26億元砸向上海外環外，招商蛇口押寶郊區核心板塊

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

2月21日，上海乍暖還寒。“80後”蘇州人張哲，作爲招商蛇口華東大區營銷負責人首次公開亮相，推介招商蛇口在上海的項目佈局，重點提及即將開盤的內環內靜安區曹家渡的豪宅新項目。

2024年9月，招商蛇口聯手南通瑞城聯合體以總價56.6億元拿下靜安區曹家渡項目，地塊出讓面積約1.85萬平方米，容積率2.68。

這次公開露面，距離張哲從招商蛇口深圳總部調任華東區域營銷負責人只有兩個多月。此前，張哲在招商蛇口總部歷任運營管理部總經理助理、全國營銷負責人。2025年新年伊始，招商蛇口華東區域空降營銷大將，從一個側面反映招商蛇口總部對這一區域的重視。

兩週後的3月3日，招商蛇口在上海外環外果斷拿下一宗新“地王”，耗資26億元。當天，在嘉定新城的一宗土地拍賣中，招商蛇口與保利發展、象嶼天安聯合體、綠城中國等競爭對手展開激烈競爭，僅過半小時便將地價推至30%的溢價率上限。在“高品質建設指標”競拍環節，招商蛇口果斷以“商品住宅裝修標準”指標觸頂3000元/平方米，“公共服務設施”指標觸頂1500平方米，“高端人才住房配建比例”指標 0.2%等最高條件將地塊收入囊中。這宗地號稱“嘉定新城中央活動區最後一宗宅地”。

這宗地成交樓面價3.185萬元/平方米，刷新了嘉定新城的單價紀錄。2016年，建發股份曾以3萬元/平方米的樓面價拿下嘉定新城一宗地塊，後聯手保利發展、金茂地產開發建成西郊金茂府。

產品破局

拿地本是好事，但招商蛇口沒有如常發佈宣傳海報。相反，距離這宗地塊大約6公里之外的華潤時代之城，立即發出了一份海報，主題爲嘉定區新拍地塊溢價封頂，板塊熱度上升。

相較之下，華潤時代之城比招商蛇口新項目距離市區更近。據該項目營銷人員介紹，項目號稱2024年全年成交套數“外環三冠王”，2024年下半年出貨近1000套。

梳理公開信息可見，嘉定新城板塊在售項目並不多。目前在售的有南山璞縵、保利建發璟玥府、金地嘉峰匯、象嶼遠香湖岸、嘉定新城御花園、衆禾嘉苑、大家映翠府等7個項目，僅遠香湖岸與映翠府銷售均價在5萬元/平方米出頭，其他項目銷售均價都在每平方米4萬多元的水平。

據招商蛇口此前發佈的招標計劃公告，項目總投資約39億元。按可售住宅面積約爲7.8萬平方米，如果按照周邊競品5萬元/平方米出頭的均價來計算，那麼項目可售貨值僅在39億元。這幾乎與招商蛇口給出的投資總額持平。要想有利潤，只能靠產品破局，或者等開盤的時候，新房價格上升從而獲取利潤空間。

由此可見，嘉定新城新地的開發難度頗高。

公開信息顯示，招商蛇口2024年在上海土拍公開市場一共拿了5宗地，分佈於徐匯、靜安、長寧、寶山（兩宗）。目前僅有徐匯地塊已建成並開售，其餘四個項目均處於在建或待建狀態，靜安項目便是前述即將開售的項目。長寧、寶山三宗地塊是在上海2024年12月最後一場土拍中獲取的，等到項目具備入市銷售條件，最快也要到2025年下半年。

從地塊數據看，長寧、靜安項目均爲佔地面積僅有1萬多平方米的小地塊，寶山兩宗地稍微大一點，建築面積分別爲7萬多平方米、12萬多平方米。相比之下，嘉定新城新地8萬多平方米建築面積能提供的貨值尚算可觀。

總體來看，招商蛇口在2025年可售資源並不充裕，且考慮到一些地塊爲聯合開發，招商蛇口的權益銷售面積會更少。

郊區勝算幾何

隨着房企涌入核心區域，優質地塊的產品競爭漸趨激烈。以招商蛇口爲例，梳理該公司上海在售項目資源可見，流量產品並不多見了。即便是在市區熱門板塊，面對激烈競爭，招商蛇口的投資韌性與產品力仍然有待市場考驗。

徐匯濱江是上海樓市2024年豪宅去化率最高的板塊之一，此前香港置地、中海等開發的豪宅開盤即售罄，尤其是中海地產的項目，在2024年多次開盤“日光”。綠城中國、宸嘉置業等拿下的優質地塊，還未開售便引發市場高度關注。以招商蛇口旗下的海上清和璽就位於該板塊。海上清和璽開盤時間在2024年11月，一期推出124套住宅。3月5日網上房地產數據顯示，項目一期還有56套房源在售。2024年12月29日，海上清和璽推出268套二期房源。截至3月5日，尚有223套房源在售。項目去化並不順利，二期去化率更是僅有17%。

在市區做不了流量明星，招商蛇口轉戰郊區項目，勝算幾何？目前尚待市場檢驗。

此次履新的張哲，過去兩年在招商蛇口總部見證了全國產品體系的升級優化。市場人士認爲，要解決項目盈利前景的難題，招商蛇口也只有靠產品說話。

從近期土拍中可以看到，房企在上海土拍市場的廝殺，導致近年來土拍市場呈現出溢價從中心城向外圍拓展的趨勢，五大新城等遠郊地塊逐漸成爲房企投資標的。

如2024年上海第七批次出讓的青浦新城地塊溢價率達13.89%；第八批次寶山淞南板塊兩幅地塊分別以14.86%及16.03%的溢價率出讓；第九批次松江洞涇地塊更是以27.93%的高溢價率成交。進入2025年，第一批次松江新城地塊溢價率爲14%，奉賢新城地塊溢價率爲16.5%。第二批次嘉定新城遠香湖地塊拍出30%溢價率。

地塊溢價率走高，一定程度上會擠壓房企利潤。業內人士指出，土拍限價政策取消之後，房企之間的競爭將回歸到操盤能力、對市場的預判以及對產品與客戶的研究上。

如前所述，這宗嘉定新城新地，要盈利只能靠產品做溢價，或者等樓市成交量回暖。所幸，當下上海樓市正在逐步回暖，令投資上海郊區地塊的勝算又多了一些。

上海鏈家數據顯示，2025年前2個月，新房供應還在逐步恢復的過程中，成交卻已經率先加快腳步。雖然由於假期影響，2月成交量環比下跌，但是同比增長58%，均價增長3%，前2月累計同比增長16%。二手房方面，綜合機構數據，3月份工作日日均成交量600多套，週末兩天日均1000多套。