出售繼承房屋 兩步驟計稅

財政部北區國稅局表示，民衆若出售透過繼承取得的房屋或土地，可透過兩步驟計算應繳納稅款。第一步是先判定是否屬房地合一稅案件，第二步是判斷適用稅率，如果爲連續繼承，持有期間可並計。

北區國稅局指出，只要被繼承人是在2016年1月1日後取得不動產，就適用「房地合一稅制」，須依法申報房地合一稅，若屬於連續繼承情況，稅法允許將持有期間合併計算，有助適用較低稅率，減輕納稅負擔。

舉例來說，小宏（化名）的父親在1985年購買一處不動產，位於新北市，登記在父親名下，2019年2月父親去世，該不動產轉由母親繼承。2022年5月，母親過世後，該房地再由小宏繼承，同年7月，小宏以新臺幣600萬元將該不動產出售給買方林先生，並完成所有權移轉登記。

首先，要先判斷是否爲房地合一所得稅制範圍，因小宏母親是在2019年繼承取得房地，屬於適用房地合一稅案件，小宏出售該房地時，需申報個人房地合一稅。

國稅局解釋，申報方式上，小宏的成交價格爲600萬元，扣除原始取得成本約230.92萬元（包含公告土地現值220萬元與房屋評定現值10萬元，經物價指數調整後計算），再減除仲介費、規費等合理費用30萬元，實際課稅所得爲339.08萬元。

至於適用稅率，因屬於連續繼承案件，小宏可將父母兩次持有期間合併計算，自1985年購屋至2022年出售，合計超過37年，適用房地合一稅最低稅率15%，應繳納稅額約爲50.86萬元。

國稅局提醒，只要出售的是屬於房地合一稅制範圍的不動產，都必須在完成所有權移轉登記的次日起30日內完成申報。