房地合一成本 減除折讓款

房地產示意圖。記者朱曼寧／攝影

民衆買賣房屋申報房地合一稅時，應留意建商折讓款處理方式。財政部高雄國稅局表示，民衆入手不動產時，若建商折讓部分款項，後續出售、申報房地合一稅時，記得如實將折讓款從取得成本中減除，以免構成虛列成本。

民衆向建設公司購買不動產，雙方常有協議，建商透過減除裝潢費、或客戶變更設計等，民衆可取得建商給予優惠的折讓款，但折讓款不會載明在原始買賣契約中，導致出售時容易忽略。

舉例來說，納稅義務人陳先生（化名）2019年間向建商購入房地，當初建商給優惠，裝潢折讓款175萬元，後來於2023年間出售給餘小姐（化名），陳先生委由不知情的親友申報房地合一稅時，並未考慮當時入手時的折讓款，直接以契約上的原始成本申報。

由於建商會開立銷貨折讓證明單，國稅局可以查到相關資料，陳先生在申報成本時，沒有將折讓款減除，導致成本墊高，國稅局因此剔除陳先生實際上沒有支付的175萬元折讓款，以適用稅率35％計算，補稅61.25萬元，並挨罰19.6萬元。

國稅局提醒，民衆報繳房地合一稅時，依規定可列報成本包括可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，以及房地所有權移轉登記前之借款利息，或取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非兩年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

國稅局指出，買賣雙方訂定契約、辦理實價登錄後，建商如另依協議給與折讓款，會開立營業人銷貨「折讓證明單」給買受人，民衆若直接以買賣契約總價申報成本，會因未扣除折讓款致虛列成本，造成短漏報所得。

國稅局提醒，個人於房地交易過程中，如明知有折讓款未於申報房地合一稅時自取得成本扣除，而有意短漏報所得者，經稽徵機關查獲，除發單補稅外，也將審酌違章情節裁處較重罰鍰。

若納稅人發現有未依規定申報，在未經檢舉或未經稽徵機關調查前，應速向國稅局自動補報補繳所漏稅款並計息，纔可適用免罰。