21解讀丨一文看懂！你的“好房子”長這樣

21世紀經濟報道記者張敏 深圳報道有關好房子建設的技術規範，正在加速完善。

3月31日，住房城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規範》（以下簡稱《規範》），並明確規範將於今年5月1日起施行。新規指出，住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧爲目標。這也是官方對“好房子”的基本要求。

3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹曾透露，住房城鄉建設部正在組織編制《“好房子”建設指南》，修訂了《住宅項目規範》，其中一項是要把住宅的層高提高到不低於3米。

最新出臺的《規範》，除了設置“層高不低於3米”的要求外，還有多項技術要求，如4層及以上住宅設置電梯；提高牆體和樓板隔聲性能；提高戶門、衛生間門的通行淨寬；提高陽臺等臨空處欄杆高度；要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內；要求空調室外機安裝在專用平臺；規定了不同氣候區供暖、空調設施設置要求等。

值得注意的是，這一規範爲強制性措施，在工程建設中具有強制約束力。

分析人士指出，這不僅將提高住宅的技術標準，提高居住舒適度，對於產業鏈的重塑也有着積極意義。

兼顧適老化與舒適度

新版的《住宅項目規範》，是在2011年版的基礎上修訂而來，共有總則、基本規定、居住環境、建築空間、結構、室內環境、建築設備等七大部分。其中，後五個部分爲具體的技術要求。

2022年，該文件曾向社會公開徵求意見，當時的徵求意見稿中，就包含一些突破性的技術要求，如“新建住宅層高不應低於3.00米”。

按照最新的《規範》，技術要求更爲詳細，其中最受關注的一點在於，4層及以上，或最高入戶層樓面高度超過9米的新建住宅，每個住宅單元應至少設置一部電梯。

中國建築科學研究院有限公司建築設計院總建築師曾宇表示，我國已進入中度老齡化社會，老年人上下樓梯較爲困難，4層起設電梯可以滿足適老化需求，也能方便居民日常出行和搬運重物。

目前，我國大量的多層住宅有加裝電梯的需求，但由於各種因素限制，實施起來難度很大。按照新的《規範》，4層起設電梯，不僅能涵蓋絕大多數新建住宅，對於城市更新中的老樓加裝電梯工作，也有較強的參考意義。

《規範》還要求，住宅建築的公共移動通信信號能夠覆蓋到公共空間和電梯轎廂內。當有突發事件時，可及時對外聯絡，提升住戶安全感。對於電梯轎廂尺寸、緊急呼叫按鈕高度等，《規範》也提出了具體要求。

除了電梯外，新版的《規範》還有多個措施是爲滿足適老化需求而設置，如要求衛生間便器和洗浴器旁應設扶手或預留安裝條件；要求每個住宅單元至少應有1個無障礙公共出入口。此外，提高戶門、衛生間門的通行淨寬要求，也能夠方便輪椅進出。

還有一些技術調整，與安全性有關。

比如，2022版《住宅項目規範》（徵求意見稿）將陽臺欄杆高度統一調整爲1.1米，新版《規範》再次將這一標準提高至1.2米。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，通常來說，陽臺、外廊等臨空處欄杆的防護高度應超過人體重心高度，以避免人靠近欄杆時因重心外移而發生墜落事故，隨着我國居民平均身高的提升，護欄高度也需要適當調整，以便於爲居住者提供可靠的安全防護。

新版《規範》中，還有大量的技術調整，與提高居住舒適度有關，涉及層高、牆體和樓板的隔聲性能，人均集中綠地面積，滿足日照標準的房間設置，不同氣候區供暖/空調設施設置等。

值得注意的是，《規範》提出的諸多技術指標，只是對建築的基本要求。由於我國不同地區的氣候環境、地理條件等差異較大，各地會在此基礎上制定不同的標準。

以層高爲例，2024年以來，多省市已先行調整層高地方標準，新標準的要求普遍集中在3米到3.3米之間。《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》規定，改善型住宅的層高不應小於3.1米，設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統的改善型住宅層高不應小於3.15米。江西、河南兩省均規定，住宅層高不應小於3.1米。

曹晶晶指出，整體來看，新版《住宅項目規範》不僅是住宅技術標準的迭代升級，也爲“好房子”建設提供了指導，通過“強制性規範+市場引導”推動房地產行業轉型升級。

重塑房地產

對產品進行升級，將會直接影響建設成本。

華南某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，按照新的《住宅項目規範》，在施工方式沒有改變的情況下，建築成本將有所提升。比如，層高的擴大、加裝電梯的數量增多、隔音功能的提高，都會提高工程造價。

他同時表示，如果將來能大規模採用裝配式建築及智能建造技術，將對整個建築行業的成本有壓降作用，並對衝建築“增配”帶來的成本提升。但目前來看，短期內建築成本的擡升恐不可避免。

他認爲，這種成本有可能會轉嫁到銷售環節，帶來項目價格的提高。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當房子迴歸居住屬性，就會像其他大宗商品一樣，存在品質差異的加成。

李宇嘉認爲，市場會爲這種差異買單。他指出，近年來，我國新建商品房市場已經由改善型需求主導，但符合改善需求的房源比較少。新的《規範》發佈以後，相當於把住房消費的底線標準拉高，使市場上的產品供給更加多元，並擴大購房者的選擇範圍。

因此，新《規範》的發佈，最大的影響就是激發消費者改善住房的願望，促進換房需求。

李宇嘉同時指出，換房需求釋放後，會帶動二手房掛牌，由於很多二手房的價格相對不高，這對於新市民、年輕人“上車”是有幫助的，由此將構建梯度住房消費模式。這是我國房地產可持續發展的路徑，也是房地產發展新模式的重要方面。

對於房地產行業來說，《規範》將有助於重塑開發和運營理念。某央企開發商營銷負責人向21世紀經濟報道記者表示，過去，購房者主要看中項目的地段和升值空間，如今則會關注產品、配套、物業、價格等多個層面，屬於“既要，又要，還要”。

他表示，這種變化的背景在於行業供需關係發生變化，買方時代到來。而新《規範》的發佈，在契合買方時代的同時，也會給產品打造帶來標準化的規範和指導，倒逼整個行業在設計能力、建造能力、服務能力、成本控制能力等方面的升級，從而重塑房地產開發鏈條。

但前述兩位房企人士均指出，要使新《規範》更好地發揮作用，還需其他配套政策措施的跟進。

一方面，層高的增加，以及對採光等要求的提高，會改變整個項目的密度，並影響可售房源套數。在規劃層面，需要相關的政策予以支持。

另一方面，在裝配式建築及智能建造技術方面，若能獲得更多的政策支持，將有利於建設成本的壓降，以及建築效率的提高，從而使購房者更好地獲益於“好房子”政策。