住房養老金，在賣什麼藥？

過去，我們在討論高層住宅的宿命，給出了高層住宅難逃“貧民窟化”的蘇宿命論。原因在，高層住宅隨着房齡的日益增長，維護成本日益攀升，房屋維修基金難以爲繼，必然導致高層住宅引向一個結果：

有錢的搬家了，沒錢的苟住了。搬走的租掉了，就更不會在破敗不堪的高層住宅投入維保基金。

隨着水電、機電等系統的逐漸破敗，老齡化的高層住宅帶來的收益也自然弱化，整體高層 房屋的維護進入惡性循環。

爲了解決這個問題，偉大的國度又推出了一個新的前瞻性政策：

住房養老金制度。採用 政府、財政與業主三方共同出資的模式，降低老破小業主的改造成本，給住房的舊改常態化預留基礎。

這個消息是重磅的，畢竟在這之前，我們還有一個“房屋維修基金”。

要知道，全國住宅專項維修基金的資金結餘超過1萬億，其中上海、 北京、杭州等城市結餘超過百億。

但，累計使用資金僅佔累計資金的10%。

在這樣的背景下，推出住房養老金，是不是一種“資金低調”的邏輯？

住宅專項維修資金在國內也算是一個神奇的制度：

物業想要，業主不讓用，原因是認爲物業利用小區房屋維護套用資金。背後原因也是因爲監管及審批的流程也相對不透明。即便業主發現了物業違規使用住宅專項維修基金使用不規範也無法合法申訴。

在這種雙重博弈下，也就導致了市住房專項維修資金的低調運轉。

隨着時間推移，每個城市都有了自己的“低調指標”，比如成都是4%，深圳市5%。這樣一來，合理空置維修基金的“準備金”，剩餘資金也成爲了地方的“小金庫”。

因此，住房養老金的本意儘管具備前瞻性，但在住房專項維修基金低調運轉的背景下，肯定難逃另類“房地產稅”的質疑。

這種質疑，是某些人沒有認真閱讀政策。本次政策原意，是將過去的“住房維修基金”，升級爲“住房養老金”，統一規劃、統一管理，激活資金的活化利用。

因此，住房養老金有深遠的意圖：

一方面，由地方主導的城市更新，可以直接利用該筆資金了，短期內可以解決地方的財政壓力。另一方面，住房養老金制度必定採用“新房少繳，舊房多繳”的邏輯，以推動購買力向“以舊換新”引導。

這是從過去的“土地徵收”邏輯，轉向了“舊房徵收”新時代。

內部來看，房地產稅在深度研究後，發現窮省和富省的繳納金額差異不大。因爲窮省房價低，但人均面積大，富省房價高，但人均面積低。

因此，房地產稅的全面覆蓋，本身是一場不太公平的邏輯。但住房養老金不僅有助於“住房”的消費升級，還能保障舊房改造，承擔地方職能的另一面。

改變購房者買一套住一輩子的邏輯。

這次的住房養老金試點城市有22個，分別有上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、瀋陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫...

從相對有錢的開始。

學習強國，走進新時代