付款，以免被建商解約。
Q.新聞上常見的借名登記爲何會造成糾紛？
借名登記也是常見的不動產相關法律糾紛，所謂借名登記指的甲、乙兩人，由甲出資，因某種原因將資產登記在乙名下。在最高法院上定義是，「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產爲出名登記之契約」。
簡單來說就是當事人／財產所有權人（借名者）將自己的財產以他人（出名者）的名義登記，但是實際財產的使用、管理都還是以借名者爲主。」正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，借名登記最常見糾紛是被借名者不願返還，或是分配不均，甚或被借名者往生，繼承的下一代翻臉不認帳。
●解方：蔡志揚指出，最高法院已有解釋，若甲將不動產借名登記在乙身上，甲必須負很重的舉證責任，證明該不動產其實是自己的，例如金流證據，或是雙方白紙黑字簽署分管協議等契約。
鄭文在補充，臺灣屬於登記制，也就是資產只要登記在某人名下，就有絕對處分權，就算借名登記時雙方有籤分管協議，甲也得透過訴訟取得判決後才能執行取回該不動產。
Q.繼承房產、合資買房，法律狀況題怎解？
一般民衆在繼承長輩留下來的不動產時，很常忽略伴隨而來的義務，舉例來說，該筆不動產的債務繼承者同樣要負擔，這是多數人都能夠明白的事情，但是另一個觀念就較爲缺乏，譬如說長輩已跟開發商簽署的合建契約，繼承者同樣得接手遵循，除非拋棄承繼才能擺脫。
幾個親朋好友共同出錢投資不動產，聽起來是一個相當好賺的投資項目，但是實務上它也是屬於借名登記的一種，若真的不幸遇到登記者翻臉不認帳的情況，蔡志揚指出，除了事前簽署的協議書可以在法院上爭取到有利判決之外，一般像是錄音也可以成爲證據之一，而這邊要注意的是，並非一方私下偷錄音，而是雙方同意將對話錄下的情況。（全文請見2025年6月號第134期《好房網雜誌》；更多精彩內容請下載《翻爆》APP）