解析“地王”潮：房企戰略趨同下的“近身肉搏”

21世紀經濟報道記者 張敏 深圳報道

3月28日，今年杭州市第六批住宅用地正式出讓，4宗住宅用地全部溢價成交，共收金140.89億元。其中，西湖區蔣村文新單元拍出8.8萬元/平方米的樓面價，刷新杭州“地王”紀錄。

僅僅三天前，杭州濱江區西興單元地塊剛以7.7萬元/平方米的樓面價成爲“地王”。最近6個月內，杭州已經4次刷新單價“地王”紀錄。

杭州土拍是近期熱點城市土地交易的縮影。隨着房地產市場止跌回穩，今年以來，北京、上海、杭州、成都等城市土地交易明顯升溫。除杭州外，成都的土地單價紀錄也連續被刷新，北京則拍出單價10萬元以上的地塊。

中指研究院的統計顯示，2025年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達43.3%、29.0%，成都的平均溢價率也超過20%。

這種現象的出現，與供需雙方策略的變化均有關係。從供應端來看，“地王”主要出現在覈心城市的較好區位，限制性條件少，自身素質高。而在需求端，隨着房企普遍推進戰略聚焦，在“高能級”城市進行“廝殺”漸成常態。

“地王”頻出

杭州是近期土拍最火爆的城市，也是“地王”出現頻率最高的城市。

2024年10月22日，綠城經過77輪競價，以34.22億元的價格競得杭州上城區地塊，溢價率28.55%，摺合成交樓面價5.07萬元/平方米，刷新了塵封八年的杭州宅地單價“地王”紀錄。

今年1月，拱墅區湖墅單元地塊以54.56億元的價格競出，並將樓面價刷新至6.48萬元/平方米。

3月25日，濱江區西興單元地塊以52.03億元的價格競出，樓面價7.74萬元/平方米。3月28日，西湖區蔣村文新單元地塊拍出8.8萬元/平方米的樓面價。

短短六個月內，杭州的單價“地王”紀錄被四次刷新，價格也從5萬元躍升至8.8萬元，漲幅達到74%。

另一個二線城市成都，土拍熱度同樣較高。今年3月11日，成都市高新區桂溪街道一宗地塊以27億元的價格競出，單價超過3萬元/平方米，成爲成都宅地新晉單價“地王”。月末，在成都金融城三期H10地塊的拍賣中，單價攀升至4萬元/平方米以上。

今年第一季度，多個熱點城市誕生“地王”。1月2日，北京市2025年開年第一拍，海淀區朱房地塊以9.54萬元/平方米的樓面價競出，成爲單價“地王”。3月18日，海淀區樹村的一宗地塊以10.23萬/平方米的單價拍出，刷新了北京單價“地王”紀錄。

同期，上海雖然未出現全市範圍內的“地王”，但在大寧、浦北、虹口等板塊，土地單價紀錄都被刷新。

中指研究院的統計顯示，今年第一季度，杭州出讓32宗地中有28宗溢價成交，4宗溢價率超70%。成都出讓32宗宅地，14宗溢價，有8宗溢價率超30%。北京共出讓11宗宅地，4宗溢價成交，其中有兩宗地塊的總價超過70億元。上海共計成交14宗宅地，10宗溢價成交，5宗溢價率超30%。

這些高價地大多由央國企獲得，但部分民營房企仍然有較強的競爭力。前述機構統計了一季度成交的38宗高溢價地塊（溢價率超過25%），拿地企業中共有17家央國企、12家民企、9家混合所有制企業。

整體市場低溫情緒未改

熱點城市土拍升溫，與房地產市場整體回穩的背景有關，但背後也有供需雙方的策略變化。

國金證券指出，今年以來，一二線城市採取縮量提質的供地策略，供應了多宗“壓箱底”的好地塊。其中，“地王”主要出現在覈心城市的核心區域，區位優勢明顯。

另外，很多地塊的建面不超過10萬平方米，容積率相對較低，因此適合打造中高端項目，在安全性及（現金）流速上或有一定保障。

在需求端，該機構指出，在全國大市尚未企穩的情況下，經過近幾年的市場築底，房企更注重安全性，核心城市優質地塊一定是首選，各家被迫採取同質化拿地策略。

從土拍競爭的激烈程度，這種情況可見一斑。

杭州的四宗“地王”，競價次數分別達到77輪、220輪、72輪、102輪。成都兩宗“地王”則分別競價130輪、213輪。而在北京樹村“地王”的競爭中，競價次數達到264輪，耗時3個小時。

近年來，房地產市場分化明顯，一二線城市的安全性愈加凸顯，曾進行全國化佈局的房企，普遍向“高能級”城市收縮。

今年3月18日，中國金茂宣佈進行組織架構調整，將“總部-區域-城市”三級管控架構，調整爲“總部-地區”二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，同時對現有城市公司撤併重組，調整爲14個地區公司。

最多時，金茂共佈局了56座城市，此次調整也不難看出，其正在將戰略重心向核心城市聚焦。近年來，這種調整在房地產企業中普遍存在。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，公司每年都會從經濟體量、人口淨流入、樓市供需關係等幾個維度，對擬佈局的城市進行篩選。今年的結論是，適合公司佈局的城市數量，在10個左右。

國金證券還指出，房企在上半年獲取的地塊，能夠在下半年首推，並對全年業績形成貢獻。這也是近期少數地塊競爭激烈的重要原因。

值得注意的是，從整體市場來看，土地交易難言回溫。

中指研究院指出，今年第一季度，300城住宅用地出讓金同比增長超兩成。其中，一二線城市平均溢價率較高，但三四線城市仍普遍底價成交。

即使在一二線城市中，分化情況也普遍存在。該機構表示，在南京、天津、長沙、鄭州、瀋陽等城市，僅個別優質地塊房企舉牌意願較高，“整體土地市場低溫情緒未改”。

前述房企人士表示，樓市熱度的傳導鏈條，通常是從房屋交易傳導到土地市場，不少城市土拍熱度不高，固然有供地質量不佳有關，但主要還是由於這些城市的樓市復甦力度不及預期。整體來看，土地市場的回溫，仍然有賴於樓市的進一步止跌回穩。