8.86億元吃下浦西“爛尾王”背後：存量變局之信達修復“第一號”

2025年8月1日，中國信達（中國信達資產管理股份有限公司）旗下公司，以評估價19.28億元的46%——8.86億元，拿下爛尾9年的上海浦西佳程廣場（商業綜合體）。

浦西佳程廣場曾被稱爲“上海新靜安商業地標”。

在這場重量級收購背後，包含着中國房地產市場及資產市場正在發生的諸多變局。

浦西佳程廣場原設計效果圖

浦西佳程廣場位置示意圖

“爛尾王”

佳程集團，爲一家成立於1992年的港資企業（總部設在香港，內地總部位於上海）。

2000年，佳程集團開始計劃投資建設亞太一流的寫字樓。

2005年，北京佳程廣場問世，躋身北京商務樓三甲。

2015年，佳程集團提出“5年32程”戰略，即在5年內（2016年~2020年），在全國重點一二線城市打造32個佳程廣場項目，其中上海、北京、深廣、成渝爲其重點地區。

然而，外匯管制、多線擴張等原因，導致佳程集團資金鍊斷裂。

作爲重點項目，重慶佳程廣場於2015年停工，上海浦西佳程廣場則在2016年底外立面基本完工時停工。

上海浦西佳程廣場與重慶佳程廣場在設計之初，均以地理位置優越、規劃宏大著稱，其定位亦爲當地的重要地標性商業綜合體，具備較高的商業價值和發展潛力。項目的停工，使二者淪爲當地備受矚目的“爛尾王”。

2022年，因佳程集團破產，上海浦西佳程廣場與重慶佳程廣場正式進入司法處置程序。

然而，在市場下行或預期不明朗的情況下，面對佳程廣場這種前期投入巨大、回報週期長、市場環境變化較多的項目，投資者普遍趨於保守，不願承接其高風險。

重慶佳程廣場，在2022年進入破產清算程序後，歷經16次流拍，起拍價從2022年的19.3809億元跌至2024年12月31日的4.103億元成交。

上海浦西佳程廣場，在2025年1月首次拍賣時起拍價爲13.49億元，經連續4次流拍，直到8月1日第5次降價至8.86億元才最終成交。

乾元修復+坤澤改造

本次拍下上海浦西佳程廣場的，是中國信達旗下的上海信秀復一號企業管理有限公司。

公開信息顯示，上海信秀復一號，由信達乾元（天津）資產修復投資合夥企業（有限合夥）100%控股，而信達乾元由中國信達近100%控股。

從觀察者的視野解讀——

“上海信秀復一號”，“信”，即信達；

“秀復”即修復；

上海浦西佳程廣場的收購，爲信達在上海以修復方式（資產修復平臺）完成的第一號工程。

這又是什麼意思呢？

這涉及信達在2025年成立的兩個新平臺——

2025年3月12日，信達乾元（天津）資產修復投資合夥企業（有限合夥）成立。同日，信達坤澤（天津）資產改造投資合夥企業（有限合夥）成立。

乾元修復+坤澤改造——

這兩個命名很有傳統文化韻味：乾元主剛猛，坤澤主陰柔；乾元主開拓，坤澤主孕育孵化。

從股權結構看——

乾元修復，中國信達出資200億元，持股比例99.995%；信達資本旗下鑫盛利保股權投資有限公司出資100萬元，持股比例0.005%，鑫盛利保作爲普通合夥人（GP）擔任乾元修復執行事務合夥人。

坤澤改造，中國信達出資47.5億元，持股比例94.981%；北京信達悅生活服務有限公司出資2.5億元，持股比例5%；信達資本旗下鑫盛利保股權投資有限公司出資100萬元，持股比例0.02%。鑫盛利保作爲普通合夥人（GP）並擔任執行事務合夥人。

除了出資額的差異，乾元修復與坤澤改造最大的差異，在於後者有信達悅生活的加入，由此股權結構帶來了市場對其功能側重的猜想——

乾元修復，聚焦於資產修復，尤其是針對問題資產進行收購、處置和價值提升。即乾元修復是在前面排雷，面對高風險項目（如爛尾樓），處理資產遺留問題，完成資產正常化。

坤澤改造，偏向於資產改造，通過引入多元化的出資方，增強資金來源的廣泛性和靈活性，同時藉助多方資源推動項目運營和市場價值提升。即坤澤改造要以信達悅生活（或第三方商管公司），通過改造與業態重組，實現“從困境到優質”的運營升級。

換言之，從2025年伊始，信達就在地產紓困模式上進行了新的嘗試，推出了新的平臺解決方式。這種乾元修復+坤澤改造的模式，在上海浦西佳程廣場初試鋒芒——“上海信秀復一號”登場。

750億元存量盤活母平臺

根據公開信息，2025年至今，信達正式設立的存量不動產紓困盤活母平臺規模已達750億元。除了200億元信達乾元修復、50億元信達坤澤改造，還包括：200億元信達紓困盤活，100億元信投紓困，200億元存量不動產收儲基金等。

200億元信達紓困盤活——

2025年2月，信達紓困盤活（天津）企業管理合夥企業（有限合夥）成立，信達地產股權佔比49.9975%，中國信達股權佔比49.9975%，信達資本旗下鑫盛利保作爲普通合夥人及執行事務合夥人，佔比0.005%。主要投資於房地產行業問題企業紓困、問題項目盤活，參與破產重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設等。

100億元信投紓困——

2025年2月，天津信投紓困企業管理合夥企業（有限合夥）成立，信達投資股權佔比49.9975%，中國信達股權佔比49.9975%，信達資本旗下鑫盛利保作爲普通合夥人及執行事務合夥人，佔比0.01%。

200億元存量不動產收儲基金——

2025年4月，珠海華髮集團與中國信達簽署了戰略合作協議及200億元存量房收儲基金協議。中國信達與珠海華髮集團成立了廣東省粵信安不動產投資合夥企業，出資額200.02億元人民幣，由珠海華髮旗下珠海市安居集團、珠海華金啓元與中國信達及其子公司信達資本旗下鑫盛利保共同出資，並由鑫盛利保擔任執行事務合夥人。

今年初，信達資本董事會執行委員會委員姜浙曾對《21世紀經濟報道》表示：

根據中國信達發佈，2022年至2025年3月末，中國信達累計化解房地產風險項目174個，投入資金867億元，實現保交房11.8萬套，解決拖欠農民工工資21.3億元，兌付房地產企業涉衆理財產品23.3億元，支付上游供應商欠款150.6億元，帶動貨值約4145億元項目復工復產。

引入Pre-REITs

乾元修復+坤澤改造正是在一次次紓困實踐中所探索出來的。

乾元修復+坤澤改造紓困，採用了Pre-REITs方式，這也是國內AMC（資產管理公司）首次在全國範圍不動產項目紓困中，規模性地將公募REITs作爲主要退出路徑選擇之一。

姜浙在乾元修復及坤澤改造兩隻平臺設立之初曾表示：

所謂Pre-REITs，是指以尚未形成穩定現金流的基礎設施或商業不動產爲標的，以公募REITs退出爲主要目標的私募投資基金。

由於AMC所涉足的主要是通常所說的“特殊資產”、“困境資產”，要面對的是有一定問題的資產的盤整，而問題資產不能夠直接發起公募REITs。Pre-REITs填補了“未達標資產→REITs合格資產”的培育空白。

信達通過將商業體收購、盤活，以“Pre-REITs收購→運營提升→注入公募REITs”路徑，形成“募投管退”完整鏈條。

姜浙分析認爲：

目前，公募REITs發行火熱，認購“一票難求”。在此情況下，向公募REITs的上游遷移，利用優質的Pre-REITs介入投資，就變得富有吸引力。

有分析認爲，信達具有豐富的行業經驗，各平臺及分、子公司之間可以形成協同合力，根據紓困對象的實際情況，去組合應用紓困平臺與盤活方式。而我們看到的信達所發生的變化，也說明了當前紓困所面對資產對象的複雜性。

例如，信達今年宣佈落地的上海另一重大紓困項目——上海黃浦琴海苑（大興街）舊改項目就是這樣的組合拳。

該項目爲黃浦區知名疑難項目，地處黃金地段卻歷經20餘年仍未完成拆遷安置，項目多次易手，利益糾葛複雜，大額銀團貸款面臨違約，被上海地產業內稱爲迄今爲止最複雜、最具難度的盤活。

中國信達發揮資源整合與協同優勢，由總部統一指導，屬地上海分公司牽頭，南商中國、金谷信託、信達地產、信達資本等子公司高效協同，在客戶溝通、交易結構設計、風險隔離、代管代建、項目運營等方面集團協同綜合優勢，提供“投行+投資”的定製化金融服務，同時爭取黃浦區政府、上海金融法院、上海金融監管局支持，與新老銀團緊密磋商配合，構建“政銀企”高效合作的格局，最終有效推動45億元存量銀團貸款風險化解，解決欠繳拆遷費6億元，完成1006戶拆遷安置，助力城市更新順利推進，爲上海市黃浦區發展注入了新的資源與活力。

本次信達收購上海浦西佳程廣場，單價僅5755元/平方米（按建築面積15.3萬㎡計），遠低於上海商業地產市場水平，這爲信達之後的運作預留了提升空間。但是，改造盤活仍然具有挑戰性。

對照重慶佳程廣場。

重慶佳程廣場在2024年12月31日被重慶智新科技服務公司拍下。重慶智新的實控人爲重慶北碚區國資委。

按照2024年11月的一份研究報告顯示，重慶佳程廣場的改建，考慮的是如何採用商改住+社區商業方式激活，如——

13萬㎡大型購物中心，分割爲4萬㎡社區商業+9萬㎡長租公寓；

2棟爛尾寫字樓，改爲保障性租賃住房，獲取政策補貼；

地下車庫，增設新能源充電樁+倉儲功能，提升租金溢價30%+；

該份報告只是推進過程之一，重慶佳程廣場會改成什麼樣，會根據各方意見確定最終方案，但可以看出，今天的商業地產在收購之後，可能面臨更加複雜的盤活局面，即需要更復雜、有效的協同。

信達在2025年所呈現的變化，既是自身優勢在市場的更有力延伸，同時也是面對市場與政策新要求的靈活應變。

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮