法拍房，終於爆了

在石榴叔看來，除了新房成交量，二手房掛牌量、成交量和成交價，土地供應量外，法拍房的數量和成交率，也是判斷樓市趨勢的一個重要指標。

當年就有領導說過，當一座城市法拍房面積，超過城市房產總量的 5% 甚至達到 20% 的時候，就會嚴重衝擊現房交易價格。

對照數據，法拍房數量水漲船高，很多城市法拍房，已經到了不得不重視的程度。

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根據克而瑞數據，2024 年 1-10 月，全國司法拍賣房產市場掛拍量爲 546070 套。

與 2023 年同期相比，掛牌量同比增長 63.07% ，成交量同比增長 9.85% ，成交金額同比減少 9.58% ，平均成交折扣率同比減少 2.65% 。

其中住宅用房的佔比最高，達 48.19% ，原因你們都懂。

2024 年 1-10 月，40 個大中城市，掛拍量較高的城市，是重慶、成都、武漢、鄭州、南寧。

成交率超過 50% 的城市，只有杭州和溫州。

流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧、太原，均超 90% 。

細化到住宅用房，數據還能精細化。

與 2023 年 1-10 月相比，掛拍量同比增長 25.7% ，成交量同比減少 2.08% ，成交均價同比下降 12.57% ，成交金額同比下降11.21% 。

40 個大中城市，掛拍量較高的是重慶、鄭州、成都、南寧、廣州。

成交率較高的城市是杭州、溫州、寧波，均超 77% 。

成交折扣率最高的城市是溫州。

流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧，均超 87% 。

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這些數據，能說明什麼問題？

首先，法拍房掛牌量越來越多，增速加快明顯，尤其二三四線城市，抗不確定性風險最差。

當下正在被法拍的房子，多半是兩年前涉案的，這纔剛剛進入高峰期，剛剛呀！

法拍房主要有三個來源，一是斷供產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收。

其次，法拍市場今年大家都很謹慎，不僅成交率在下滑，平均成交折扣率也在下降。

這裡補充說明一下，成交折扣率=法拍成交價/法拍評估價。

一般情況下，成交折扣率能體現市場冷熱。不少新一線城市的流拍率居然超過 70% 。

第三，參與法拍的人在減少。

就拿北京、上海、深圳來說，平均報名人數去年還是 6.92 、 6.34 、 6.2 ，今年就降到 5.53 、 4.55 、 4.45 。

一方面，剛需沒錢了，另一方面，法拍房很多收房問題，被曝光之後，很多人不敢買了。

第四，明年法拍房市場很不樂觀。

據克而瑞不完全統計數據，2024 年前 9 個月掛牌的 31.9 萬套法拍房中，二拍及以上房源約 11.7 萬套，佔比接近四成。

從折價率方面來看，首拍和“二進宮”成交房源也存在較大差異，爲了緩解債務，房產持有人不得不加快房產的處置速度和價值變現速度。

首次競拍就成交的房源平均折扣率 73% ，“二進宮”成交的房源折價率增至 61% 。

第五，法拍房對二手房市場定價影響變大。

當某個區域法拍房達到一定數量，就會對二手房價格產生影響。一線城市交易頻次高，還好一些，會反覆確認。二三四線城市二手房市場冷淡，房主們達成一個默契，就是沒交易就不代表降價，法拍房偏偏是個例外，一砸一個巨坑。

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石榴叔這篇文章，絕對不鼓勵大家去撿漏的。

表面上看，一套 500 萬的房子，很可能 400 萬就能到手，但便宜是最大的誘惑，也是最大的陷阱。

網上有不少攻略，多半圍繞房子能否騰退、是否有租賃或其他使用限制、是否有物業水電欠費、稅費誰承擔、學位是否已經被使用。

這些產調內容聽起來簡單，但實際操作比較複雜，要反覆找法官溝通，找物業和學校瞭解，投入大量的時間和精力。

找中介的話，也只能信個大半，別太相信網上那些軟文案例，他們不會比你瞭解的多，也不會擔保騰房，還敢收 3-4 個點佣金。

真要找，合同條款一定要仔仔細細看，尤其是風險兜不兜底。我建議，還是自己先研究。

關於房地產行業，我不想太多的去發表評論，市場大家也看到了。今天有粉絲還問我，昨天的會議對房地產影響是什麼？有自媒體說明年大放水，房價要大漲。

我還能說啥？這幫人眼裡，房子就沒跌過，天天都要大漲。

最後只想提醒大家，當下一定要控制好槓桿，不要讓自己陷入財務危機。