地產項目提升可售比,要咋整
在地產江湖裡,有一個神秘而又威力無窮的指標,它既是賺錢能手,也可能轉眼變成利潤漏斗,它就是——可售比。今天,我們一起探究這個“兩面派”,看它是如何大顯身手的。
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可售比是啥?
可售比,即可售面積與總建築面積(總建築面積=可售面積+不可售面積)之比。可售面積是指能取得《商品房預售許可證》的,例如住宅、商業、公寓、寫字樓等。不可售面積包含:地下室、架空層、配套物業及市政設施等。降本增效,就用數字成本管理平臺
在住宅市場低迷的背景下,車位去化困難,且售價難以支撐其成本,因此本文也將地下室歸爲不可售面積。
上述的可售面積有大學問。分子的可售面積是產權可售面積,真正能賣的面積;分母的可售面積是規劃可售面積,實打實要建的面積。
產權可售面積,是房產部門(現合併到住方和城鄉建設部門)以容積率計算規則爲指導進行測繪,規劃可售面積是規劃部門(現合併到自然資源和規劃部門)以建設工程建築面積計算規定或容積率計算規則爲指導進行測繪。
衆所周知,項目利潤等於收入減去成本。單方售價乘以總建築面積與可售比的乘積即爲收入,因此可售比的高低直接影響可售面積和可售收入。
同時,單方可售成本也受可售比影響,可售比越高,單方可售成本越低。因此,優化可售比是提升項目利潤的關鍵。
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影響可售比的2個因素
項目整體可售比通常在70%至90%之間,主要受兩方面因素影響:一是產權可售面積小於規劃可售面積;二是項目存在大量不可售面積。
爲了更深入地理解這兩方面因素,引入產權可售比的概念,即產權可售面積與規劃可售面積之比。點擊瞭解AI降本,把錢花在刀刃上
產權可售比也有受兩個因素影響,一是產權面積小了,由於兩個面積是兩個部門根據不同規則測量得出,未注意規則差異導致損失產權面積;二是規劃面積大了,存在多倍計容導致規劃面積損失。
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提升可售比的3種途徑
1、提高產權可售比,增加可售面積。
首先要特別留意損容問題,深入瞭解當地計算規則。瞭解哪些部位會多倍計算,特別是特殊戶型(如別墅)及特定部位(如層高、挑檐、坡屋頂)的計容面積計算方式,在戶型設計時需與計算規則逐條覈對。
除非這些部位能通過溢價銷售得到補償,否則根據當地規則調整,減少不必要損容。在實操中,還會經常碰到另一種情況,開發過程中調整戶型,而重新排布方案後容積率無法做滿,導致規劃面積大大折損。需要前期定位清晰,若過程調規需進行經濟效益比選再做決策。
明確房產測繪規則同樣重要。雖然現在各個地方政府都在推行“多測合一”,但不同地方的規則還是不太一樣,有些限制測繪面積不能超過規劃計容面積(即產權可售比≤1),有些則允許測繪面積在規劃計容面積的一定比例內超出(即產權可售比>1)。
在測繪過程中,有幾個常見的容易造成可售面積損失的點需要注意:保溫層可能計容但不計入產權面積,封閉陽臺的計算規則差異,以及門廊、首層陽臺、地下大堂、設備房等特殊部位的測繪處理,建議爭取保溫層、封閉陽臺等計入產權面積。
2、減少地上公配,降低不可售面積。
降低不可售面積佔比,在報建時精細化設計圖紙,對配套面積“錙銖必較”,爭取最小的配套面積。可嘗試以下方式降低配套面積:
①不配或減配幼兒園:土拍火熱的市場行情下,政府通常在規劃條件中設置大量公配,而這些公配是否真的十分必要,要打個問號。
以幼兒園爲例,隨着出生率的持續走低,大量私立幼兒園因無生源倒閉。但規劃條件依然要強配幼兒園,形成資源超配。建議調研周邊已配公立幼兒園規模及服務半徑,向政府做專項彙報,爭取不配或減配幼兒園。
②配套指標合併:爭取將公廁、門衛等爭取包含在“物業用房”內,或充分利用架空層來設置物業用房,減少公配規模。
③將配套面積放地下不計容:爭取將水泵房、風機房、變電所,物業用房、社區用房、消控室等放入地下且不計容,減少地上規劃面積佔用,增加可售業態面積,提高貨值。
3、優化車位配置,降低不良資產佔比。
爲有效減少車位面積,建議從以下幾個方面着手:
①降低車位戶配比:儘管政府規劃要求車位戶配比逐步提高,但車位去化困難已成爲許多房企面臨的難題。房企在主樓交付後,賣不完的車位移交給物業繼續銷售。因此,爭取通過政策突破,適當降低戶配比,以減少車位配置數量。
②提升地面車位佔比:通過調研周邊競品,瞭解地面車位的市場需求和接受程度,從而合理提升地面車位佔比,進一步減少地下車位面積。
③車位個數計算原則:爭取將子母車位按雙車位計算個數,微型車位則按標準車位計算個數,這樣可以在不增加實際車位面積的情況下,增加車位數量,提高車位利用率。
④提升停車效率:合理設計樓間距符合停車模數,合理設置柱網間距、防火分區及坡道位置,可以實現車位高效排布,減少單車位面積,優化成本提升經濟效益。
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可售比管理的4階段
在投資階段,溝通較難突破的指標,如容積率、限高、車位配比、日照、配套要求等出讓條件中明確的指標,否則拿地後突破可能性較小。
其次,需前置研判規劃與房產面積計算規則差異,設計產品時需考慮將差異最小化,將差異在投資端考慮;並做好產品定位、戶型配比,做到最優強排,避免過程調規。
在報建階段,積極爭取政策支持,通過精細化設計圖紙、合併配套指標、將配套面積放地下不計容等方式,進一步降低不可售面積佔比。同時,還需與政府和專家關鍵人密切溝通,提供案例和規範依據正面引導,爭取最優指標。
在測繪階段,找到關鍵人員—測繪執行人員,當面覈實測繪初步報告,對有爭議或不利的地方向有利一方爭取,再出具正式報告,確保房產實測可售面積≥房產預測可售面積≥規劃可售面積。
在驗收階段,摸清當地驗收標準,前置策劃降低驗收風險,確保可售比管理成果落地。
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小結
在努力活下去的市場中,提升可售比是房企增加利潤、提升競爭力的關鍵。項目管理人員重視可售比管理,貫穿於項目投拓、設計、報建中。同時,更需投資、設計、運營、成本、營銷多部門強聯動,並通過激勵措施確保目標一致。
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