“安全”與“增長”雙贏：保利發展2024年報揭示行業破局之道

2024年，中國房地產市場在政策強力提振與市場分化探底中開啓止跌回穩態勢。

國家統計局數據顯示，全年商品房銷售面積與金額同比分別下降12.9%和17.1%，而在政策刺激下四季度全國成交同環比顯著改善，且一線及核心二線城市回升更快，市場修復態勢並在2025年得以延續。儘管行業整體仍處於深度調整期，但領先質優房企銷售表現不俗，一線城市成交也率先回穩，鞏固與強化了2025年市場向好預期。

作爲行業龍頭的央企，保利發展在2024年交出了一份韌性十足的成績單。最新發布的2024年業績報告顯示，保利發展實現全年簽約金額3230億元，穩居行業第一；債務結構持續優化，經營性現金流連續七年爲正，產品力持續躍升行業前列。

縱觀全年，保利發展緊緊圍繞“穩經營、調結構、化風險、促發展”中心任務，以銷售領跑、財務安全、品質制勝三大維度穩健穿越市場週期波動，實現高質量“均好發展”。

銷售規模穩居第一：逆勢擴份額，核心城市市佔率再提升

在市場整體縮量的背景下，保利發展以“去庫存、調結構”爲核心策略，連續第三年蟬聯行業銷售冠軍。數據顯示，2024年公司實現簽約金額3230.29億元，權益銷售比創近年新高；38個核心城市銷售佔比持續提升，一線城市四季度銷售面積同比增長40%，遠超行業平均水平。2022年及以後獲取的增量項目銷售近2000億元，佔比約六成。

銷售業績的不俗表現，得益於保利發展能精準把握政策窗口，敏銳搶佔市場先機。2024年是中國房地產發展歷程上的政策大年，房地產政策從“供給側改革”轉向“需求側刺激”，限購鬆綁、降首付、降利率、降存量房貸等政策密集落地。在政策落地和市場銷售的關鍵節點，保利發展迅速響應，二季度推貨環比增長顯著， 10月簽約金額同比提升28%，成爲政策紅利的最大受益者之一。

在開發佈局上，保利發展在2024年深耕核心城市，結構性優勢凸顯。公司38個核心城市的銷售市佔率較去年進一步提升，其中14個城市市佔率超過10%，16個城市連續三年穩居當地前三，印證了保利在覈心城市的產品號召力與運營效率。同時，保利發展在土儲佈局也進一步聚焦核心城市，保證了後續開發銷售的持續動能和高質體量。

另一方面，通過強化公司內部治理實現管理紅利，去庫存成效顯著，爲高質量發展騰挪空間。

憑藉戰略前瞻，公司管理層於2021年提出去“五化”趨勢判斷，即去金融化、去槓桿化、去庫存化、去多元化、去規模化。這一戰略調整不僅幫助公司在市場波動中保持穩定，還爲公司贏得了寶貴的市場機會。2024年，公司通過優化庫存管理、加快項目去化，已開工存量項目計容面積較年初下降約20%。2024年，公司銷售存量項目佔比近六成，未開工土地通過“調轉換退”盤活270萬平方米，資源週轉效率持續提升。

財務安全行業標杆：融資成本新低，現金流連續七年爲正

償債流動性承壓是2024年市場環境中全行業共同面臨的考驗，保利發展憑藉央企信用優勢與主動管理能力，成爲少數保持融資通暢、現金流穩健的房企。

2024年，保利發展的債務結構持續優化，融資成本創歷史新低。在行業波動下行過程中，公司主動降負債縮表，同時不斷優化債務結構，不斷提升長期債務、直接融資佔有息負債比重，實現了負債端有序優化。報告期內，公司主動壓降有息負債54億元，存量有息負債綜合成本降至2.92%，較上年下降22個基點。全年新增融資中，公司債利率低至2.20%，中期票據利率2.30%，均創同期最低水平。更值得一提的是，保利成爲頭部房企中唯一一家全額清償境外美元債的企業，債務風險進一步出清。

在強勁銷售業績支持下，保利發展實現經營性現金流“七年連正”，資金安全墊充足。2024年，公司實現銷售回籠3277億元，當年銷售回籠率較去年提升1.3個百分點。通過“以銷定產”動態平衡資金收支，全年經營性現金流淨額63億元，連續第七年爲正。年末在手現金1342億元，疊加並表口徑已售待回籠資金832億元，流動性儲備遠超行業均值。

此外，保利發展對於提振市場的政策紅利精準承接，並在融資工具運用上實現創新突破。公司積極運用“經營性物業貸款”“房地產融資協調機制”等政策工具，年內新增經營貸130億元。而市場首單純現金融資的定向可轉換公司債券已於2025年4月獲證監會同意註冊批覆，計劃融資規模85億。這一低融資成本不僅爲公司提供了更優惠的融資條件，還增強了公司在市場中的競爭力。在行業融資環境緊張的情況下，保利發展的融資優勢爲其穩健發展提供了有力保障。

2025年4月9日，保利發展面向專業投資者公開發行的公司債券（第一期）獲中誠信國際評級機構授予的“AAA”評級。這一評級不僅體現了保利發展的穩健財務表現及其在行業中的領先地位，也強化了市場對房地產行業的復甦預期。

緊扣品質發展戰略：產品力+科技力，鍛造長期競爭力

隨着中國城市化進程邁入高質量發展階段，市場需求進化迭代與政策支持引導，正推動企業加快產品力升級步伐。當行業發展邏輯從重規模向重品質迴歸，保利率先提出行業進入品質時代，從產品體系化建設到科技賦能不斷髮力。2024年，保利發展推出人文服務理念，全面升級核心競爭力。克而瑞數據顯示，其產品力排名從2021年全國第九躍升至第二。

在激烈的市場競爭中，保利發展“天悅人和”產品系全面落地，並以實景交付樹立標杆。報告期內，公司竣工交付16.5萬套住宅，22個項目獲市級以上施工示範工地稱號。寧波天珺、上海琅悅等產品系項目實現“全維實景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩居板塊前三。“所見即所得”的交付標準，極大提振了市場信心。

保利發展也進一步優化開發鏈條，其智慧供應鏈疊加快建體系，以科技賦能提質增效。公司在海南試點的“快建體系”，實現拿地後14個月竣備、工期壓縮30%以上；同時，通過AIGC智能化設計、統籤統採統付等模式，優化供應鏈端成本。這些創新不僅縮短了開發週期，更確保了品質可控。

在住宅開發銷售賽道以外，保利發展的多元業態協同發力，也成爲2024年的一大亮點：資產經營成新增長極，打造公司業績的第二增長曲線。商業運營方面，上海花木時光裡、廣州魚珠時光等項目出租率連續三年提升；租賃住房板塊“和寓”品牌迅速擴張，在營規模超4.5萬間。物業服務板塊第三方管理面積增至525.6萬平方米，商辦業態新拓金額同比增長17.9%，非居業態優勢持續鞏固。

2024年的保利發展，用行業第一的銷售規模、央企最低的融資成本、持續躍升的產品力，證明了其作爲龍頭房企在逆週期發展中的抗風險能力。在行業分析人士看來，其戰略核心可歸納爲三點：前瞻性去庫存騰挪安全邊際，精細化財務管控築牢護城河，體系化品質升級激活長期價值。

與此同時，在中國城市化進程的高質量發展時代，肩負央企使命擔當、緊扣品質發展戰略，以高品質人居產品滿足客戶理想人居需求，成爲保利發展的制勝之道。在保利發展管理層看來，品質時代，唯有真正以客戶爲中心的企業，才能穿越週期，持續領跑。

展望2025年，房地產行業仍將面臨城市分化、信心修復、預期變化等挑戰。但隨着房地產政策支持力度加碼，高質量發展路徑明確，將推動行業健康發展的長期性、穩定性和可持續性。保利發展在覈心城市的持續土地儲備佈局、低融資成本優勢、以及多元業態的協同效應，也將進一步鞏固其“行穩致遠”的發展定力。

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