244.7億跨江豪賭：華潤90%控股權背後是上海土地市場“配貨”遊戲的暗線？

2025年8月1日，華潤置地聯合上海南房集團以244.7億元底價拿下上海浦東後灘與黃浦區餘慶裡組合地塊資產包，這一交易不僅創下2025年全國單次拿地金額最高紀錄，也引發了業內對上海土地市場及房企戰略的廣泛關注。

90%：10%股權架構下的跨江交易 244.7億元鎖定8宗核心地塊

8月1日，華潤置地官宣與上海南房集團組成聯合體，通過股權轉讓方式，以244.7億元的底價成功拿下上海市浦東後灘與黃浦區餘慶裡組合地塊資產包。這筆交易成爲2025年全國單次拿地金額最高的一筆，也是上海土地市場上較爲罕見的跨江“打包”交易，華潤置地明確表示，這兩個地塊將形成資源聯動和功能互補，共同構成其在上海核心區打造的“上海豪宅超級資產包”。

此次交易並非傳統土地拍賣市場的產物。早在7月17日，華潤置地全資附屬公司上海泓喆就與上海南房集團簽訂聯合體協議，共同競投目標公司股權及債權，交易採用“股權+債權”捆綁收購的方式，涉及上海新霽周、新霽坊、新執裡及新賢坊4家目標企業。半個月後，上海聯合產權交易所信息顯示，該聯合體成功競得目標資產。根據協議，華潤置地與南房集團分別按90%和10%的比例共同支付收購款項，並持有目標公司對應比例的股權及債權。而目標資產實則爲上海城市更新建設發展有限公司於7月2日掛牌出讓的浦東新區耀華組合地塊以及黃浦區餘慶裡組合地塊。

174.09億+73.27億：“愛馬仕式配貨”模式下的地塊估值拆分

值得關注的是，此次交易結構採用了上海土地市場新興的“愛馬仕式配貨”出讓模式，即通過跨區域捆綁出讓，要求房企同時承接不同區位、不同開發難度的地塊組合。華潤置地獲得的“超級資產包”不僅跨區，還橫跨黃浦江，其中2宗地塊位於浦東後灘九宮格，6宗位於浦西黃浦區餘慶裡。浦東後灘兩宗純宅地總估值174.09億元，黃浦餘慶裡6宗子地塊總估值73.27億元。

對於這一交易，上海某房地產人士認爲，平均樓面價超7萬元/平方米體現了華潤置地押注上海核心區的信心，也是其補倉上海的迫切性，同時也考驗着華潤的操盤能力，看其如何爲項目留出更大的利潤空間。這種創新出讓方式，既能讓開發商一次性獲取多個核心項目，實現跨區域平衡開發，也能規避單一地塊的市場風險。

70162元/㎡樓面價：浦東後灘宅地將提供2060套江景房源

具體來看，浦東後灘兩宗地塊總估值174.09億元，平均樓面價約70162元/平方米。這兩塊相鄰宅地位於世博板塊耀華片區，在前灘與世博文化公園之間，堪稱“浦東內中環最後三大成片開發區之一”。地塊西側距離黃浦江僅30餘米，中高樓層可盡享一線江景。市場表現也印證了其價值，去年底，距離該地塊1.3公里的中鐵・世博雲境開盤，158套房源均價10萬元/平方米，認購率達291%。作爲後灘20年來首批住宅用地，兩地塊合計將提供約2060套房源。有消息稱，華潤置地計劃在此打造225～280平方米瞰江大平層，預計於今年四季度入市。

18.9萬元/㎡豪宅3小時售罄：餘慶裡地塊的歷史與未來

跨過黃浦江，餘慶裡地塊同樣價值非凡。6宗子地塊總估值73.27億元，位於人民廣場、外灘、老城廂三大歷史文化風貌保護區的銜接地段。其東側鄰居金陵華庭今年3月開盤即創下奇蹟，18.9萬元/平方米的豪宅3小時售罄，158套房源吸金92.34億元。按照整體規劃，餘慶裡組合地塊將呈現“北商南住”格局，北側三宗地塊全爲商業及文保建築，南側三宗地塊將打造風貌別墅、超高層住宅、商業辦公等多種業態。據悉，華潤置地將在此首試“垂直騎樓”商業概念，同時保留雲南路美食街風貌。但因餘慶裡組合地塊涉及功能類型多樣，開發難度會相應提升，也考驗着開發商的綜合運營能力。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇認爲，土地市場的活躍反映出企業對上海市場止跌回穩的信心，持續提供高品質項目依然能領跑市場，說明“好地段+好房子”具備結構性機會。

2025年1-7月251億元銷售額：華潤置地加速追趕上海市場份額

此次收購併非華潤與南房集團的首次合作。兩家企業此前曾共同開發租賃社區“有巢・南舒房”及豪宅項目士林華苑二期，這種政企合作模式在餘慶裡項目中將進一步深化。

對華潤置地而言，這筆“天價”交易背後是其在上海市場的加速追趕。2024年，華潤置地在上海銷售額近300億元，落後於中海的560億元及保利、招商的350億元。2025年1～7月，華潤置地在上海的銷售額約251億元，接近去年全年總量，佔集團業績比重攀升至20%。這一業績得益於翡雲悅府、觀宸潤府、中環置地・望雲等高端項目的助推。華潤置地將此次收購視爲鞏固上海市場地位的戰略舉措，其認爲收購符合集團的長期發展及投資戰略，有助於鞏固及提升集團在上海的市場份額、競爭力及品牌，並持續爲集團帶來投資回報及提升商業影響力。

上半年銷售額22%資金投入：逆勢拿地背後的戰略野心

市場人士認爲，當多數房企仍在銷售寒冬中掙扎求生時，華潤卻逆勢投入相當於上半年銷售額22%的資金押注上海，這場“豪賭”背後，顯露了一家央企巨頭對一線城市核心資產的渴望與戰略野心。

單從土地市場來看，華潤置地的確展現出逆週期操作的戰略取向。1月，華潤置地以總價約93.5億元在北京、杭州等地收購4宗地塊；2月，以樓面價17700元/平方米拿下成都崔家店72畝地塊，刷新區域地價，同月，又以11.77億元競得西安滻灞國際港82畝優質地塊，樓面價11911元/平方米，成爲2025年西安首宗“萬元地”；5月，在重慶兩江新區地塊競拍中，華潤置地以28.94%的高溢價率勝出，成交樓面價13519元/平方米；6月又在北京、西安及合肥購入4宗地塊，權益對價約19.8億元。

同比降26.7%：6月銷售額下滑與逆週期拿地的矛盾

華潤置地的逆勢拓儲與當前謹慎的行業氛圍形成了鮮明對比。2025年上半年，華潤置地累計合同銷售額約1103億元，同比減少11.6%。其中6月單月表現尤爲疲軟，總合同銷售額約234.5億元，同比大幅下降26.7%。這種由正轉負的銷售表現折射出行業深度調整期的典型困境，頭部房企的生存法則也在變得愈發殘酷。

（內容綜合自中國房地產報、中指研究院、公開新聞報道）