2026報稅／去年賣屋報稅 四步驟「體檢」

房屋示意圖。記者朱曼寧／攝影

5月報稅季來臨，專家提醒，去年有出售老屋的民衆，今年報稅時要留意是否屬房地交易舊制課稅範圍，若有應併入財產交易所得申報，若提不出成本、交易等資料，可以財政部頒訂標準來課稅，專家建議可以四步驟自行「體檢」。

步驟一，要先判斷去年出售的房屋是屬於房地合一新制、或房地交易舊制課稅。資誠稅務法律服務會計師歐陽泓表示，關鍵在於權狀「取得日期」，若爲2016年1月1日後取得，原則上適用房地合一稅，依規定須在所有權移轉登記日次日起30日內申報。

去年若出售適用新制房屋，若已超過30日申報期，別等5月報稅季，應趕緊主動補報補繳，爭取免罰。

而不動產若在2015年12月31日前取得，則適用「舊制」，去年出售舊制房屋，依規定要在今年5月報稅時，併入財產交易所得課稅。

當確認去年出售的老屋適用舊制後，接下來進入步驟二，檢視成本資料。

資誠家族企業暨財富傳承服務副總經理李南漢表示，如果出售老屋交易、成本資料完整，就是依據實際售價扣除原始取得成本及必要費用後申報所得；但實務上，常見個人出售不動產但無法舉證成本，此時就會需要依據財政部頒定標準來認定課稅所得。

因此，步驟三是判斷舊制房地是否觸碰到豪宅紅線，稅負可能差很大。歐陽泓指出，根據財政部出售房屋財交所得計算規定之定義，「豪宅」是指臺北市含車位總價達6,000萬或每坪單價120萬，新北市總價4,000萬或單坪75萬，桃園市、新竹縣市、臺中市、臺南市及高雄市總價3,000萬或單坪50萬，其他地區總價2,200萬或單坪35萬。

最後步驟四是根據豪宅、非豪宅各自依規定設算所得。豪宅是以房屋部分的「成交價」20%來推算所得，而非豪宅則以「房屋現值」乘以一定標準（各行政區不一）來訂定，通常豪宅稅負較重。

值得注意的是，若爲豪宅，因爲舊制只針對房屋課稅，土地交易不課稅，而豪宅的推計基礎是「成交價」，因此還要多一個步驟，先依據房地現值佔比，區分成交價當中有多少歸屬房屋，再以20％獲利率計算所得。

如果是非豪宅，李南漢表示，應以「房屋評定現值」乘上財政部公告的各區域的設算百分比，來計算所得額，例如臺北市信義區爲50％，士林區爲48％，新北市板橋區爲47％等。2025年標準中，368個行政區有177個較2024年調升。

李南漢提醒，出售舊制房地時，土地獲利免課稅，房屋獲利則以房屋售價減除房屋取得成本及費用，須提出原始取得成本等證明文件，並課個人綜所稅，稅率爲5％至40％。

財政部表示，舊制房屋的部頒標準是當無法提出成本資料、成交資料時才使用，若能明確查到交易價格及成本，仍應覈實課稅。另外若納稅人認爲設算出來的所得高於實際所得，也可透過納保法機制，請國稅局協助查明。