房地產反洗錢升級！這四類“漂白”方式將被嚴查

21世紀經濟報道記者 張敏

8月26日晚間，住房城鄉建設部、中國人民銀行印發《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對房地產領域的反洗錢工作做出規定。

《辦法》明確，房地產開發企業或者房地產中介機構（統稱爲房地產從業機構）不得向身份不明的客戶銷售房屋或者提供經紀服務。客戶拒不配合提供身份證明材料等信息的，可以拒絕向其銷售房屋或者提供經紀服務，並根據情況向中國反洗錢監測分析中心提交可疑交易報告。

房地產從業機構發現或者有合理理由懷疑客戶擬進行的房屋交易與洗錢等犯罪活動相關的，應當及時向中國反洗錢監測分析中心提交可疑交易報告。

《辦法》還規定，房地產從業機構應當採取妥善措施，完整、準確地保存獲取的客戶身份資料和交易記錄，保存期不少於十年。

相比此前保存客戶資料“不少於五年”的規定，延長了一倍。

這也是迄今爲止，主管部門出臺的對房地產反洗錢工作最細緻的一份文件。

有分析人士指出，近年來，房地產行業洗錢手段日益複雜多樣，新問題不斷涌現，現有法律法規難以完全覆蓋和有效應對。《辦法》的推出，對於規範房地產交易、遏制洗錢及相關犯罪有着積極意義。

反洗錢監管不斷強化

《辦法》的出臺，是在我國反洗錢監管範圍不斷擴大、工作趨於細緻的背景下實施的。

洗錢是指將犯罪或其他非法違法行爲所獲得的違法收入，通過各種手段掩飾、隱瞞、轉化，使其在形式上合法化的行爲。

早在1997年，《中華人民共和國刑法》便設立了洗錢罪。此後隨着法律的修訂，對洗錢罪相關情形的界定不斷細化。如今，毒品、黑社會、恐怖活動、走私、貪污賄賂、破壞金融管理秩序、金融詐騙等多類犯罪被納入洗錢罪的上游犯罪範圍。

近些年，我國對洗錢犯罪行爲的打擊力度持續加大。根據最高人民檢察院的數據，2023年共起訴洗錢罪2971人，是2019年起訴洗錢罪人數的近20倍。2024年上半年起訴洗錢罪1391人，同比上升28.4%。

與此同時，相關的法律法規也不斷完善。

2006年11月，《中華人民共和國反洗錢法》（以下簡稱《反洗錢法》）獲得通過，並於次年1月1日起執行。由於當時的洗錢主要通過金融機構進行操作，該法律也主要對金融機構在反洗錢中的法律責任做出界定。

此後，隨着金融領域反洗錢監管日趨嚴厲，不法分子的洗錢渠道逐漸向房地產、貴金屬、寶石等大宗交易領域蔓延。

爲加強房地產領域的反洗錢工作，2017年，住建部、央行、銀監會（時稱）出臺《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215 號），強調開發商、房產中介在反洗錢中的義務。該通知還要求開發商和房產中介“妥善保存客戶身份資料和交易記錄，且保存期限不少於5年”。

第二年，央行發文加強特定非金融機構反洗錢監管工作，再次強調開發商、房產中介應當履行反洗錢義務。

2021年6月，《反洗錢法》公開徵求意見，徵求意見稿中增加了有關特定非金融機構反洗錢的內容。新法提到的“特定非金融機構”中，就包括“提供房屋銷售、房屋買賣經紀服務的房地產開發企業或者房地產中介機構”。

2024年11月，新修訂的《反洗錢法》獲得通過，於今年1月1日起執行。

分析人士指出，《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》的出臺，契合了當前反洗錢法律日益完善、監管範圍不斷擴大、監管力度不斷加大的趨勢。

值得注意的是，作爲非金融機構反洗錢的另一個重要領域，《貴金屬和寶石從業機構反洗錢和反恐怖融資管理辦法》已於今年4月完成徵求意見，今年8月1日起施行。

房地產洗錢的路徑與特點

從開發的角度，房地產具有典型的資金密集型特徵；從交易的角度，相較其他商品品類，房地產的大宗交易特徵也十分明顯。因此，在全球範圍內，房地產都是“黑錢”流入的溫牀。

一位房地產投融資領域的資深從業者向21世紀經濟報道記者表示，通過房地產進行洗錢的行爲有一個典型特徵，即“大錢走開發，小錢走交易”。

該人士指出，有關房地產的洗錢案例中，不少和貪污腐敗掛鉤。當權者利用手中的權力，在項目審批、用地規劃等方面大開方便之門，開發商則以暗股等形式進行回報。在此過程中，不發官員既獲得了灰色收入，同時也可藉機洗白。

而在“小錢”交易中，操作的方式更多。

北京市盈科律師事務所全球總部合夥人李鬆律師向21世紀經濟報道記者表示，通過買房、賣房進行的洗錢操作，有四種常見的方式：

1、化整爲零分拆購房。找親戚朋友當“替身”（即常說的“白手套”），房產證寫“替身”的名字，但實際是自己控制。或者自己分多次、用不同賬戶給開發商付錢。

2、名虧實盈投資房產。將房子以“虧本價”賣給親戚朋友，後者再以市場價出售。或者將黑錢混在“裝修費”裡，以“房價+豪華裝修費”的高價賣掉房屋。

3、利用房企及關聯企業“漂白”。與房企或建築公司串通，簽訂虛假工程合同，並以黑錢支付。再以“買房優惠”、“工程款返現”等方式返還。

4、註冊空殼公司。用黑錢註冊空殼公司，以“辦公需要”的名義買房，再進行出租，租金就變成正常的“公司收入”。公司“經營不善”時，再把房子賣掉，黑錢就成爲“公司清算款”。

李鬆還指出，近幾年，通過房地產洗錢的方式呈現出更加隱蔽且複雜、與金融工具結合更緊密、跨境洗錢增多等特徵。因此，對現有的法律法規進行完善，是十分必要的。

此外，房地產市場供需形勢的逆轉，對於反洗錢帶來了意想不到的影響。

前述房地產投融資從業者指出，買方時代下，開發商、中介爭搶客戶的情況十分常見，如果嚴格履行反洗錢義務，有可能影響到與客戶的關係，進而影響公司業績。因此，若無必要的監管措施，開發商和中介主動履行義務的意願並不高。從這個意義上說，完善制度、強化監管也有其必要性。

就《辦法》的具體條款而言，受訪者普遍認爲內容細緻，具有較強的可操作性。

其中，《辦法》除了對需要獲取的客戶信息有細緻規定外，還對主管部門、行業協會、市場主體的權責進行了劃分，重視程度明顯提高。此外，按照最新修訂的《反洗錢法》強化房地產從業機構的法律責任，也具有一定威懾力。

下一步，有關房地產反洗錢的相關措施有望以“地方版”的形式陸續落地。

北京是對房地產反洗錢布局較早的城市。早在2020年，相關部門出臺《北京地區房地產行業反洗錢和反恐怖融資工作暫行辦法》，並向社會徵求意見。該文件共有5章，33條，對客戶身份識別、客戶資料保存、大額和可疑交易監測均有細緻規定，並附有對交易雙方身份信息識別的標準化表格。

分析人士指出，此類文件具有較強的參考價值，對反洗錢規定進一步落地並細化，將是下一步的趨勢。