最冷房市遇最大交屋潮 眉角先釐清

好房網雜誌 2025 APR.No.132

青安貸款激起一波首購族購屋潮，眼見熱度將房價逼上歷史新高，政府又陸續發出七波信用管制，讓預售屋市場急速降溫，而如今最冷房市遇上最大交屋潮，過程中的貸款、驗屋及對保等眉角你搞清楚了嗎？

臺灣房市進入詭譎局面，最冷的預售屋市場遇上史上最大交屋量體，除了專家分析將衝擊房價走勢之外，預售屋買方的處境也並不好過，在限貸令上路後，不只第二戶、第三戶面臨高額自備款，首購族的申貸過程也不如過去輕鬆，再以二○二三年七月爲分界點，在此之前購入的預售屋可以轉售換約，在此之後則禁止在交屋前出售，籌不出交屋款的購屋族比例變多，也將造成市場動盪。

至於沒有交屋款問題的購屋族也絲毫不能鬆懈，關於預售屋交屋，在資金緊縮的房地產市場，面對銀行對保，每一環節都必須謹慎再謹慎，驗屋過程是否得花大錢請驗屋公司？自己又該掌握哪些驗屋大方向？本期房產小學堂一次全解析，讓你在這非常時刻有最好的應對方式。

Q1.最冷房市遇上最大的預售屋交屋潮，將面對什麼現象？

A:臺灣新建案市場正面臨一場史上最詭譎的局面，最冷的買氣遇上最大的交屋潮，也將對房市造成大沖擊。

根據實價登錄統計資料顯示，一月份全臺預售屋交易量低於四○○○件，已是近二十四個月以來的單月新低紀錄，這個數字的概念來自於，去年中各家另銀行限貸令起之前的二○二四年五、六月間，預售屋單月交易量可以多達一．六萬件以上，現在已大幅衰退七成以上。

而所謂的交屋潮，指的是當預售屋完工時，建商便可申請使用執照，並移轉至承購戶身上，由此可判斷當下有多少交屋戶數。而根據內政部資料我們發現，二○二四年全臺住宅類核發建築物使用執照數多達十三萬八一八○宅，這個數字代表的意義是，創下自一九九六年以來新高紀錄。而上述兩個數字，將在大交屋潮時代，產生哪些現象呢？

★現象1▲貸款難民涌現：現在要交屋的預售屋，在扣除興建期後，多約三年前所出售，但不要忘了，民衆在三年前購屋時，尚未發生央行推出的第七波限貸令，也就是名下第二房貸款成數降至五成、第三戶降至三成，舉例來說，小陳在三年前買入名下第二間總價一五○○萬元預售屋，現即將交屋，貸款成數由原先預期的七成降至五成，自備款一下子多了三○○萬元，上述近十四萬戶中，究竟有多少人面臨此難題，又將如何籌措資金？勢必引發大量糾紛。

★現象2▲轉約拋售、解約潮：鑑於前述現象，市場上已經開始出現不少購屋族評估手頭資金難已交屋，恐面臨違約要賠總價十五％給建商的慘況，即將交屋的房子成爲燙手山芋，開始想方設法找下家接手換約，售屋平臺上開始出現大量「平轉、賠售」物件。

不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌提醒，在二○二三年七月預售屋禁止換約後才購買預售屋的民衆，若是評估限貸令後資金調度困難，只能選擇賠償建商解約退戶，可以說是慘上加慘。

★現象3▲衝擊房價走勢：永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，預售屋大量交屋，市場供給量增加，市場會有一波新成屋轉手潮，加計這些房子取得成本爲三年前相對低價，這羣屋主們若願意讓利出售，買方自然出現，預估今年市場將成價跌量縮格局，剛需強勁地區，房價預估有七％至一○％跌幅，至於炒作氣氛濃厚區域，房價修正幅度則擴大爲一○％到十五％。

Q2.預售屋交屋流程完整程序一次看！

A:步驟1▲對保：建商在取得建築物使用執照後，就會開始通知屋主進行對保，也就是申請房貸，在限貸令及銀行金檢日趨嚴格狀況下，民衆要成功申貸到滿意的成數已非易事，正業地政士聯合事務所所長鄭文在建議，最好先詢問建商配合銀行，進行整批性分戶房貸，畢竟建商整批辦理房屋貸款，團結力量大，比較有議價能力。

不過，並無硬性規定得跟建商配合銀行申貸，對保時，除了常見的確認身分、利率、還款年限等合約內容外，預售屋交屋最重要是「撥款同意書」，簽署後代表民衆授權銀行在房屋過戶後將剩餘款項撥款給建商。這階段要特別注意兩件事：

1.若發生驗屋驗不過、交易糾紛等情事，卻發生銀行已撥款給建商情事，消費者處境就會相當弱勢，因此務必交代銀行撥款前須經過自己同意，才得以進行。

2.通常建商會同時間通知消費者對保及初次驗屋，一般建議要在房子初驗完，沒有重大瑕疵下再進行對保，才能保障自身權益。

步驟2▲完稅：當對保程序完成後，就會進入完稅階段，要特別注意的是，建商或代銷在預售屋銷售階段都會提醒消費者，交屋階段會跟買方收取一筆數十萬元不等的暫收款，金額以房屋的大小等條件來預估，常見的爲十五萬至二十多萬元間，這筆費用就是用來支付買方必須負擔的地政規費、印花稅、契稅等費用，事後建商再提供明細多退少補。

步驟3▲過戶：通常根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》，預售屋應該要在使用執照核發後的四個月內完成房屋所有權移轉，也就是在這階段房屋產權就會移轉給買方，並且由建商委託的地政士進行移轉手續。

步驟4▲撥款：當房屋產權正式移轉給買方後，銀行就會將申貸的房貸金額撥款給建商，也就是前述對保過程中提及的「撥款同意書」，而在預售屋銷售階段，合約上除了載明頭期款、工程款金額外，還會有一筆交屋保留款，這時候尾款就會發揮功能。

若房屋狀況複驗仍然不滿意，消費者可以要求銀行保留交屋尾款，等到建商完成修繕後再撥款，以此要求建商善盡修繕責任，按照規定，交屋保留款應該是房屋總價的五％，但過去有許多建商爲省事，交屋保留款僅設計五萬元不等少許金額，大幅減少敦促建商力道，民衆在購屋時要特別留意。

Q3.預售屋交屋驗屋程序有哪些？

A:除了向銀行成功申貸，買房子最重要是日後搬進去住得舒適，因此，驗屋階段成爲很關鍵的一環，而坊間也出現不少驗屋公司服務，費用落在數萬元不等，首先我們得搞懂驗屋流程。

步驟1▲初驗：建商會在建築物申請到使用執照後，通知買方進行初驗，在初驗階段，消費者應該針對房屋進行全面檢驗，包含客變項目是否有確實完成、水電配置能否使用、建材設備有沒有缺失、牆面油漆及地板鋪設是否平整等，都要詳盡檢查，初驗完成後，再逐條列出缺失交由建商修繕，一般建議初驗完後再去進行對保作業。

步驟2▲複驗：所謂複驗，指的就是在初驗階段羅列給建商的房屋缺失，在建商進行修繕後，通知買方來進行的第二次驗屋，若確定每項缺失都有確實修復，就可以進入撥款階段，準備入住新家，但若複驗發現建商沒有認真修繕，房子仍有許多缺失，第一步就是先打給貸款銀行，要求保留尾款暫停撥給建商，於此同時要求建商再度進行修繕，後續完成後再次進行驗屋。

Q4.預售屋驗屋重點項目有哪些？

A:一般驗屋公司都會標榜採用精密儀器驗屋，費用依照房屋坪數多寡計價，但是現行驗屋並沒有一致標準，何世昌就提醒，臺灣沒有所謂正規驗屋公司，甚至在缺乏政府認可的驗屋執照下，建商也不一定對驗屋公司交具的報告埋單，民衆除花錢找驗屋公司外，自己還是要搞懂驗屋眉角最重要。

尺寸：不要認爲不可能，就確實有發生過民衆購買預售屋，發現室內坪數和自己簽署的購屋合約坪數有落差，建議購屋族可以用測距儀等工具來測量室內大小，包含坪數、牆面與牆面間的距離、車位大小等，若落差過大，臺北市地政局測繪科指出，消費者可以依據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」當中「房地面積誤差及其價款找補」來跟建商要求找補。

水電：水電也是一重要驗屋項目，一般常見方式可以將如洗手槽、浴缸等位置水塞堵上再放水，觀察是否有漏水情事，事後將水塞拔除，也可測試排水孔的排水功能是否暢通。水電部分則是可攜帶電器如手機充電，來測試每個插座是否都有通電，另外如電話線、網路線等也不能忘記。

建材設備：諸如廚具設備是否能正常使用，牆面、地板有沒有平整，門窗有沒有刮痕，若有贈送如電子鎖等電子設備的建案，每個設備是否都能正常使用，也是驗屋必要項目。此外如門框是否有歪斜不正，門關起來後有沒有出現過大縫隙，也要特別注意。

（全文請見2025年4月號第132期《好房網雜誌》；更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP）