房市喘、都更緩 政策還在取暖

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛。（黃舒衛提供）

央行第二季理監事會已落幕，雖然如外界預期沒有加碼選擇性信用管制，也沒有調整貨幣政策，但表面上風平浪靜，實則暗潮洶涌。半年前的第七波管制、銀行不動產貸款具體量化改善方案，以及後續的各類專案金檢後座力，早已讓市場元氣大傷。再加上國際經濟不確定性與地緣政治風險升高，房市如今已非「欲振乏力」，而是「風險密佈」。

站在「金龍海嘯」第一排的建商，正面臨前所未有的壓力。從土地取得、融資、施工到完工待售，每一個環節都被信用緊縮壓得喘不過氣。臺中、桃園市政府不得不公告將2023至2025年間核發的建照自動延長兩年，這不是政策創新，而是行政急救。根據內政部統計，臺中自2018年起蟬聯推案王，桃園則在去年擺脫萬年老三，晉升爲推案亞軍。如今在市場冷卻、貸款收縮的雙重夾擊下，竟只能靠延長建照來拖延壓力，這難道不是對市場失靈的最佳註解？

這次央行鍼對督促銀行自行控管不動產貸款總量對推動都更影響，做了專題研究顯示，本國銀行都更相關貸款餘額今年5月底年增率高達28.9％，遠高於建築貸款年增幅之2.5％。若與選擇性信用管制實施前109年12月底相較，則都更相關貸款增加5348億元、成長307％。乍看之下，似乎都更市場一片欣欣向榮，實則不然。這些數字只是冰山一角，是建築投資階段的落後指標，根本無法反映都更市場的真實脈動。

以臺北市爲例，2023年自行劃定更新單元的案件數從前年的63案腰斬至31案，今年截至目前更僅剩11案，士林、北投、萬華掛零，南港更是連兩年缺席。市府高調推出的「都更八箭」，如今看來不過是空包彈。覈定案方面，去年僅98案，創下六年新低。這樣的都更市場，央行卻以貸款餘額來佐證「未受影響」，無異於用後照鏡當望遠鏡，錯估情勢。

更令人憂心的是，《危老條例》的時程獎勵已於5月11日正式歸零，這對投資意願的打擊不言而喻。當政策誘因消失，市場自然退潮，公安與住安問題勢必浮上臺面。都市更新的腳步若再遲滯，老舊建物的風險將成爲城市治理的定時炸彈。

我們理解央行在政策拿捏上的謹慎與壓力，但若只看帳面數字、忽略市場前端的冷卻與行政流程的瓶頸，恐怕將錯失預警與調整的黃金時機。當前的房市不是「軟着陸」，而是「硬着地」的前兆。若政府與央行仍以過去的邏輯解讀當下的市場，恐怕只會看到一個絕塵而去的繁榮背影，卻錯過眼前正逐漸逼近的風暴。