21深度丨商品房預售制度走到“十字路口”

21世紀經濟報道記者 張敏 深圳報道

5月13日，一則有關商品房現售制度的新聞引發了市場關注。

河南信陽市住建局發佈《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，其中明確提及，文件印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。文件稱，該條款的適用範圍爲中心城區，各縣可參照執行。

按照該文件，信陽將成爲近年來我國第一個全面實施商品房現售制度的城市。

近期，有關商品房現售制度的討論逐漸升溫。有消息稱，爲重塑購房者的信心，現房銷售有望在國內大規模推廣。但考慮到當前房地產業流動性相對緊張的現狀，這一做法似乎又不具備足夠的合理性。

現售制度要顛覆的，是沿用了數十年的商品房預售制度。過去多年來，該項制度爲房地產企業提供了重要的融資渠道，並助力房地產業實現高速發展。但在行業進入深度調整期時，這項制度反而加劇了風險敞口。

近年來，高層提出改革商品房預售制度，一些地方政府也開始做出部署。但由於行業流動性風險的存在，其步伐較爲謹慎。

一個事實是，這一沿襲了多年的基礎性制度，正逐漸失去存在的基礎。但其如何退出，又關乎市場穩定和金融安全。商品房預售制度，正在走向“十字路口”。

調整的關口

商品房預售制度，是指房企將尚未竣工的商品住宅進行出售，與購房者約定交付時間，並收取定金或預付款的一項制度。

該制度最早出現在香港，曾被稱爲“賣樓花”。我國住房制度改革初期，由於房地產開發企業普遍缺少資金，商品房供應量小，便借鑑香港房地產開發經驗，引入了該項制度。

1994年，建設部出臺《城市商品房預售管理辦法》，對商品房預售條件做出了明確規定，並於2001年及2004年進行了兩次修訂。

商品房預售制度爲房企現金流的補充提供了重要條件。早年間，一些商品房項目僅靠“賣圖紙”，即可獲得項目啓動資金，然後再進行滾動開發。此後，有關商品房預售的監管趨於嚴格規範，但這部分款項仍是房企的重要資金來源。

按照國家統計局的口徑，在房企資金來源中，“定金及預收款”一項的佔比一直保持在20%以上，早期一度超過40%。近幾年，金融機構的融資渠道有所收緊，但該比例仍然在30%以上。2024年，全國房地產開發企業到位資金10.77萬億元，其中定金及預收款3.36萬億元，佔比31.2%。

2020年8月，“三道紅線”政策出臺，房地產業去槓桿的大幕正式拉開。房地產過度融資，被認爲是行業風險不斷凸顯的原因。沉寂了許久後，取消預售制度的聲音再度出現。

2021年下半年，隨着信貸收緊，房地產市場進入深度調整期。隨着一些房企遭遇現金流困境，部分項目出現無法按時交付，甚至“爛尾”的情況。在此情況下，有購房者選擇不再支付房貸，從而使項目陷入“停工停貸”的窘境。

去年以來，在一系列穩樓市政策的作用下，房地產市場出現止跌回穩的局面。但“停工停貸”的衝擊波仍在，不少購房者更信奉“所見即所得”，從而傾向於購買二手房。在新房的選擇上，則傾向於購買現房。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾指出，2023年以來，儘管房地產市場總體下行，但新變化是期房銷售下降，而現房銷售增長，二手房銷售穩定。

他表示，目前，現房銷售已經佔到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依賴度較小的城市實施全域現房銷售。

由此，商品房預售制度面臨調整的關口，推行現售制度成爲各界呼籲的重點。

另一個背景在於政策層面。

2024年7月，《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》發佈，強調要改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。商品房預售制度改革正式被提上日程。

去年以來，住建部多次在公開場合表示，“有力有序推進現房銷售”。在去年末的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部將推進現房銷售列爲2025年的重點工作之一。

地方政府層面，關於推進現售的嘗試早已有之。近兩年，部分城市在土地出讓中，設置了“競現房面積”環節，將“現房銷售”作爲拿地條件之一。去年9月，深圳在一宗掛牌土地中要求“商品住房需全部實行現房銷售”。另有不少城市推出了現房銷售試點項目。

今年年初，多地明確提出推進現房銷售。《2025年長沙市政府工作報告》明確表示，有力有序推進現房銷售。昆明在今年1月出臺的樓市調控政策中，也提出有力有序推進現房銷售。今年年初，山東、浙江兩地的省級政府部門均在文件中提及推進現房銷售。

歷史使命與現實價值

雖然取消預售制度的觀點甚囂塵上，但該制度是否已完成歷史使命，仍然存在爭議。

北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，推行商品房預售制度的初衷，是爲房企補充現金流，促進商品房的供應。如今，我國房屋總供需已邁過平衡點，大規模建設商品房的時代已經過去。從這個意義上說，預售制度已經完成了歷史使命。

“但也要考慮當下的現實。”他同時指出，當前房地產業的流動性仍然較爲緊張，若全面取消預售制，無疑會加劇這種緊張局面，使風險敞口再度擴大。

他表示，出險房企已經難以獲得金融機構的貸款，其資金來源高度依賴銷售端。若取消預售制度，這些企業的資金鍊將再度繃緊，不僅容易誘發新的風險，而且不利於“保交樓”等民生工作。

此外，各地推進的“好房子”建設，也需要資金支持。若少預售資金這一項，這種支持無疑會打折扣。

事實上，相比外界對取消預售制的堅決態度，從業者普遍認爲，對該制度的誤解，主要來自於執行層面的鬆動。

預售資金的主要作用在於保障項目開發建設。但很長時間以來，不少地方對預售資金的監管形同虛設，違規挪用預售資金的情況屢見不鮮，以至於在企業尚未出現主體信用風險時，項目就容易因缺乏資金而停工。

相比之下，若嚴格按照要求對預售資金進行節點性管理，該制度仍然能夠很好地保障工程建設。

從地方政府的角度，若驟然取消預售制度，也會面臨不小的風險。

2024年8月，湖南省住房和城鄉建設廳對一份有關促進房地產業健康發展與平穩轉型的政協提案進行了答覆。對於其中取消商品房預售制度的建議，湖南省住建廳的回覆是，“商品房預售制度支撐了房企的高週轉模式和當前的房地產市場規模，已經形成一種巨大的慣性和利益捆綁，如果短期內強制全面實行現房銷售，必將引發房地產行業甚至全省經濟的劇烈震動，相關風險不可小覷。”

這份回覆還具體分析了其中的三種風險：對購房者而言，將因房價上漲受損。對房企而言，將加劇經營困難。對社會而言，將影響經濟增長。

該回復表示，“如果驟然推行現房銷售，將可能導致大量房企資金緊張，無力摘牌，引發大規模流拍，從而導致房地產開發投資下滑乃至整個房地產行業規模收縮，並進而影響關聯產業發展，甚至帶來GDP增速收縮。”

這種說法並非危言聳聽。當前，土地出讓金仍是地方財政收入的重要部分，房地產及其上下游產業不僅能貢獻稅收，還可解決大量就業。從這個角度，維持房地產市場的穩定和行業的流動性仍然事關重大。

值得注意的是，近期很多省市在提及推進現售制度時，都採用了“有力有序”的措辭，也說明該項制度的推進不能一蹴而就。

漸進式改革是常態

那麼，預售制度應如何調整？

湖南省住建廳給出的方案是，推進現房銷售試點，指導長沙等地制定金融、財稅、土地支持政策，穩步提升現房銷售比重。同時，堅持常態長效監管，防止違規提取預售資金。

也即，一邊強化監管，一邊探索新路，實施漸進式改革。

李宇嘉指出，現售能不能推下去，關鍵看配套政策。其中，金融支持和降低地價是兩項最重要的措施，都會減輕現房銷售的資金壓力。同時，營商環境也需改善，推進“拿地即開工”“銷售即辦證”，推進手續容缺辦理，加快規劃報建流程等，從而爲現房銷售“開綠燈”。

目前已有多地出臺現房銷售配套支持政策，如贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度等。

信陽此次發佈的政策，也明確了“新老有別”。即已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預售許可；文件印發後新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預售許可；文件印發後新出讓土地，則一律實行現房銷售。

中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，信陽此次全面推動現售政策，有其特殊性。

根據中指研究院的數據，2025年1-4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。陳文靜指出，在較弱的市場表現下，信陽已有不少項目實質上處於現房銷售的狀態。整體來看，信陽近年房地產市場表現偏弱，土地成交量低，現房銷售對於短期市場的影響相對較小。

她還建議，在庫存量大的城市或區域推進現房銷售，符合中央“嚴控增量”的要求。但對於部分庫存量較小的地區來說，現房銷售將導致短期新增供應減少，這些地方更需要精準把控推進節奏和力度，謹慎執行。

李宇嘉也指出，監管部門在推出現房銷售制度時，要考慮其對整個行業和市場的衝擊。在當前樓市止跌回穩的關鍵時期，不適合一刀切。

他表示，現房銷售的新模式，必然是對新出讓地塊而言。即便選擇預售模式，也不是過去那種粗放、缺乏監管的預售。不僅預售資金會被嚴格監管，拿地也需要自有資金，再加上“封頂才能辦按揭”等，預售和現售的差別也沒有那麼大。

“未來相當長一段時間內，必然是期房與現房並存的時代。”李宇嘉說。