21社論丨持續優化樓市政策，穩定市場預期

國家統計局最新公佈的數據顯示，5月份我國樓市出現一些變化，一線城市新房價格環比由上月持平轉爲下降0.2%，二線城市新房價格環比由上月持平轉爲下降0.2%。三線城市新房價格環比下降0.3%。二手房方面，一線城市二手房價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點，二、三線城市二手房價格環比均下降0.5%，降幅均擴大0.1個百分點。

5月市場總體運行平穩，價格變化也屬於正常波動。在去年9月相關部門推出一攬子增量政策後，樓市持續復甦，今年年初在新的政策刺激影響下，樓市也迎來短暫的“小陽春”。5月份樓市的走勢一定程度上體現了政策邊際效應遞減，與此同時，二手房“以價換量”的思維仍然主導市場，價格走低增加了成交量與找房熱度，接下來應該繼續採取政策穩定市場預期。

實現市場的持續穩定和復甦需要時間來消化和構築，5月份的價格波動是這個過程中的必然現象。不過，我國樓市目前存在的一些結構性問題，仍然需要引起重視。

我國許多城市的中心區主要以老舊社區爲主，一直以來，“學區”概念支撐着老舊小區維持較高的價格，現在學區住房需求正在減少。根據《2024年全國教育事業發展統計公報》顯示，2024年全國共有幼兒園25.33萬所，較上一年數量減少了2萬多所，在園兒童數量減少了500多萬。今年一些城市的學區報名也在減少，意味着學區住房需求在減少。

一旦中心城區老舊小區的學區功能減弱，房子便可能會因爲加速折舊、居民置換“好房子”的需求等因素低價拋售，尤其是隨着“好房子”供給增加，市場上可能會形成蹺蹺板效應：舊的加速貶值，新的則會更貴。今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於持續推進城市更新行動的意見》，推動實施城市更新行動。老舊小區整治改造會改善和提高人居環境，但不會對老舊小區房價產生強支撐。

目前，市場上出現老舊小區房價下跌以及“好房子”供不應求的結構性現象，同時老舊小區價格持續下跌又對存量新房交易產生影響。因此，應該將城市更新與建設好房子結合起來，在一線城市市區內選擇一兩個過於老舊的小區探索重建方案。城市更新主要體現爲創造就業，拆遷往往因成本較高而難以實施，重建則以相對低成本產生了投資拉動效應。原地重建有助於提升其他老舊小區住房潛在價值，增加“好房子”供給，可以避免市場過於集中低價拋售老舊住宅，改善結構性問題。

事實上，隨着住房價格下跌，一線城市老舊小區的租金回報率有機會上升。根據6月9日廣州市房屋交易監管中心公佈的2024年廣州市房屋租金參考價（基於市場價格的平均租金水平），市場根據房價與租金計算租金回報率大約都在2%的水平左右，高於五大行存款利率，目前5年期內存款利率均低於2%。此外，根據市場機構的一項調查顯示，2024年重點50城租金回報率爲2.06%，創自2019年監測以來新高。因此，積極發展服務業消費，維持城市較高就業率水平與租賃市場繁榮，形成相對較高的租金回報率，有利於穩定樓市。

據不完全統計，5月上海共有9個新開樓盤實現“日光”，走出獨立行情，這顯示出主要城市的“好房子”需求旺盛。因此，應均衡推進構建房地產發展新模式與短期實現房地產市場平穩運行，尤其是平衡好“好房子”的增量建設與存量的老舊小區、新房處置，對於後者，可以考慮適當增加收儲力度以及試點舊房重建。與此同時，應進一步優化相關住房銷售和購買政策，促進市場加快調整，這有利於改善市場預期，激活市場需求。