珠海國資正方集團介入，巨人集團爛尾28年的前總部計劃動工

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

爛尾28年，曾被規劃建設爲“中國第一高樓”的巨人大廈在經過長達5年與債權人的斡旋之後，終於有了復工的消息。

珠海市相關部門在近期公佈巨人大廈改造提升項目備案信息，巨人大廈預計總投資16.67億元，計容建築面積15.74萬平方米，項目將於今年10月正式開工，預計2029年12月完工。該項目將由珠海市香洲區區屬國有企業正方集團實施。

巨人大廈起初由知名企業家史玉柱持有。1992年，史玉柱在珠海創立巨人集團，其於1994年動工建設巨人大廈，而後由於資金鍊斷裂而被迫在1997年停工，其時巨人大廈僅建設至地面三層。

近年來，珠海加大力度盤活整治爛尾樓。2021年4月，珠海市自然資源局發佈了最新的《珠海市“爛尾樓”整治處理辦法》，而後珠海的爛尾樓盤活力度不斷加大，被形容爲珠海市中心“傷疤”的巨人大廈也在盤活之列。

在此期間，正方集團主動介入並牽頭與債權人進行對接溝通，最終推動巨人大廈盤活並進入復工準備，是爛尾樓整治的典型案例之一。

盤活“巨人大廈”

巨人大廈爛尾多年，主要與其債權分散有關。

2001年，因珠海巨人集團無力償還鉅額債務，珠海市中級人民法院將巨人大廈在建工程及相應土地使用權裁定給19個債權人，由19個債權人按份共有。由此，複雜的產權關係以及土地出讓金欠賬，成爲阻隔巨人大廈“復活”的桎梏。

正方集團轉載的2020年《南方日報》報道顯示，這19個債權人所持有的權益比例從0.088%到24.39%不等。排在前三的分別是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程處和珠海市士安有限公司，士安公司爲珠海巨人的關聯企業。

2017年開始，珠海市賽納置業有限公司陸續收購了新加坡IPCCOR.LTD和平安銀行廣州分行所持有的巨人大廈項目權益，合計佔比超過30%，成爲巨人大廈的第一大權益方。

賽納置業介入後，巨人大廈的盤活仍存阻礙。據賽納置業執行董事陳力其時表示，各方的分歧主要在土地出讓金。《南方日報》表示，在巨人大廈停工時，珠海巨人還拖欠了高達9000多萬元的土地出讓金。儘管2001年，珠海中院已裁定免除這筆出讓金及其利息、罰息，“但多方對裁定結果有爭議，無法落實到職能部門。”

2019年，珠海市香洲區成立爛尾樓整治專項小組，區屬國企珠海正方集團牽頭介入。之後，正方集團耗時一年半對19家權益人進行梳理盤查，於2020年12月收購巨人大廈約22%權益，成爲權益人之一。

在巨人大廈股權流轉期間，珠海市也在同步爲爛尾樓整治提供配套政策。2020年，《珠海市“爛尾樓”整治處理辦法》正式發佈，其中提到爛尾樓項目可與城市更新項目或出讓用地建設項目用地合宗、聯動開發建設，爲爛尾樓盤活增添了更多操作空間。

隨後，正方集團聯合賽納置業（持股24%）和士安公司（持股25%）合資成立珠海正方盛世投資有限公司。2021年5月，正方盛世以4.02億元掛牌價格成功拍下珠海巨人大廈在建工程及土地使用權，至此巨人大廈的債券談判告一段落，正式進入盤活階段。

最新的備案信息顯示，巨人大廈改造總投資16.67億元，計容建築面積157400平方米，新增1537個公共停車位，項目收益來源包括物業租賃收入、公共停車費收入、充電樁收入、物業費收入、土地出讓收入等。這一項目計劃於今年10月正式開工，預計2029年12月完工。不過，巨人大廈使用年限爲50年，目前還剩約18年使用年限。

爛尾樓治理經

近年來，在爛尾樓整治上，珠海貢獻了許多典型的案例。巨人大廈的盤活路徑是由珠海當地國企牽頭，最終與其他主要債權人達成一致並在官方政策的指導下推進復工。珠海官方在政策支持上也給予較大優惠。

從《珠海市“爛尾樓”整治處理辦法》中可以看到，珠海在爛尾樓整治上有完整的扶持體系，在規劃調整、土地出讓、規費補貼等方面均有相應的扶持措施。如在規劃調整方面，允許具備條件的前提下提高容積率、改變土地用途。

香洲區住房和城鄉建設局相關負責人此前提到，針對因不同原因爛尾的項目，香洲區採取有針對性的方式進行分類處理。例如，如果是債務單一、企業有能力自主解決債務糾紛的爛尾樓，香洲區政府將引導企業在土地產權辦理、劃撥轉出讓、容積率等方面給予政策引導和扶持。

正方集團在官網中也表示，巨人大廈於2022年7月6日獲得香洲區住建局“爛尾樓”資格認定批覆，享受珠海市“爛尾樓”優惠政策，已納入香洲區2022年“爛尾樓”整治年度計劃。

在爛尾樓盤活的選擇主體上，珠海也同時發揮市場的力量。不僅是巨人大廈，珠海近兩年來還有一批爛尾多年的商業體被成功盤活，例如中城建大廈、恆天國際大廈與富景居等。

在這些爛尾樓的復活之中，珠海各部門也十分配合協助相關程序的推進。例如，位於吉大核心地區的中城建大廈，其於2013年開工建設，2016年對外銷售，2017年上半年起停工。

由於中城建大廈整體尚未竣工驗收，只有整體拍賣才能保證大廈整體完工建設，實現物業統一管理，進而推動整個樓盤盤活經營。最終在這一項目未有競買人報名的情況下，珠海中院通過協助中城建大廈最大債權人前海人壽保險參與拍賣，才盤活了這一項目。

從以上案例可以看出，珠海在爛尾樓盤活上方式方法多樣，有專項整治、國企參與、府院聯動等多種措施，最終在爛尾樓盤活上也取得了良好效果，這也可以爲其他地方政府作爲參考。

明源地產研究院在近期的一份研報中指出，與其他主體相比，地方政府牽頭盤活爛尾樓，無疑將會增加爛尾樓成功盤活的機率。一方面，地方政府能夠調動財政資金、政策支持、行政協調等資源，加快爛尾樓的處置進度。另一方面，除了利用市場化手段盤活，政府還可以通過法律手段，比如破產清算等方式，清理複雜的債權債務關係，“爛尾樓問題往往涉及大量購房者和債權人，由政府牽頭，可以更好地平衡各方利益。”