3100萬元落袋爲安：國泰君安提前行使瑞虹新城項目公司認沽期權

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

3月3日，瑞安房地產（00272.HK）公告稱，根據其與國泰君安有關於瑞虹新城項目公司的股東協議，國泰君安將行使認沽期權，向盛甫出售其於項目公司持有的31%股權，獲取3100萬元（人民幣，下同）權利金。

此次交易的前情，要回溯至2017年8月9日。彼時，爲了收購上海百麗房地產開發有限公司（簡稱“上海百麗”），瑞安房地產宣佈通過全資子公司盛甫與國泰君安、虹房成立一家項目平臺公司。上海百麗旗下資產爲瑞虹新城167A、167B地塊。其中，167A爲住宅用地，167B爲商辦用地。

此前，除了按持股比例注資外，國泰君安爲瑞虹新城平臺公司分兩次提供大約10.8317億元有抵押貸款。瑞安房地產則以31%的瑞虹新城項目公司股權作爲認沽期權的標的資產，權利金爲3100萬元。

雙方約定的信託投資期限爲8年，國泰君安可在信託到期前60天內行權。國泰君安選在3月5日這個節點行權，比約定期限略微提早了一點，將3100萬元落袋爲安。

由於國泰君安行權之後，盛甫對項目公司持股從49%上升至80%，股權比例發生大幅變化。此舉會否觸發前述兩筆貸款的提前償還，在3月3日的公告裡並未披露。據2017年公告，國泰君安第一筆貸款6.5839億元，利率7.539%，瑞安房地產的抵押物爲項目公司全部股權。第二筆貸款4.2478億元，利率6.99%，抵押物依舊爲項目公司全部股權並增加了虹房所提供的公司擔保。

瑞虹新城167B地塊曾兩次申請延期

按照知情人士的說法，目前項目公司業務已經基本結束，國泰君安作爲財務投資者，在投資約定條件達成後退出，這對項目公司後續運營並無重大影響。

有分析人士指出，信託管理人提前行權，往往意在降低風險敞口。當前房地產市場環境複雜，商業資產估值處於調整週期，尤其是商場在開業前幾年的培育期內資金佔用量大，潛在投資風險有所上升。

回看國泰君安所退出的項目公司，瑞虹新城167A地塊早已開發成住宅即瑞虹新城十期臻庭， 並已於2022年中旬售罄。

據瑞安房地產2023年年報，當期結轉的物業銷售包括上海瑞虹新城167A地塊，已售建築面積8.58萬平方米，平均售價11.98萬元/平方米，銷售收入94.27億元。

瑞虹新城167B地塊則是商辦用地。據上海市虹口區人民政府官網披露，該項目申請了兩次建設工程設計方案的有效期延期，第一次是在2022年8月1日。第二次是在2023年8月7日，該項目再次申請延期至2024年8月23日。

2023年財報顯示，瑞虹新城167B地塊在集團發展中的商業物業名單中，項目總建築面積11.9萬平方米，包括辦公樓建築面積10.7萬平方米、零售建築面積1.2萬平方米，瑞安房地產權益佔比49%，應占建築面積5.83萬平方米。

這塊地的規模在瑞安房地產2023年141.23萬平方米的商業土儲裡面，佔比不高。但從2017年成立項目公司開始，該項目經歷兩次延期，客觀條件的變化不言而喻。

從市場層面來看，瑞虹新城板塊內商辦物業略顯飽和。戴德樑行數據顯示，2024年上海甲級寫字樓供應井噴，新增約80萬平方米供應，主要集中在黃浦區、虹口區及徐彙區新興板塊。這從一個側面反映了虹口區核心板塊瑞虹新城的商辦供應壓力。

虹口區政府網站分別於2024年10月23日、2025年1月20日發佈公告，對瑞虹新城板塊的規劃進行調整，其中便涉及167B地塊。根據最新公示，167B地塊的用途從原先規劃的商辦用地(C2C8)變更爲三類住宅用地(Rr3)。

業內人士分析，虹口區政府規劃部門考慮到目前板塊商辦物業供應量較大，加之潛在的租賃壓力，所以決定重新審視其用途。可以說，這一變更，也有助於優化土地資源配置，同時也是對城市發展需求的積極響應。

儘管目前尚無公開信息顯示政府對瑞虹新城167B地塊進行了收儲，不過，從政府對167B地塊所在板塊規劃變更的公示來看，167B地塊被收儲重新出讓的概率非常大。這也就不難理解此時國泰君安行權退出項目公司的邏輯了。

瑞虹新城靚地拱手讓人

上海2025年一批次土拍中，瑞虹新城大板塊中新出了一宗宅地，與瑞虹新城十期一路之隔。原本業內對於瑞安房地產繼續拿地的呼聲甚高，但出人意料的是，瑞安房地產連報名參拍都放棄了。

2月20日，央企金茂和新加坡慶隆聯合體以89.63億元拿下了瑞虹新城的新地塊，按照計容面積算出來的樓面價爲11.7萬/平方米，再換算到最終可售樓面價約在12.5萬元 /平方米左右。若算上建築成本、精裝修成本、資金成本、銷售及管理費用和各項稅費等，以盈虧平衡計算均價在18.41萬元 /平方米左右的水平。據中介門店信息，瑞虹新城現房二手房均價一期爲9萬元/平方米，第九期爲18萬元/平方米，二手房溢價能力可見一斑。

或許，以瑞安房地產的資金現狀來看，大手筆投資確實有點乏力。

分析財報數據可見，2023年瑞安房地產合約物業銷售額爲113.96億元，同比大幅減少58%。2024年上半年的合約物業銷售額約6.23億元，同比減少86%。

現金流方面，2023年底，公司現金及銀行存款下降33%至約89.17億元，其中受限資金較多，不受限現金及銀行存款僅有約37億元，而一年內需償還債務達120.13億元，不受限現金短債比僅爲0.3。公開信息顯示，瑞安房地產存續的三隻美元債總額爲13.89億美元‌‌，其中一隻發行規模爲5億美元的6.150%美元債將於2025年8月24日到期‌。

面對壓力，瑞安房地產通過抵押資產的方式融資，甚至不惜虧本出售資產回籠資金。2023年12月29日，瑞安房地產將上海鴻壽坊項目65%的股權以12.06億元賣給大家保險。這筆交易設置了股權回購條款，年利率爲8%，相當於一筆用股權做質押的融資，以換取現金流。2024年3月，瑞安房地產以1.05億元將上海蟠龍天地的酒店物業賣給上海青浦徐涇，虧損240萬元。2024年11月，瑞安房地產引入中國人壽等投資者，籌資81億元重組了上海創智天地兩家項目公司的股權。2025年2月，閔行區政府網站公示，瑞安房地產擬出讓旗下上海召稼樓城中村改造項目30%股權給上海南虹橋投資開發（集團）有限公司。