244.7億！華潤置地聯合體拿下上海“隱形地王” 是遠見還是冒險？

財聯社8月4日訊（財聯社記者 李潔）上海土地市場迎來今年以來重磅交易，並誕生了“隱形地王”。這一由核心區地塊組成的超級巨無霸資產包，是通過股權轉讓的方式實現交易的。

華潤置地（01109.HK）日前宣佈，其聯合上海南房集團，通過股權轉讓方式，以244.69億的底價元拿下上海市浦東後灘與黃浦區餘慶裡組合地塊資產包。收購完成後，華潤置地及上海南房將分別持有目標公司90%及10%的股權及債權。

分析人士指出，這一金額不僅創下今年以來全國單次拿地最高紀錄，甚至超過了上海第六批次全部8宗地塊的起拍總價。

而按照90%的股權比例計算，華潤置地收購該資產包預計需要出資約220.2億元。

對於華潤置地爲何敢於在上海投入如此鉅額資金拿地，該公司表示，“收購事項符合本集團長期發展及投資戰略，有助鞏固及提升本集團在上海的市場份額、競爭力及品牌，並持續爲本集團帶來投資回報及提升商業影響力。”

業內人士認爲，在房地產市場深度調整期，華潤置地此舉看似大膽，實則有着深層次的戰略考量。

“在市場盤整期，衆多房企收縮戰線，華潤置地卻逆週期擴張，在一線城市獲取核心地段優質地塊，不僅能在未來市場復甦時獲得豐厚回報，還可進一步提升市場份額與行業話語權。不過，核心地塊斥巨資金大規模開發也面臨着成本高、週期長，以及市場不確定性等潛在風險。”一位房地產行業分析師指出。

從資產質量來看，此次成交的資產包堪稱“豪華”，由上海浦東耀華組合地塊和黃浦餘慶裡組合地塊構成。

華潤置地方面強調：“收購的項目公司擁有權益的耀華路項目與餘慶裡項目的住宅區均位於上海市核心區域，憑藉其優越的區位優勢，市場潛力顯著。”此外，餘慶裡項目的商業區坐落於中心城區核心地段，毗鄰地標性建築，“具備打造兼具歷史特色與獨特風格的商業區的巨大潛力”。

不過，業內人士認爲，拿下上海“隱形地王”後，華潤置地的挑戰才真正開始。上述分析師指出，從短期來看，如此鉅額的投入必然會對華潤置地的現金流造成壓力。但該分析師也補充道：“鑑於其央企背景和一貫穩健的財務狀況，華潤應該有能力應對這樣的資金壓力。”

從華潤置地上半年業績和拿地情況來看，公司銷售規模有所下滑，但其仍在覈心城市實施擴張策略。

財報顯示，2025年上半年，華潤置地累計合同銷售金額約1103億元，總合同銷售建築面積約411.9萬平方米，雖然這兩項數據同比分別減少11.6%及21%，但其仍以1103億元的銷售額位居行業銷售榜單第三名。

更值得注意的，是其拿地策略的轉變。與去年相對保持的投資策略相比，今年其加快了投資步伐。據統計，2025年上半年共獲得18幅地塊，總樓面面積148.19萬平方米，權益對價約332億元，展現出積極的補倉意願。

“積極拿地仍是中國受評房企保持競爭力的關鍵因素。由於新地塊的銷售速度通常快於舊庫存，持續購置新地塊的房企能夠更好地管理現金流和盈利水平。”惠譽評級亞太區企業評級董事石露露稱。

值得關注的是，今年7月華潤置地還推進了深度管理架構變革，大幅弱化大區平臺職能，構建“總部-城市公司”直管模式。目前華潤置地已有20位城市總直接向總部彙報，大區角色轉變爲“運營督導”，由此將形成“強總部+強一線+弱大區”的管理模式，旨在提升決策效率和市場反應速度。

分析師指出，華潤置地此次豪擲兩百多億拿下上海核心地塊組合，不僅創下今年以來全國單次拿地金額最高紀錄，也是企業在行業深度調整期的一次標誌性逆週期操作，其背後依託的是央企的雄厚財力、對核心城市價值的堅定看好以及積極調整的管理架構。

然而，“隱形地王”的光環之下，如何高效開發、平衡鉅額投入與回報週期、應對市場潛在波動，被認爲是華潤置地接下來需要直面的現實考驗。