最高法新規更大力度守護買房人合法權益

杜蒿坨

7月23日，最高人民法院發佈《關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。爲穩定預期、化解風險，《解釋》對“可以排除強制執行”的商品房消費者權益作了細化、具體的規定，進一步拓寬保護範圍。《解釋》自2025年7月24日起施行。

《解釋》的一大亮點是拓寬了對商品房消費者權益的保護範圍，把消費者購買的家庭改善型住房也拉入了可執行豁免也即可排除強制執行的清單。由於這一司法變化涉及商品房消費者、房地產企業、房地產企業的債權人等諸多主體的權益，備受社會關注。

商品房以不動產登記作爲財產權轉移的必要條件，揆諸現實，在商品房交易過程中，因房地產企業不能及時提供相關材料、稅費未繳清、超審批範圍建設、資金鍊斷裂等原因，不動產登記常常滯後於商品房的實質性交易。有不少消費者與房地產企業簽訂購房合同並支付了房款後遲遲拿不到房產證，等待期動輒幾年甚至更長時間。而一旦房地產企業因債務糾紛、抵押糾紛等遭遇法院強制執行，消費者已經掏出真金白銀完成實質性購買但未辦房產證的商品房就會被納入強制執行視野。儘管根據最高法2002年和2023年的相關批覆，消費者的利益屬於生存利益，具有優先權，可以對抗承包人的建設工程價款優先受償權及抵押權人的抵押權，但在以往，只有案涉商品房是購房者的唯一房產時才能被認定享有優先保護權，纔可以排除強制執行。

《解釋》突破了“唯一住房”這一強制執行豁免侷限，賦予了商品房消費者更大的優先保護空間。《解釋》明確：人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者爲由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合“查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同”“查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩餘價款交付人民法院執行”“所購商品房系用於滿足家庭居住生活需要”這三項條件的，人民法院應予支持。“家庭居住生活需要”包括“唯一住房”，但又不止於“唯一住房”，因爲教育、就業、提升生活品質等剛性需求而購買的第二套房甚至第三套房等也可能被歸入“滿足家庭居住生活需要”的範疇，進而在涉及房地產企業的相關糾紛中取得優先保護權和執行豁免權。

最高法同步發佈的涉財產權保護執行異議之訴典型案例，就把韓某平、王某爲孩子入學而購買的非唯一住房定性爲改善型住房，定性爲剛性住房需求，定性爲滿足生存權的合理消費，排除了對涉案房屋的強制執行。該案具有司法標杆意義，讓《解釋》的相關規定由抽象變得具體，有助於各級法院和商品房消費者、房地產企業、相關債權人等更準確地理解把握《解釋》。

家庭改善型住房可在滿足法定條件時執行豁免，能更好地保障商品房消費者的生存權，更好地保護商品房交易關係中善意第三人的財產權，也給商品房消費者吃下了定心丸，能起到鼓勵商品房交易、維護商品房交易秩序的穩定等積極作用，既彰顯了司法理性，也體現了司法溫度。在執行過程中，最高法及各級法院可對“滿足家庭居住生活需要”的情形和標準進行進一步探索和明確，使其邊界更加清晰，以凝聚共識、消除爭議，保障執行豁免的規範性、準確性、合理性，讓商品房消費者及其他主體在每一起案件中都感受到公平正義。