大陸「好房子」新政上路 學者：新房價升中古屋有壓

5月1日起實施的「好房子」政策有助新房價格回升，但恐衝擊中古屋市場。大陸房市示意圖。路透

中國房市陷入長期低迷，官方日前相隔10年召開「城市工作會議」，前復旦大學學者蔡爲民分析，會議定調將使中國城市發展邏輯轉向「存量提質增效」。同時，5月1日起實施的「好房子」政策有助新房價格回升，但恐衝擊中古屋市場。

前復旦大學房地產研究中心地產運營研究所長蔡爲民今天舉行「城市會議與土拍奇蹟下的樓市前景」講座。蔡爲民表示，中共日前相隔10年召開「城市工作會議」，意味着房市發展陷入瓶頸，中國從2022年開始救房市，但從未出現救了3年依舊沒有起色的狀況。

蔡爲民首先引用數據，指中國房市從2021年9月前後開始下跌，至今各大城市跌幅都超過20%以上。而今年7月15日召開的「城市工作會議」定調，未來中國房市發展從「增量擴張」轉向「存量提質增效」，不再像過去大拆大建，而是鎖定城市更新。

蔡爲民引用數據指出，2025年上半年整體房市數據，無論是房價、房地產開發投資、新建商品房銷售面積與銷售額等「幾乎全面向下」，土地市場也呈現疲態，房企購地需求已連續78個月下滑，待售面積更達到7.8億平方公尺，是1987年以來的最高紀錄。

此外，房企到位資金也持續緊縮，只有「利用外資」逆勢成長25.4%。蔡爲民表示，一方面擔心大量利用外資，可能導致無法還錢的恆大悲劇重演，但也不排除可能是外資以投資開發商的方式逢低買進。

值得注意的是，今年7月的中國的新房價格出現回升跡象，而中古屋價格則持續下跌，顯示政策主導下，新房被視爲救市主力。蔡爲民指出，目前政策可能採取「用一手（新房）代二手（中古屋），必要時犧牲二手」的策略。

中國住建部5月1日起實施「好房子」政策，規定高得房率（亦即低公設比）、降低容積率、優化採光通風等。蔡爲民分析，該政策是個雙面刃，將使各線城市的新房價格走出行情。但隨着「好房子」數量成長，中古屋就會面臨更大的壓力。