象嶼地產上海土拍再失手 是謹慎拿地還是受制實力？

在最近的上海土地出讓中，廈門國企象嶼地產再次“陪跑”。春節過後，上海土地市場拉開了2025年首次土地出讓的序幕，競爭異常激烈，節后土地拍賣戰況火熱。

儘管象嶼地產積極參與了奉賢新城10單元06-07地塊的爭奪，卻未能戰勝龍湖與建華組成的聯合體，此次土拍未能斬獲任何地塊。

去年以來，象嶼地產在上海土地市場的收穫較爲有限，僅成功獲取3宗地塊，這一數字明顯低於過往年份。上海市場作爲象嶼地產的重要佈局之地，對其業績貢獻顯著。然而，當前土地市場補倉難度的增加，無疑將對其後續的銷售業績產生一定的影響。

上海搶地，象嶼再次“失手”

上海新春後的首輪土拍共出讓4宗地塊，其中包括大熱的虹口地塊、浦東新楊思地塊，還有奉賢新城地塊、松江地塊。

除了參與奉賢新城地塊競拍外，其他3宗地塊競拍中並未出現象嶼地產的身影。

但在此前，象嶼地產旗下公司上海象盈房地產開發有限公司曾發佈浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊新建普通商品房項目招標計劃公告，總投資75億元，建安費約11.32億元。這也讓業界認爲象嶼地產成爲新楊思地塊的潛在競爭者。

而縱觀參拍的房企，包括中海、建發、保利發展、浦發、招商蛇口、華潤置地+越秀聯合體等6家競買人，均爲實力強勁的央國企，尤其是華潤置地，曾在去年與越秀、中能建組成的聯合體拿下臨近的“地王”項目。此次華潤置地、越秀再次攜手，經過76輪競價、溢價率33.38%拿下新楊思地塊，可見競爭程度非常激烈。

雖提前釋放了對浦東新楊思地塊的關注信號，但對拿地實力不算強勁的象嶼地產來說，最終並未參與，也顯示出其謹慎的風格。

值得關注的是，這也是象嶼地產再次與奉賢新城地塊失之交臂。去年12月30日舉行的上海第八批次土拍中，象嶼+天安、保利置業、貝好家爭奪奉賢附小西地塊（奉賢新城10單元17-02地塊），最終被貝殼旗下的貝好家以6.97億元摘得，溢價率13.9%。而象嶼地產旗下公司也提前發佈過該地塊的招標計劃公告。

在奉賢新城這兩宗地塊附近的龍湖觀萃，去年“三開三罄”，相比之下，象嶼地產遺憾地錯過了多次銷售額顯著提升的契機。

事實上，自去年6月上海土地出讓取消限價以來，象嶼地產就積極參與了上海市區多宗地塊的競拍，涵蓋了諸如楊浦東外灘、楊浦周家嘴路以及靜安曹家渡等地塊，遺憾的是，均未能成功競得。

據新京報貝殼財經記者統計，2024年，象嶼地產在上海獲得3宗地塊。3月15日，獨自拿下靜安區中興社區C070202單元283-22地塊，成交價近15.53億元；4月16日，聯合上海聯泓房地產開發有限公司拿下浦東新區曹路科教園區單元（PDP0-0306）C1B-1地塊，成交價約爲23.63億元；10月25日，以約41億元底價拿下閔行區浦江鎮MHPO-1316單元01-02、01-03、03-02地塊。其中，靜安區中興社區地塊也是象嶼地產重倉上海以來最爲市中心的地塊。

“背靠”廈門國企，過去幾年，象嶼地產擴張步伐曾明顯加快。2021年，象嶼地產開始重倉上海。2022年，象嶼地產在上海狂攬6宗地塊，2023年則獲取了4宗地塊。

據克而瑞統計，2022年象嶼地產在上海的權益拿地金額89.54億元，2023年權益拿地金額82.35億元，2024年則是68.64億元。

土地擴張速度減慢，銷售額明顯下滑

對於象嶼地產在上海近幾次土拍中“陪跑”的現象，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，根據內部測算，當土地價格達到一定水平時，企業就不可能盲目地去衝。與中海、保利等央企相比，象嶼地產在規模上仍存在一定差距，拿地的力度會弱一點。

另一位不願具名的業內人士稱，象嶼地產在上海並非沒有拿地，只是與頭部房企相比，拿地的節奏相對較慢，而且，土地市場競爭愈發激烈，拿地難度增加。過去搖號方式尚存在一定運氣成分，而如今重回“價高者得”的規則，對象嶼地產而言，價格承受能力相對有限，或是想要安全係數更高一點，因此，會設定嚴格的風險臨界點，一旦超出預期便可能選擇放棄。

“上海只有幾家央企龍頭拿地能力強，其他的企業拿地時，不得不仔細掂量自身的資金實力和風險承受能力。”該業內人士表示，可以看出，象嶼地產不太敢拼，而敢拼的前提是什麼——自身財力是不是足夠，產品開發能力能不能被消費者認同。

對於拿地，在2024年債券中期報告中，象嶼地產稱，其作爲廈門市地方國企，整體堅持穩健運營理念，因此在拿地等方面與頭部房企相比相對較穩健。最近三年，其新增拿地總數爲32宗。

象嶼地產進一步表示，其在廈門象嶼集團內定位爲利潤中心，對於規模的考量較少，主要考慮盈利情況。考慮到歷史房地產開發項目去化情況良好以及爲了保持公司整體規模，最近三年積極參與重點佈局一、 二線城市土拍，較好地規避了因房屋銷售面積大於新增土地儲備面積造成庫存去化風險問題。“總體來看，拿地政策較爲理性，在遇到合適的拿地時機，會採取相應拿地策略，讓業務平穩有序發展。”

值得關注的是，前幾年的拿地儲備，也讓象嶼地產在上海的銷售額大增，但是隨着拿地節奏放緩，2024年的銷售則明顯下滑。

根據克而瑞統計，2024年，象嶼地產在上海的全口徑銷售額是124.22億元，排名第14，其中權益銷售金額99.67億元；2023年，象嶼地產全口徑銷售額爲284.7億元，排名第五，其中權益銷售金額150.41億元；2022年，其對應的銷售額分別爲263.7億元、122.44億元。

在全國房地產市場，另據克而瑞統計，2024年，象嶼地產全口徑銷售額爲279.9億元，2023年是425.1億元，2022年是330.4億元。其中，上海市場佔比分別爲44.38%、67%、79.8%。

數據來源：克而瑞

可以看出，上海市場在象嶼地產的銷售中佔據了非常重要的地位，尤其是帶動象嶼地產在2023年的銷售額達到高峰，但是隨着2024年其在上海市場銷售額的下滑，全國銷售額也同步下降。

在上海市場，象嶼地產的排名從2023年的第5名下降到2024年的第14名，這背後既有着整體市場的調整、競爭的加劇，也與象嶼地產在上海市場的擴張速度有所放緩有關係。

接連在土地市場“陪跑”並錯失拿地機會，是否會對象嶼地產未來的銷售業績產生持續影響？新京報貝殼財經將繼續跟進相關報道。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊利