北京通州“最神秘別墅”191套房源開拍在即，能否解開20年閒置困局？

靠近天地美墅項目大門的一棟別墅牆壁上爬滿了藤蔓，室內多名房產中介和意向購房人正在看房。中房報記者 李葉/攝

中房報記者 李葉 北京報道

一座閒置20年的別墅區突然成了北京通州樓市的焦點。

7月21日上午8點55分，北京市通州區梨園鎮雲景南大街籠罩在悶熱的暑氣中，佇立於此的天地美墅項目外，已有數百名意向客戶排起蜿蜒長隊，等待着參觀的正式開啓。透過項目鐵門縫隙往裡看，歐式別墅羣在瘋長的藤蔓中若隱若現；外圍僅南門東側一家洗車行正在營業，其餘多家底商門窗緊閉，灰塵覆滿窗沿。

“閒置20年了，聽說就4戶人居住，平時保安看得很嚴，外人也不讓進，顯得特別神秘，我這次來參觀就是滿足一下好奇心。”一名周邊的居民在與中國房地產報記者交談時感慨，“旁邊北京現代音樂學院的學生換了一茬又一茬，這裡頭始終黑着燈。”

“這裡別墅的起拍價相當於周邊住宅的5~8折，我是抱着檢漏的心態來的。” 隊伍中，一名拿着拍賣資料的女士向中國房地產報記者坦言，不過，聽說這裡的房源有不少問題要解決，是否參與拍賣還需要深入研究。

排隊過程中，有不少中介看房團會發放房源資料。中房報記者 李葉/攝

較低的起拍價，或許是這片別墅羣成爲近期北京通州法拍市場“頂流”的一大原因。拍賣資料顯示，天地美墅項目將於8月12日正式拍賣，此次掛牌的191套房源涵蓋車庫、商業和住宅，面積跨度極大，從36平方米的車庫到1400平方米的獨棟別墅均有涉及，車庫價格低至10.8萬元。多數住宅房源的面積則在199~340平方米間，起拍單價約2萬元~3萬元/平方米，遠低於周邊3.5萬元~5萬元/平方米的二手住宅均價。

在現場熱鬧的氛圍外，也有市場人士提前“潑出一盆冷水”：該項目目前未開通燃氣，亦無集體供暖。競拍後，還面臨着補繳20年物業費、墊付增值稅和不動產權證下本難等情況。

對此，中國房地產報記者致電項目開發商北京恆帝隆房地產開發有限公司（以下簡稱“北京恆帝隆”）並留下聯繫方式，截至發稿未收到迴應。

這塊沉寂了20年的土地背後藏着怎樣的故事？競拍成功後，是否能真正迎來“甦醒”？

“甦醒”之路

天地美墅羣中一套閒置的房源，外觀保存完好。中房報記者 李葉/攝

天地美墅項目共分爲四個區，此次開放參觀的爲一區。

根據天地美墅物業張貼的公告，由於近期接到廣大羣衆來電諮詢法拍房看房事宜，公司對此高度重視，暫定於2025年7月18日、21日、23日、25日上午9點至10點開放天地美墅一區看樣，10點以後不再放行進入，看房時間截止到上午10點30分結束清場。

在天地美墅項目內，記者發現，這些建造有20年之久的房屋瓷磚和窗戶依然保持完好。有房地產中介人士稱，當年項目用料比較實在。

“我從網上看到這裡要拍賣的消息就來過一次，不過那時還沒開放參觀，只能在外圍遠遠看一看，這次開放了看樣就馬上過來了。”一名意向購房人表示，或許會參與競拍，但超過預期價格就會放棄。

天地美墅區域示意圖。

“這次實際將釋放400多套房源，首批拍賣的是191套。起拍價格雖低，但是通常在競拍過程中會有漲幅，我們估計後續的房源會根據第一次拍賣的效果來定價。”一名法拍機構的人士向記者坦言，除了實際價格會上浮外，由於衆所周知的原因，拍賣成功後競買人還有許多問題要解決。

記者查閱拍賣公告發現，公告中有許多不同於購買商品房的“風險”。

拍賣公告顯示，競買成功後，依法應由原產權人、買受人承擔的相關稅、費，須競買人自行向本拍品所在地的稅務和國土等部門諮詢，法院不負責答覆。原產權人承擔的相關稅、費，由買受人墊付，買受人須到不動產所在地主管稅務相關（各區分局）辦理墊付稅費業務。

“拍賣物建築面積、性質、用途、是否拖欠地價及土地使用費等，以相關主管部門最後覈實爲準。拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。”

“拍賣成交後，法院僅出具確認拍賣裁定書和協助執行通知書，並送達給相關主管部門辦理解封和產權過戶手續。拍賣物是否可以辦理產權過戶手續，由買受人自行到相關主管部門查詢並處理；買受人應自過戶法律文書送達之日起20日內到相關主管部門逕行辦理產權過戶手續。”

同時，有消息稱，當下由於缺乏測繪圖，開發商不配合提供，所以個人的不動產權證下本不確定。就此問題，記者致電項目開發商北京恆帝隆並留下聯繫方式，截至發稿未收到迴應。

“神秘”傳聞

天地美墅項目入口處，意向客戶需要在物業處登記方可進入。中房報記者 李葉/攝

“可以說，這是天地美墅首次向公衆揭開它的‘神秘面紗’。”上述周邊居民表示，該項目之所以閒置這麼多年，它背後的故事大家也都有所耳聞。

天地美墅的命運，與北京恆帝隆緊密交織。

這家成立於2001年的房企，企查查APP顯示股東爲香港億盛亞洲有限公司（持股81%）（以下簡稱“億盛亞洲”）和北京佳越天地經貿有限公司（持股19%），法定代表人爲徐慧敏。

中國房地產報記者調查發現，除了天地美墅所在地塊外，北京恆帝隆名下還有“恆隆家園”地塊，梨園三十八地（地名）地塊。圍繞着北京恆帝隆名下多宗地塊一直以來就有多種傳言，而這些傳言都繞不過通州區梨園鎮一位“落馬”的房姓鎮政府官員。

據北京市第一中級人民法院（2007）一中刑初字第1185號刑事判決書以及北京市高級人民法院〔2007〕高刑終字第507號刑事裁定書顯示，“被告人房某及其組織成員於1996年至2005年間，爲攫取鉅額經濟利益，採用提供虛假證明材料騙取土地使用權等非法手段聚斂錢財，具有一定的經濟實力……”經過法院確認，被告人房某涉及多個罪名中，其中包括非法轉讓土地使用權犯罪3起。

房某在法庭審理中的辯解及其辯護人的辯護意見爲：“……在房某獲取土地使用權的過程中，梨園村、大馬莊村、小稿村村委會及土地管理部門應承擔主要責任，且房某支付了土地補償款，未給集體造成經濟損失，土地使用權亦不是法律規定的非法經營罪的犯罪對象……”

對上述辯解，法院認爲，農民所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設，房某故意違反土地管理法規，採用非法獲取土地使用權證等手段簽訂書面轉讓協議，將農民集體所有的土地使用權轉至其控制的北京勝利通工貿有限公司或轉由其他單位和個人有償使用的行爲，已嚴重侵害了集體土地的使用權，其行爲符合我國刑法關於非法轉讓土地使用權的法律規定，其向村民委員會繳納“土地補償金”的行爲，不能作爲否定其犯罪性質的事實依據。另查，我國對土地使用權的經營實行經營許可證制度，非法經營土地使用權的行爲屬於非法經營行爲，而非法轉讓土地使用權顯屬非法經營的表現形式，二者間屬於從屬關係。因此，我國刑法規定的非法經營罪與非法轉讓土地使用權罪形成從屬關係的法律競合，依照“特別法優於普通法”的法律競合適用原則，房某的行爲符合法律規定的非法轉讓土地使用權罪的犯罪構成。

該判決書顯示，房某實際控制的公司達數十家之多，幷包括房地產開發類的公司。判決書顯示，房某數罪併罰，被判20年有期徒刑，刑期自2005年11月6日起至2025年11月5日止。

不過，在工商信息中，中國房地產報記者並未查詢到房某與北京恆帝隆的關聯信息。

往日糾紛

天地美墅外多家底商門窗緊閉，灰塵覆滿窗沿。中房報記者 李葉/攝

天地美墅此次拍賣涉及一場往日金融借款糾紛。

廣東省深圳市中級人民法院（2022）粵03執2840號之一裁決書顯示，申請執行人深圳市思道科投資有限公司（以下簡稱“深圳思道科”）與被執行人北京恆帝隆借款合同糾紛一案，最高人民法院（2020）最高法民終1298號民事判決已經發生法律效力。

由於被執行人沒有履行生效法律文書確定的內容，申請執行人向本院申請強制執行，請求強制被執行人償付人民幣129億元及遲延履行期間的債務利息等，本院依法立案執行。

在審判過程中，廣東省高級人民法院根據申請執行人的申請，作出了（2018）粵民初31號民事裁定書，查封了被執行人北京恆帝隆房地產開發有限公司名下土地，土地證號爲京通國用（2014出）第00087號、京通國用（2015 出）第 00073 號、京通國用（2003 出）字第 014號、京通國用（2013 出）第00217號、京通國用（2013 出）第 00216號、京通國用（2014 出）第00057 號、京通國用（2014出）第 00068號。

在執行過程中，本院依法向被執行人送達了《執行通知書》《報告財產令》，責令其在指定期限內履行義務並如實申報財產情況，但被執行人並未履行生效法律文書確定的義務。現申請執行人向本院提出申請，要求處分涉案土地以清償債務。本院查明：上述土地除了土地證號爲京通國用（2014出）第00087號土地外其餘六塊土地爲本案抵押物。

法院認爲，被執行人在指定期限內拒不履行生效法律文書確定的義務，申請執行人申請處分被執行人的涉案土地，符合有關法律規定，應予准許。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條、第二百五十四條規定，裁定如下：

拍賣、變賣被執行人北京恆帝隆房地產開發有限公司名下土地，土地證號爲京通國用（2014出）第00087號、京通國用（2015 出）第 00073 號、京通國用（2003 出）字第 014 號、京通國用（2013出）第00217號、京通國用（2013出）第 00216號、京通國用（2014 出）第 00057號、京通國用（2014 出）第00068號以清償債務。

這片沉寂20載的別墅羣能否藉此次法拍重生？仍充滿未知數。