板橋新建案竟開6折價…房價真跌了？雨果分析：拆解「比價話術」真相

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

「新建案開六折價，房價真的跌了嗎？」

最近看到好幾次某個建案的新聞與廣告，主題是說新建案讓利，每坪成交價是新板特區將近六折價，感到相當好奇，於是稍微瞭解一下，詳細內容請看留言區的新聞連結與以下擷取片段內容。

『位於新北市板橋的首發案「濱河帝景」，熱銷關鍵就是「讓利」，每坪成交均價約75萬元，不僅較區域行情讓利逾6%，更是新板特區將近六折價。

總銷約90億元的「濱河帝景」，總共430戶，從228連假潛銷至4月9日，一個多月賣了超過五成、逾260戶，每坪成交均價約在75萬元，相當於新板特區每坪成交價120萬元的六、七折。』

大概瞭解了一下該建案的資訊，主打到板橋新板特區只要5分鐘車程，但價格是新板特區的6折價格，還有河景。

我們就先了解一下該建案的位置，該建案位處於板橋環河快速道路、萬板橋與華翠橋之間，以google地圖推算，距離新板特區車程約7分鐘，5分鐘大概是深夜沒車的時候，距離大約2.2公里。

就如同拿龍山寺周圍的建案，去和西門町或臺北京站附近的建案比價一樣。而且位置離江翠北側與中和水岸宅都有1公里以上的距離，其位置似乎也不在江翠重畫區範圍內。

基地位置有三面面對高架橋與大橋，面河岸的快速道路高度相當高，想要看到河景，可能要購買十樓以上的樓層，才能從高架上方看到河景。旁邊還有一間鐵皮觀音廟不會拆除，鄰近步行距離也幾乎沒什麼生活機能（超商、小吃店），最近的全聯步行6分鐘。

旁邊有一個小的新建案叫右成素也，平均成交價是每坪65萬，另一個甘霖環翠建案，最高成交價約是64萬，還有一個新建中的金堡翠華大樓，最新成交價是67萬，往市中心靠近一點的14年中古屋青茵悅，去年初最後一筆成交價約是55萬。所以，每坪成交均價約75萬元還是比周圍行情高出不少。

棟戶規劃是1幢，2棟，423戶住家，8戶店面，17戶社會住宅，樓層規劃是地上24層，地下5層，一層樓有11戶。房屋規劃幾乎都是以16坪左右的套房爲主，只有角落邊間有30坪上下的兩房與三房，但房屋格局相當的有特色。

借用Mobile01上找到的34坪格局圖，房屋格局是特別的樓梯型，入口進來是狹長的走道，開窗面南，也就是沒有河景的那一面，不過廚房與房間都有采光，算是一個優點，只是廚房外的採光面是晾衣區，多少還是受影響。

但位在中間的兩房一衛格局，客廳就沒有采光，回房間要穿過廚房，廁所門也正對廚房，算是滿尷尬的格局配置。

這個建案未處於江翠重劃區的G區最旁邊，緊鄰板橋環河快速道路、萬板橋與華翠橋，周遭生活機能較差，多是停車場與鐵皮建築。距離新板特區與江子翠捷運站都還有一大段距離，以此位置與新板特區和D、E區河岸宅比價，實在是遷強了些。

其成交價與周圍建案相比也算比較高，用比較精華地帶的新板特區和江翠重畫D、E區河岸宅來比價，號稱有大幅折價，應算是行銷話術。

最後發現一個有疑慮的地方，某些網站的江子翠重劃區F、G區有畫到華翠橋旁的縣民大道，但查看市政府的網站分區使用圖，並沒有畫到那麼遠，樂居的圖顯示的位置與市府的圖比較接近，這部分需要釐清一下，此建案是否在江翠重劃區裡。

◎本文內容已獲 雨果的投資理財生活觀 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。