從此輪“地王潮”看改善型住房供給趨勢

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

3月28日，杭州市區今年第六批住宅用地出讓，其中西湖區蔣村文新地塊經過102輪競價後，由建發旗下公司競得，成交樓面價達8.8萬元/平方米，溢價率爲115.39%，打破了3月25日濱江區地塊拍出的樓面地價7.74萬元/平方米，溢價率69.86%的水平。杭州“單價地王”再次被突破，這也是杭州全面取消新房限價後，不到半年時間第4次刷新最高單價。截至3月28日，今年杭州已有8宗涉宅地塊溢價率超過50%，溢價率超過20%的地塊有21宗。

注意的是，這只是近期全國高價地或“地王潮”的一個縮影。去年12月以來，一線城市以及杭州、成都、鄭州、天津等城市都出現了高溢價率、高單價的宅地，甚至是“地王”。根據CRIC監測的數據，1月份30個重點城市新出讓住宅用地的平均溢價率達到8.7%；2月份春節後截止到3月23日，周度出讓用地的平均溢價率升至14.7%，且已連續5周都在10%以上。

這一輪“高價地”或“地王潮”現象的產生，直接原因就是，近年來房子的居住屬性不斷被夯實，更加關注“居住體驗”（而非資產價格）的改善型需求爆發式增長，各個城市改善型新房項目消化較快，特別是熱點城市中心、次中心區域，新推盤項目去化週期普遍在10個月以下，開發商需要“補庫存”而增加土地儲備，有的開發商基於新的產品戰略而調整拿地。

特別是，此前20多年的樓市調控過程中，爲了抑制房價、增加房源供給，熱點城市對土地供應的限制頗多。比如，一些城市限制新房價格或漲幅、要求配建或自持物業、規定“90/70”戶型限制（單個項目70%的房源要建設90平方米以下的住宅），導致熱點城市居住品質高的改善型產品供給少。當前，住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，但供“改善”一族可挑選的房源有限。

因此，凡是戶型設計好、配套完善、功能齊全、密度適中的“好房子”項目，都能獲得市場的青睞而實現溢價出售。據CRIC監測數據，2025年1月30城新盤項目平均去化率爲46%，環比上漲4個百分點，同比上漲18個百分點，基本都是該類項目。同時，少量明星項目的銷售貢獻度明顯上升，比如去年一線城市及成都、杭州合計誕生17個超過80億元的銷售項目。

由此，地方政府的供地政策開始調整。一方面，在改善型需求集中的中心區積極儲備地塊；另一方面，將本地優質區域壓箱底的一些好地塊拿出來，吸引頭部開發商拿地和打造明星項目。同時，各個省市發佈新的規範，重塑新房產品設計方式，包括放寬陽臺、停車位、公共空間計入容積率等規則，支持建設新一代住宅產品，提升項目開發品質，助力好房子建設。

在地方政府供地轉向“提質縮量”的同時，在開發商層面，單盤貢獻度上升也產生了示範效應。比如，2024年中海地產在上海、深圳的三個新盤就貢獻了近560億元的銷售業績，這極大地促進了開發商經營策略的轉型，即集中精力打造“好產品”，提高業績的確定性。這也提振了開發商信心，特別是專注於精品項目開發的央國企開發商以及像濱江、綠城、龍湖等民企。

儘管高價地的出現對區域房價有拉動，但這是改善型需求主導增量供給時代下的必然結果，也是實現“美好人居”的一個彰顯。房地產市場化已經過去了20多年，存量房的規模足夠大了，行業和市場都有從規模化到品質化轉型的訴求，或高質量發展的訴求。另一方面，改革開放40多年，各個消費領域都出現了好產品，唯獨居住領域因受限制而缺少精品項目。

因此，這些高價地的出現，迎合了市場對產品需求升級的需要。同時，這類產品在戶型設計（比如大陽臺、露臺）、功能配置（會所服務、兒童活動空間）、景觀綠化、新型材料採用（綠色、節能）等方面的突破，激發了整個社會改善住房的意願，也就是供給端驅動需求端。這對於促進“賣一買一”的置換型需求，促進商品房良性循環，進而實現止跌回穩有積極意義。

另外，從地價和房價的比對來看，近期未出現“麪粉貴過麪包”的現象，即開發商基於漲價預期而溢價拿地。相反，所有高價地的樓面地價都比周邊的同品質房源售價要低，顯示開發商基於居民需求和市場潛力而做出對地價的判斷。因此，這種定價策略對於促進換房和改善是有幫助的。進一步而言，在剛需主要轉向普通新房和二手房的情況下，整個市場的供給結構也更加健康。