打工人把貝殼業績買出了新高？

上半年，中國房地產儘管整體活躍度不高，但地產中介的日子卻似乎並沒有我們想象的那麼艱難！

作爲“中間商”的貝殼，二季度交出了一份不錯的答卷。根據財報數據，貝殼二季度總收入爲234億元，同比增加19.9%；淨利潤19億元，同比增長46.2%，營收創近十個季度新高。

覆盤其過去幾次地產週期中的表現，我們可以看到，正如某些只做抄底的股市“大鱷”一樣，貝殼似乎也成了那個逆週期佈局大師！

逆週期操盤手

提起貝殼的創始人左暉，不管是媒體界還是社會風評，對其本身還是頗感敬畏。

儘管其中介費收得並不低、也並不能保證每位中介小哥都非常懂行，但其首創的ACN機制（經紀人合作網絡），無論從商業模式上，還是站在買房者這端，都是成功的。

這個模式解決了兩個彼時混亂的房產中介造成的問題：

1.洗掉房地產行業“黑中介”標籤：

早年間的房地產市場，黑中介現象大肆橫行，老百姓想解決買房信息差，但有錢都未必找得到靠譜的中介，買到真實房源。

左暉當時也被中介坑過，後來鏈家於2001年成立時，就試圖改變原有行業現狀。比如，2004年，鏈家首次明確提出“籤三方約、不吃差價”，2008年鏈家開始建立真房源數據庫，推出樓盤字典。

過去，很少有中介願意幹這事兒，主要是維護成本太多；只推真房源，還經常會被使用假房源的同行進行客源攔截，造成成交下滑。據中國房產報，左暉表示當時剛推出真房源的時候，客戶來電量銳減，店鋪經營一度遇到困難，鏈家近三分之一的經紀人離職，大家都說“老闆瘋了”。

2018年成立的貝殼找房，是左暉二次創業的成果，他試圖用它改變整個中介行業的規則，如今已演變爲中國最大的房地產在線交易平臺。

2.定義行業規則，讓每個環節的中間都有錢賺！

傳統房地產服務盈利模式，多數以收取端口費和廣告費爲主。在這種模式下，絕大多數地產經紀人一般需自行支付向外部流量平臺購買端口的費用，爲了減少虧損，他們就可能在數據上造假，從而提升覆蓋率。

但貝殼創建的ACN模式，是以信息共享、跨店合作、分攤佣金爲主要手段，破除不同品牌間的信息壁壘，對房源、客源和經紀人進行有效統籌，促進合作共贏，儘量規避掉解決虛假信息的問題，對地產中介的發展起到良性加持的作用。在這個過程中，讓每個環節的中間商都賺到錢。

設置好經營模式後，趁着房地產低迷之際，左暉開始入場。

2008年前後，彼時美國金融危機過境，中國房地產市場由於消費不暢也經歷了一段小低迷，瘋狂成長了十幾年的房地產經紀行業遭受打擊，不少中介因爲線下店鋪過多出現現金流斷裂。

行情遇冷之際，趁着大量店鋪倒閉或轉租，左暉卻舉債進場，通過大舉收購，一舉成爲北京市場的“大哥”，而後鏈家的門店在全國大面積鋪開，這些房源也導入了貝殼APP渠道內。

根據其最新財報，截至2024年6月30日門店數量爲4.59萬家，活躍門店數量爲4.4萬家，較去年同期增加8.1%。經紀人數量爲45.86萬名，較去年同期增長5.2%，活躍經紀人數量爲41.14萬名，同比去年略微增加，依然是國內最大的中介平臺。

貝殼賺錢不再只靠“賣房”

貝殼再強大，也逃不過經濟週期和政策的制約！彼時，當國內房地產整體進入調控期之後，作爲中介角色的貝殼日子也不好過。

2021年之後，隨着調控政策的運行，儘管百城價格指數呈現上揚趨勢，但國內房地產景氣指數開始不斷下探。

圖片來源：Choice

商票違約、利潤下滑，融創，綠城，等一系列房地產開發商樓盤也或多少出現問題。2021年貝殼全年淨虧損5.25億元人民幣，同比2020年下降近 60%。

隨着“房主不炒”政策的進一步實施，以及疫情後，經濟週期結構上出現調轉，居民也開始捂緊錢包過日子，房地產成交量也跟着出現震盪。

根據克而瑞地產的數據，202年樓市整體呈現前高後低狀況。2023年初，隨着疫情政策調整，2022年壓抑的需求爆發，樓市迎來一波“小陽春”。一二線城市新房成交量均有較大幅度提升。但隨後，樓市的復甦並不穩定。

進入2024年，各地房地產支持政策頻發，但行業依然存在壓力。前6個月，全國40城住宅用地成交金額同比下降37.96%；全國32城新建商品住宅成交面積同比下降28.56%。

在此背景下，貝殼上半年依然盈利，但增量不算理想。上半年，貝殼淨收入397億元，與去年同期的398億元相對持平；淨利潤爲23.33億元，較去年同期的40.49億元下降42.4%。

圖片來源：貝殼財報

然而，在政策持續發力的二季度，貝殼的財報卻相當亮眼，營收創近十個季度新高。那麼，貝殼的盈利點來自哪裡？

在新房進入買房時代之後，新房的銷量並不容易。上半年，貝殼新房業務淨收入由2023年同期的171億元減少24.9%至當期的129億元，主要由於新房交易的總交易額的減少，部分被貨幣化能力提高所抵銷。

二手房市場活躍度高於新房。中指研究院統計數據顯示，近期重點城市二手房市場延續“以價換量”態勢。7月份，15城二手住宅成交9.9萬套，環比增長2.9%，同比增長42.5%。其中，北京、成都二手住宅成交量創近一年以來的月度新高。

體現在貝殼的業績上，其二季度存量房業務的淨收入達到73億元，同比增加14.3%。

此外，貝殼房屋租賃服務淨收入由2023年同期的21億元增加176.7%至截至2024年6月30日的58億，主要由於省心租模式在管房源規模的增長。截至今年第二季度末，省心租在管房源規模超過30萬套。

這裡可以看出，貝殼已經從一個單一的房屋交易中介，開始轉向「一站式居住服務平臺」的經營模式。殼的非房產交易服務業務收入佔淨收入總額比重達到34.8%，相比去年同期大幅提升17%。

另外，其家裝傢俱業務上半年總交易額同比增長24%，收入同比增長59.9%，家裝家貢獻利潤率提升至31%。

結語

我愛我家副總裁胡景暉曾發出感嘆：“貝殼的市值，印證了房地產經紀行業人20年前的一個預判：終有一天房地產交易服務商的價值會超過房地產開發商。

圖片來源：Choice

對比目前在美國上市的462家中概股中，貝殼的市值並不算差。但我們不能否認房地產已經進入了一個新的週期，在這個週期中，貝殼的盈利能力肯定會受到不同因素的干擾。

而在其向「一站式居住服務平臺」轉型過程中，還將遭遇哪些阻力，我們也會持續觀察。如果貝殼轉型成功了，也算是一件值得學習的範本！

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