房地產 “止跌回穩” 主基調不變，龍湖保利等淨利超50億

兩會房地產相關政策基本符合前期市場預期，房地產 “止跌回穩” 主基調不變，釋放需求和化解風險並行，傳遞積極信號。預計2024年預盈金額超過10億元的房企有5家，其中，龍湖集團、保利發展兩家房企在報告期內淨利潤有望在50億元以上。

梳理公告發現，2024年部分房企利潤下滑、虧損的主要原因爲，2022年前的高溢價地塊進入結算週期，導致房地產開發業務毛利率顯著下降。

該種說法並非無跡可尋。據克而瑞統計數據，2019年-2021年上半年的近三年間，是房企擴張意願最強烈的階段，土地市場高價地頻出，同一地塊內樓板價的紀錄持續刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年爲最，據克而瑞進一步的梳理，64%的高價地塊均產生於這一時間段。

不僅虧損的房企，實現盈利的房企亦受限於此。以龍湖爲例，根據公告，龍湖集團預計2024年本公司擁有人應占溢利將下降約20%左右，原因亦爲開發業務的結算收入及結算毛利率下降所致。

在中銀國際看來，龍湖的基本面將繼續保持民營房企中的頭部地位，經營性利潤將實現雙位數增長，並貢獻其大部分利潤。同時，由於龍湖能夠獲得經營性物業貸款，財務風險大大降低。

梳理髮現，多數機構認爲，隨着歷史包袱持續消化，房企業績有望逐漸走出底部。中金公司表示，在2026年伴隨貨值結構改善，毛利率可能開始修復，但結算規模料有所下行。預計未來1-2年地產企業總體業績基調仍在於消化歷史包袱，但2025年開始恢復強度的企業或有望在2026年-2027年開始率先呈現出業績彈性。

本文僅供參考，不構成投資建議，投資者據此作出決策需自甘風險