陳杰鳴／履保不是護身符　注意三點降低風險

▲房市低迷，預售屋爛尾樓風暴來襲，民衆該怎麼自保？圖爲資料照。（圖／記者陳筱惠攝）

文／《全向科技房產中心》總監陳杰鳴

房市低迷，爛尾樓風暴來襲，民衆該怎麼自保？靠預售屋履保有用嗎？近年營建成本大增，對建商本就是壓力，加上去年下半年以來，全臺房市買氣低迷不振，讓建商壓力更是大。

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如果狀況遲遲無法改善，未來建商資金週轉不靈，出現倒閉或跑路的狀況恐越來越多，因此，民衆此時買預售屋，履保的重要性就會顯現。不過，不是有履保就是安全，怎麼挑選還是有訣竅！

蓋房子時，建商資產可能已經因土建融抵押給銀行，民衆很難跟建商再獲得金額求償。因此，爲了避免民衆購買預售屋後，支付的訂金、工程款項如投石入海一樣拿不回來，內政部自2011年起實施「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售履保」，訂定預售屋建案必須從五種履約保證模式中擇一辦理。

包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」，以保障購買預售屋的購屋族權益。

而5種履保「價金返還保證」對購屋者最有利，一旦建商未能如期完工，將由擔保的金融機構如數返還消費者已繳價金，對消費者最有保障。

不過，這種履保比較少見，以業界常見的「不動產開發信託」及「價金信託」來說，雖確保興建資金或買方所繳價金「專款專用」，但並不具有「完工保證」或「價金返還保證」功能。

而且，因信託契約之受益人爲建商，當建商無法依約完工或交屋時，信託帳戶如有剩餘款項纔會歸屬於消費者，等於建案一旦出事，購屋者能拿回的並不多。

▲建議民衆購買預售屋時，可以從開發商過去實績或建商的過去評價。圖爲資料照。（圖／記者陳筱惠攝）

至於也有建案採用「同業連帶擔保」方式，但實務上擔保者與被擔保者是屬同關係企業或集團，彼此間關聯性相當高，如果建案發生問題，擔保者的保證能力也是備受質疑的，擔保效果可能不佳。

因此，建議民衆購買預售屋時，若想避開爛尾樓，增添保障。第一，要多打聽建商口碑及財力狀況。可以從開發商過去實績、是否爲一案建商、或過去是否曾有重大糾紛等去打聽建商的過去評價，做爲參考依據。

第二、房市買氣差，如果是上市櫃建商，可利用公開資訊，避開負債比過高(如:負債比大於70%或80%的建商）來降低風險。

▲陳杰鳴建議，預售屋中的5種履保，以「價金返還保證」對購屋者最有利，對消費者最有保障。（圖／記者陳筱惠攝）

第三、注意建案是否曾是爛尾樓。某些爛尾樓其他建商承接完工，因爲中間閒置許久，難免興建品質可能有所疑慮。只要能注意這些，就可以避免買到爛尾樓的風險。

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►陳杰鳴小檔案現職：《全向科技房產中心》總監專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監、元宏不動產加值服務平臺總監