頂樓漏水致傢俱泡水，物業甩鍋“沒責任”？律師：這3步做對了才能維權成功

歡迎您的到來，我們專注於分享物業管理領域的專業知識與最新動態。如果您對物業服務質量，物業管理制度、行業法規等話題感興趣，歡迎您關注我。在這裡，我們將一起探索和學習，共同推動物業管理行業的健康發展。期待您的加入！

01

暴雨夜的糟心事兒：當“滴水”變成“水簾洞”

去年秋天，住在某小區頂樓的張先生髮現臥室天花板有滲水痕跡，牆角的牆皮開始泛黃鼓包。起初只是零星的水漬，他沒太在意，直到一場秋雨過後，天花板開始滴滴答答滴水，滴在地板上形成一個個小水窪。張先生趕緊聯繫物業，當天下午維修人員上門查看，確認是樓頂檐溝堵塞，雨水堆積後滲入防水層。物業簡單用高壓水槍衝了衝檐溝，清理了表面的落葉和淤泥，滲水情況確實減輕了，張先生想着“問題解決了”，便沒再追究。

誰也沒想到，今年3月的一個深夜，一場罕見的暴雨突襲。睡夢中的張先生被“嘩嘩”的水流聲驚醒，開燈一看，臥室天花板像開了“水龍頭”，水流順着電線、窗簾往下灌，新買的實木衣櫃、地板被水浸泡，牆面上的乳膠漆大片脫落，甚至連放在牀頭櫃的筆記本電腦也進了水。張先生冒雨爬上樓頂，發現檐溝裡堆滿了枯枝和建築垃圾，排水口完全被堵死，積水足有20釐米深——原來上次物業根本沒徹底清理，只是做了表面功夫。

第二天，張先生帶着受損傢俱的照片找到物業，要求賠償損失。但物業經理卻聳聳肩：“樓頂是公共區域，我們定期打掃了，下雨是天災，跟我們沒關係。”看着對方無所謂的態度，張先生又氣又急：明明是物業沒做好維護，怎麼能把責任全推給業主？

02

物業到底有沒有責任？這三個法律關鍵點必須搞清楚

1. 樓頂不是“無主之地”，物業有法定維護義務

很多人以爲“樓頂漏水只能自認倒黴”，其實法律早有明確規定：根據《民法典》第942條，物業必須對小區共有部分（包括樓頂、電梯、外牆等）進行定期維護、修繕和管理。樓頂檐溝屬於全體業主共有，物業收取了物業費，就有義務確保排水系統暢通，防止漏水影響業主生活。就像你花錢請保姆打掃房子，保姆卻只擦了看得見的地板，沒通下水道導致廚房漏水，當然要承擔責任。

2. 敷衍了事就是“沒履行合同”，過錯責任跑不掉

回到張先生的案例，物業並非完全沒處理，而是處理不徹底。第一次檢查時已經發現檐溝堵塞是漏水原因，卻只做了表面清理，沒有排查防水層是否破損，也沒定期複查排水口是否通暢，最終導致暴雨時積水倒灌。這種行爲在法律上屬於“履行合同義務不符合約定”。簡單來說，物業答應了“好好維護公共設施”，但沒做到位，就像外賣員承諾“準時送達”卻晚了1小時，還把湯灑了，當然要承擔賠償責任。

3. 業主及時報修，就是最好的“免責金牌”

張先生做得最對的一點，就是發現滲水後第一時間聯繫物業。法律規定，業主有義務及時反饋問題，但沒有義務自行維修共有設施。如果張先生沒報修，物業可能會以“業主沒告知”爲由抗辯，但他不僅報修了，還保留了微信聊天記錄和維修工單，這就證明自己盡到了合理注意義務，責任完全在物業一方。

03

遭遇類似問題別慌！這三個維權步驟手把手教你

第一步：證據收集要“快準狠”，每一樣都能當“武器”

1.溝通記錄全保留：報修時的電話錄音、微信截圖、書面報修單（如果有物業簽字），甚至現場維修時的視頻，都要保存好。張先生就聰明地截圖了物業經理回覆“已安排清理”的微信消息，這在法庭上就是證明物業知曉問題的關鍵證據。

2.損失清單列清楚：受損傢俱的購買發票（如果找不到，訂單截圖、品牌型號也可以）、維修公司的報價單、牆面修復的預算表，甚至泡水地板的現場視頻（記得打開手機的“時間水印”功能，證明拍攝時間）。張先生還特意找了裝修公司上門評估，拿到了一份詳細的損失清單，每項費用都有依據。

3.現場痕跡別破壞：漏水發生後，不要急着清理現場，先拍照錄像固定證據。如果物業拖延處理，導致損失擴大（比如泡水的地板發黴），這些新增損失也可以要求賠償。

第二步：協商談判講策略，別被物業“繞進去”

很多業主一吵架就情緒化，結果被物業抓住把柄。正確的做法是：

1.帶着證據去談判：把整理好的資料裝在文件夾裡，當面遞給物業經理，明確說：“根據《民法典》第942條，樓頂是你們負責維護的，現在因爲你們沒清理好，導致我家損失XX元，這是證據，我們先好好談，談不攏我只能走法律途徑。”專業的態度會讓物業知道你不是“好糊弄”的。

2.試試“第三方壓力”：如果物業敷衍，可以向業主委員會反映（沒有業委會就找居委會或街道辦），請求他們介入協調。張先生所在小區沒有業委會，他就撥打了12345市民熱線，很快街道辦派人來調查，物業態度明顯好轉。

3.書面函件留底線：如果協商多次無果，可以通過EMS給物業發一封《賠償申請書》，註明“因貴司未履行維護義務，導致本人財產受損，現要求X日內賠償XX元，否則將追究法律責任”。快遞單上一定要註明“賠償申請書”，保留回執，這在訴訟時能證明你曾積極協商。

第三步：訴訟維權別害怕，法院會給“公道話”

如果走到這一步，說明物業真的“油鹽不進”，但千萬別怕，按流程來：

1.起訴狀怎麼寫？：網上有模板，重點寫清楚雙方信息、漏水經過、物業過錯、損失金額和法律依據（比如《民法典》第577條、第942條）。張先生找律師幫忙寫的時候，律師還特意加上了“物業首次維修不徹底，放任隱患存在”的細節，讓事實更清楚。

2.鑑定評估很重要：如果物業對損失金額有異議，法院會委託專業機構評估。比如張先生家的地板泡水後變形，裝修公司報價8000元，物業說“太貴了”，法院就找了第三方評估機構，最終認定7500元合理。

3.執行階段別放棄：萬一物業敗訴後拖着不賠錢，直接申請法院強制執行，他們的銀行賬戶會被凍結，甚至可能被列入失信名單。張先生就聽說小區之前有業主打贏官司後，物業不到一個月就乖乖賠錢了，因爲怕影響企業信用。

04

給所有業主的真心話：維權不是“找事”，而是保護共同家園

這件事最讓張先生心寒的，不是傢俱受損，而是物業的態度：“交物業費的時候比誰都積極，出了問題就裝聾作啞。”但他也明白，維權不是爲了吵架，而是讓物業知道：業主的合法權益不容侵犯，公共設施的維護需要雙方配合——業主按時交物業費，物業認真盡義務，這纔是正常的物業服務關係。

如果你家也遇到類似問題，記住：別忍氣吞聲，也別衝動鬧事，用法律武器保護自己。就像張先生說的：“我不是計較那點錢，而是想討個公道。如果今天縱容物業甩鍋，明天可能更多業主遭殃。”

最後提醒大家：平時多關注小區公共設施的維護情況，發現問題及時報修並留痕，這不僅是保護自己，也是在監督物業履行職責。畢竟，我們花一輩子積蓄買的房子，不該因爲物業的失職變成“水簾洞”。

05

物業服務的本質是“服務”而不是“管理”

小區是我們共同的家，物業服務的本質是“服務”而不是“管理”。當遇到問題時，業主的冷靜維權、合理溝通，纔是讓小區越來越好的關鍵。記住：法律永遠站在守規則、懂維權的人這邊，只要我們敢較真、會較真，就一定能守住自己的權益。

如果你認同本文觀點，請點贊、在看、轉發！

只有更多人關注，小區問題才能真正得到解決！

關注我，瞭解更多的物業管理方面的知識！