產品洞察 | 謹慎探索中的品質突圍：聚焦多城市四代宅的新進展

過去兩年，第四代住宅憑藉其突破性的設計理念與獨具匠心的空間佈局，迅速成爲行業內備受矚目的焦點。我們持續關注着這一創新住宅產品在不同城市政策層面的動態以及實際落地的推進情況，探究其實踐成效與發展潛力。近期，廣州、天津、武漢等城市的情況頗爲值得關注。

廣州以小範圍試點爲起點開啓四代宅探索之路

廣州未出臺公開的政策文件，而是選擇以特定地塊作爲試點，謹慎探索第四代住宅的居住模式。

去年8月，廣州掛牌2024NJY-3地塊，成爲第四代住宅的首個試點。該地塊位於南沙區橫瀝島，由招商蛇口以底價競得。地塊出讓條件中，對戶屬空中花園等四代宅概念做出了較爲詳細的規定，允許每戶在陽臺基礎上額外贈送一個或多個兩層通高的戶屬空中花園，且其面積佔比可達套內面積的40%，符合要求的空中花園不計入容積率。

同年12月，中交城投、廣州峻森投資以底價競得HPG-NG-06地塊，成爲廣州第二個四代宅試點項目。截至目前，這是廣州僅有的兩個四代宅試點項目。可以看出，廣州目前從土地出讓端管控第四代住宅的開發節奏，通過小範圍試點積累經驗，爲後續的政策制定和全面推廣奠定基礎。

招商·林嶼境作爲廣州首個第四代住宅產品，瞄準剛需及剛改需求，主力戶型涵蓋82㎡三房及110㎡和125㎡四房，憑藉最大25%的陽臺面積佔比與最大40%的空中花園贈送面積等規劃條件，得房率優勢突出。以最小的82㎡戶型爲例，奇數層與客餐廳相通的空中花園面積約20㎡，偶數層與主次臥相連的空中花園更爲闊綽，贈送面積約24㎡。得益於此，無論是奇數層還是偶數層，該戶型的實際使用空間均能突破105㎡，爲購房者提供了極具性價比的選擇。

從市場反饋看，招商·林嶼境受到市場認可，去年底首開即售罄，今年3月二次開盤加推，當日去化率達86%。

另一個四代宅試點中交科城·黃埔未來城目前仍處於建設前期階段，定位更偏向於改善型需求，其戶型面積段從120㎡起步，最大戶型達到188㎡。

可以看出，與大部分低能級城市相比，廣州在第四代住宅的推進方面顯得頗爲慎重。僅有的兩個試點項目，分別聚焦於剛需與改善需求，以此來評估第四代住宅在不同客羣中的需求與接受程度。

天津即將開啓四代宅元年

繼2024年6月發佈《徵求意見稿》之後，天津濱海新區於同年9月正式出臺了《濱海新區住宅項目品質提升規劃管理指導意見（試行）》。這是天津首個明確支持第四代住宅發展的政策文件，其中涵蓋鼓勵設置露臺、屋頂綠化、空中綠化平臺等內容。

然而，儘管政策已出臺半年多，第四代住宅項目的落地速度仍較爲緩慢。目前，濱海新區共有3個項目計劃打造第四代住宅。

其中，濱海建投於2024年9月競得開發區一大街地塊，並於今年3月初公佈了部分產品信息。該項目預計將配備270°環繞大露臺，得房率有望突破100%，契合濱海新區對第四代住宅的政策要求。

而同板塊的格調代建項目和天保基建的一大街地塊，雖信息相對較少，但預計也將推出大面積的第四代住宅產品。

從目前披露的產品信息看，天津濱海新區在第四代住宅的探索過程中，主要聚焦於滿足高端改善型居住需求。

在此基礎上，相關房企還充分考慮了當地的氣候特點。以濱海建投和格調的四代宅爲例，其露臺進深預計爲2.4-2.5米，相較於南方同類產品，進深更小，這主要是爲了避免對室內採光造成不利影響。

隨着這些項目的逐步推進，年內天津將迎來首批第四代住宅的入市，從而推動濱海新區居住品質的持續升級。

武漢將迎來大批量四代宅入市

2024年3月，武漢發佈了《武漢市住宅陽臺及空中花園規劃管理細則（試行）》，允許三環外、戶型套內面積在100㎡及以上的住宅，設置1處空中花園。這一政策聚焦於改善需求，意在進一步優化居住體驗，同時爲郊區樓盤打造差異化賣點，體現出一定的政策性傾斜。

因此，三環內部分項目僅將陽臺進深拓寬至2.4米，或者增加花池、花架等不計容的樓板面積，但並未配備空中花園等第四代住宅的典型元素。嚴格來說，這些項目並不能算作真正的第四代住宅。

根據武漢的政策規定，符合標準的四代宅均位於三環以外區域，受土地供應節奏、地塊建設等因素影響，過去一年時間僅有3個四代宅入市，分別是武漢城建金地和悅、中建壹品漢韻公館和招商武漢城建未來中心C2攬境組團。

實際上，截至目前，武漢已有超過10個項目確定將打造第四代住宅，其中6個位於東湖高新區，且有4個集中在光谷中心城北板塊。作爲板塊內的先行者，中建壹品漢韻公館於2024年10月首開去化率超8成，但截至目前推出房源240套，僅備案118套房源，仍有近半數房源待入市，整盤去化仍需時日。

與此同時，板塊內的其餘項目也在持續推進推進，招商天青府已於3月開放城市展廳，驛山高爾夫觀嶺的營銷中心也即將開放。隨着這些項目的陸續入市，光谷中心城北板塊將成爲武漢發展四代宅的核心區域，各項目之間的競爭也將愈發激烈。

與其他城市項目，要麼全部是四代宅、要麼完全不是的情況不同，武漢的產品呈現出“同項目四代與非四代並存”的特徵，即部分項目僅在少數樓棟中引入了四代宅的設計理念。

武漢城建金地和悅作爲武漢首個第四代住宅試點項目，於2024年3月、4月率先開盤，推出了兩棟帶有第四代戶型的產品。在這兩棟樓中，僅端戶設計了錯層空中花園，而中間戶則未配備空中花園。其中，118㎡戶型在奇偶層分別採用了臥室出挑和入戶空中花園出挑兩種方式；116㎡戶型則分別採用客廳南向和側向出挑的設計，充分展現了多樣化且靈活的空間佈局。

同樣，城市展廳已亮相的招商天青府，也僅在小區中間位置打造了兩棟純四代宅樓棟，戶型建面約140㎡，錯層露臺環繞客廳設置，分別位於南面和側面。其餘部分樓棟採用了類似武漢城建金地和悅的設計理念，僅端戶120㎡戶型配備聯通客廳和臥室的錯層空中露臺。

這種規劃，既體現了開發商對市場需求的謹慎試探，也充分考慮了不同購房者的需求，爲市場提供了更多樣化的選擇。

綜上，廣州、天津、武漢在推進第四代住宅的路徑和節奏上各有側重。廣州以小範圍試點作爲四代宅探索的起點，天津通過濱海新區新規推動露臺設計的普及，而武漢則通過政策引導，讓四代宅成爲郊區改善產品的差異化亮點。這種差異化的推進路徑，既體現了各城市根據市場需求、地理氣候等條件進行的多樣化探索，也反映了第四代住宅在全國範圍內的發展趨勢。第四代住宅正逐漸成爲住宅產品升級的重要方向，這一進程仍在持續演進之中。

文章來源:克而瑞