百億收儲啓動！廣東成全國首例

以廣東省爲代表的專項債收購閒置土地工作正在加速落地中。

2月24日，廣東省財政廳官網披露的信息顯示，爲支持廣東省經濟社會發展，根據財政部有關規定，經廣東省人民政府同意，決定發行2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）。

中國債券信息網顯示，2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發行總額307.1859億元，涉及2只債券，均爲新增專項債券。此次發行債券將用於回收19個省轄市上報的86個土地儲備、回收閒置存量土地項目。

“廣東省率先發行專項債券資金用於收購存量土地，成爲全國首例。”“中指研究院政策研究總監陳文靜表示。

2月18日，北京發行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券，均爲新增債券。其中，462.9億元新增專項債券募集資金主要用於棚戶區改造、城中村改造、土地儲備等領域。

中信建投分析表示，2月以來廣東、北京收儲落實速度快並卓有成效。土地收儲一方面減少了當地市場的無效供給，另一方面也爲作爲市場主體的開發商注入流動性，有助於其緩解資金壓力、保交樓、增投資，有助於讓市場重回正循環。

廣東發行超300億專項債收儲

分期來看，2025年廣東省政府專項債券（八期）計劃發行總額114.04億元，期限爲7年（5+2），募資擬用於廣州市和惠州市的土地儲備、回收閒置存量土地項目。第八期債券募投項目合計17個，項目總投資合計209.44億元。

2025年廣東省政府專項債券（九期）計劃發行總額193.15億元，期限爲7年，募資擬用於珠海市、汕頭市、中山市、江門市、陽江市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、汕尾市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市和雲浮市的土地儲備、回收閒置存量土地項目。第九期債券募投項目合計69個，項目總投資合計263.81億元，項目內容主要爲回收存量閒置土地，項目收入主要來自土地出讓收入。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，適當保持償債的主動權。此次專項債計劃分爲第八期和第九期。其差異點在於，第八期債券期限設定爲“5+2”，也就意味着2030年3月份地方政府有權選擇提前償還債務（地方政府是指土儲中心、整備中心或規劃中心等）。這也說明立足於土地市場的復甦態勢和地方政府財政能力的提高，在債券償方面確保了主動性和靈活性。

此外，從統計來看，此次除深圳和東莞沒有發佈募投計劃外，其他廣東所有地級市都已經發布相關債券募投計劃。這也說明廣東各地都在存量土地盤活方面持續發力，具有全面性和廣覆蓋性，也有助於各地有力促進存量土地的盤活。

中指研究院統計數據顯示，截至2月22日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閒置土地的項目用地超220宗，擬收儲價格合計超430億元，本次廣東省發行債券307億元，佔比約七成。

從各城市發行金額來看，本次發行的專項債中，廣州發行60.5億元，居首位，珠海、惠州發行金額亦超50億元，位列第二、第三。此前2月7日，珠海公示了第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券的14宗項目用地，總擬收儲價格66.5億元，本次發行的專項債項目涉及13宗地塊，擬發行專項債總額64.6億元，與擬收儲價格基本一致。

總體來看，此次債券發行速度較快。根據中指研究院監測，廣東省多地公示第一批擬使用專項債收購存量閒置土地的時間集中在2月7日-2月12日，從公示時間至本次披露時間僅半個月左右。本次債券的招標日爲2月28日，專項債券發行成功後，資金逐漸落位，將加速對應項目的收儲工作，也將爲其他地區推進專項債收購存量土地提供很好地參考借鑑。

收購項目以央國企爲主

2018-2019年，專項債使用以土地儲備和棚改爲主。2019年，土地儲備項目專項債被叫停。直到2024年10月12日，土儲專項債按下重啓鍵，財政部表示支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地，確有需要的地區也可以用於新增的土地儲備項目。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，爲了確保債務償還，收儲價格要根據歷史成本價和市場評估價孰低原則，集體協商確定下浮幅度後確定。因此，多數收購項目都出現了一定折扣。但如果開發商前期有投入或地價在此期間上漲幅度較大的，可能出現溢價收儲。

至於收儲的用途，。原則上當年不再出讓，或出讓規模不大於50%，如果片區內存量土地規模大、廣義庫存壓力大，比如消化週期超過36個月，當年不得出讓。爲了增加保障房用地或公共配套短板，收儲用地要投向這些領域。

從各地收儲存量土地的價格來看，折扣多在9折左右。根據中指研究院監測，廣東省各地公示的第一批擬使用專項債券收購存量閒置土地的項目用地，擬收儲價格與土地出讓時的成交價基本持平，約70%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在0.8-1.0之間，接近50%的地塊比值在0.9-1.0之間，約10%的地塊比值在0.7-0.8之間，個別地塊擬收儲價格的折扣較大。

陳文靜表示，收購的存量土地90%以上爲地方國企的地塊。根據統計，各地公示的項目用地單位覆蓋地方國企、央企和民企，其中90%以上爲地方國企。

整體來看，專項債收購存量土地是2025年房地產市場止跌回穩的關鍵舉措之一，相關政策的推進節奏和落地情況受到市場高度關注，本次廣東省率先發行收購存量土地的專項債，也爲市場釋放了更加積極的信號，但本次廣東省涉及的項目更多爲地方國企地塊，未來是否能提高土地資源利用效率、帶動市場進入新循環，還需要持續跟蹤。