地產，不搞大拆大建了

7月14-15日，上週傳的城市工作會議如期召開。

當時我給出的預判是：

與2015年不同，此次政策肯定強調“債務可控”。

因此，未來的城市更新將呈現“三六九”的分化格局。一線城市聚焦“拆改留”結合，如上海保留歷史建築與商業開發並重；二線城市推行“以舊換新”，杭州將城中村改造與未來社區建設結合；三四線城市則以“微改造”爲主，避免大拆大建。

既延續了城市化進程，又避免了資源錯配。

這我們可以總結本次工作會議的核心：

我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效爲主的階段。

用白話文來說：

大拆大建，不存在了。城鎮化邏輯也發生了巨大的變化。

過去的城市發展是增量邏輯，因此從地方敢於用土地質押，並向未來借錢，發展城市建設。我們經過20多年的快速開發，人口和城鎮化達到了平衡。

一個是城鎮化到了66%，一個是人口進入負增長。

因此，過去鋪張浪費的發展邏輯也自然不適用了，因爲沒有“未來人口”進行買單了。

一家公司的產值=員工*人效，國家機器也是如此。

如果國家機器在人口負增長前提下實現增長，人效的提高是必然的。因此，公司的資源一定會傾向產值更高的人羣。

以大城市爲核心的都市圈應運而生，讓資源更加集中，讓資料的效率發揮到極致。當然，這也是當下財政的不可迴避的選擇。

過去的邏輯是通過城鎮化實現均衡發展，如今的邏輯是增效改質，讓資源更加集中。過去我們的邏輯是把水電網絡通道山區去，如今我們的邏輯是讓山區的人羣搬出來。

這次城市工作會議的核心也在這裡。

脫離的財政的資源，農村和五六線城市基建根本無法維持。因此，儘管總人口進入負增長，但是核心城區通過資源虹吸周邊人口，肯定保持增長。

房價會怎麼走？其實我在之前一直重複強調過。

核心城市的房價必然是要往上走的，但是這個代價是以核心城市周邊的縣城房價爲代價的。

由於如今外部環境並未得到根本緩解，真正放水的週期還不會到來。因此短期還看不到起伏節點。我們的機會什麼時候來，真的要看美元的降息節點和力度。

方向早已準備，工具方式很多，發車等待機會。

財政，是當下首要問題。

我在之前說，歷史不會簡單重複，但人性對財富的追逐始終如一。

在存量博弈時代，城市間、人與人的命運分野早已註定：

少數玩家的盛宴，多數城市的靜默。

大號談地產，小號談經濟，防止失聯

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