2026年房市趨勢 觀察20大重要指標

房市景氣何時回溫受關注。（shutterstock/達志）

（圖／理財週刊提供）

經由「推案量→建照→開工→使照→買賣移轉→讓利→議價率→房價變動」流程之檢視，即可充分了解景氣動向趨勢！

在房地產投資與經營過程，「建照、開工、使照」數量一向都被視爲景氣領先指標之重要數據，主要原因在於建案從開工到完工約需3～4年，如再加上前期作業從購地到建案推出約需1年，以及完工至交屋約需0.5～1年時間，亦即從建案推出至完工交屋的期程約需4～5年，而這也正是這一波大量推案以來逐漸進入交屋潮，又逢央行嚴格限縮房貸，導致景氣驟降之後遺症備受關注之主要緣由！

其次，從預售建案領取建照至產權移轉流程觀察景氣動向，如圖一所示。

現階段可經由『推案量→建照→開工→使照→讓利→議價率→降價』變化流程之檢視，充分了解景氣動向趨勢！

至於景氣轉折過程可由表一「2025～2026年六都及新竹推案個數、總銷金額比較表」之增減變化幅度檢視其對整體產業之衝擊程度；惟應特別注意的是推案個數與總銷金額降幅分別高達-52.5%與-52.3%！由此顯見景氣轉折之嚴重衝擊，至於未來所衍生建案遲延交屋、購屋糾紛、逾放、法拍等情事亦是勢所難免！

（圖／理財週刊提供）

五、建造執照vs.使用執照

─2017-2025年：建照與使照差距高達32.10萬棟→供需失衡→景氣轉折

建照申請量的變動系景氣走勢的先行指標，通常都以六都爲主要依據，其後則是連帶而來的第一次保存登記數量以及房貸餘額增減之檢視。

這一波房市自從2017年建照與使照交叉之後，經由「建照→開工→使照→買賣移轉」流程，整體房市景氣由盛而衰之發展趨勢至爲明顯，尤其是在限貸令之嚴格規範下，再加上購屋者普遍採取觀望態度，建商營運策略漸趨保守亦乃必然趨勢；此外，近年受到缺工缺料以及「土方之亂」影響，導致工程遞延，甚至有些建案暫緩開工，凡此都會讓實際使照數量遞延未如預期的顯現景氣走勢真相！

另外，使照是否延長申請也是景氣走勢的重要觀察指標，倘若建案銷售欠佳，建商爲免房屋稅負擔壓力，常會以展延至下一年度申請使用執照因應。其次，完工後第一次保存登記究系登記在承購戶，或仍舊登記在建商名下，亦可據此依實際銷售情況分辨景氣動向。

其次，依內政部公佈數據，2017～2025年建造執照數量合計1,315,115棟、使用執照994,165棟，兩者差距高達320,950棟，由此一數據所衍生的超額供給問題必然會在各地建案陸續完工之後嚴重衝擊市場景氣，其中尤以價格超漲與超量推案地區影響最大！此一問題將會在未來三、四年大量建造執照陸續完工進入大量交屋階段，整體市場景氣將會逐漸呈現大量建案保留戶、地主戶與投資客釋出的新成屋競價求售下逐漸顯露疲態，而受創最嚴重的必然是蛋白區產品！

有關此一議題，只要經由上述建造執照、開工數量、使用執照與買賣移轉數量差距等重要指標之檢視，即可充分了解超額供給地區率先降價之原因何在？

2017年全國建造執照91,981棟、使用執照88,636棟，呈現交叉狀態；2018年臺商開始大量回流，建造執照驟增至121,689棟，較2017年增加32.30%，其次，使用執照驟增至98,953棟，較2017年增加11.64%，由此開始展開臺商迴流對房地產市場價量的嚴重影響迄今！

近年來雖然面臨缺工缺料導致營建成本大幅上漲，加以科技業大舉興建廠房，一般規模較小建案無法如期順利發包，從而亦衍生不少工程延宕以及交屋遲延等糾紛，惟全國各地建造執照與使用執照皆持續增加，按2017～2025年建造執照數量高達1,223,134棟、使用執照905,529棟，兩者差距高達317,605棟，由此一數據所衍生的超額供給問題必然會在建案陸續完工之後嚴重影響市場景氣變動趨勢！

六、開工數量

─開工數量驟降→景氣亮紅燈

開工數量從2017年7.61萬棟之後逐年增加至2022年最高點14.64萬棟，增幅高達92.50%，其後逐漸下降至2025年12.55萬棟，減幅驟降14.30%。由此顯示景氣逐漸下降之發展趨勢，今後倘若房貸未能適度鬆綁，開工數量勢必隨着推案量之驟減而逐年遞減，其間所顯示的便是景氣衰退後遺症愈來愈嚴重的另一重要問題！

此外，根據經濟部公佈數據，2025年全臺營造業歇業家數高達3,770家，創近四年新高；此外，公司解散、撤銷及廢止家數也高達3,437家，創近三年新高，兩者分別年增31家、122家，由這兩項指標同時出現「歇業、退場雙升」情事，除土方問題之外，房市景氣急遽衰退也是另一重要原因！

由以上之檢視流程，當可充分了解未來景氣發展動向，至於未來影響房價變動最重要之因素，首推大量推案之超額供給、超漲地區與重劃區，其次爲投資客炒作與定位錯誤產品！