中國第一包租公，突然“起死回生”

自2024年年初以來，港股接連大漲，不僅帶動投資者的荷包膨脹，也讓香港的房地產商“鹹魚翻身”——有“中國第一包租公”之稱的九龍倉集團（00004,HK）就是最新的受益者。

股東應占溢利意外扭虧爲盈

8月12日中午， 九龍倉集團發佈2025年半年度中期業績公告。

公告顯示， 集團基礎淨盈利增加3%至港幣20.35億元（去年同期爲港幣19.79億元），主要由於利息支出和稅項減少。

收入方面，集團整體收入減少19%至港幣56.69億元（去年同期：港幣70.32億元），其中投資物業收入下降4%至港幣22.81億元（去年同期：港幣23.64億元），主要因商場和寫字樓租金偏軟。

但是，集團的業績亮點在於： 股東應占溢利5.35億港元，去年同期則是暴虧26.37億港元，同比實現了扭虧爲盈。

這一點，對於投資者來說無異是一劑“強心針”，畢竟整個2024年集團的業績相當萎靡，營收和利潤同比均出現了兩位數的下降，而歸母淨利潤更是暴虧32億港元，同比從盈利轉爲虧損，一時間引發恐慌。

創紀錄的豪宅熱銷幫了大忙

九龍倉集團 究竟用了什麼“起死回生”之術呢？

在公告中， 九龍倉集團特別強調：“在香港，住宅市場在較有利的利率環境和交易限制放寬下展現出相對韌性。‘新資本投資者入境計劃’獲優化，再加上近期港股回暖，令豪宅需求進一步增加。”

股票漲了，賺了錢的投資者就變現買樓，這在亞洲地區是一個普遍現象。自2024年初港股至今已經暴漲近七成，自然有不少資金流入房地產市場，特別是豪宅市場。

九龍倉集團表示，趁市況好轉，頂級山頂組合如期推出市場招標。期內其佔50%的Mount Nicholson一個頂層單位以港幣6.09億元售出，尺價達港幣14.4萬元，刷新分層單位紀錄。

按應占份額計算，期內發展物業確認入賬收入上升56%至港幣4.75億元，營業盈利下跌至港幣3100萬元（去年同期爲港幣1.79億元）。不過，尚未確認入賬的銷售額爲港幣3.05億元，也就是說營業盈利還有未記入的進一步上漲空間。

資料顯示，Mount Nicholson（聶高信山）位於香港島的半山豪宅區，由九龍倉和南豐集團聯合開發。

2010年，開發商以103億港元拿下2.3萬平方米山頭，最終打造出48套分層住宅和19棟洋房。2016年開盤時，大平層起步價5億港元，洋房10億港元起，車位單價高達1000萬港元，堪稱亞洲頂級富豪的“財富試金石”，也被稱作“亞洲樓王”。

據南都灣財社此前的報道，九龍倉集團拿來當作標杆的這套Mount Nicholson頂層單位，爲第二期B座Penthouse B，實用面積4217平方呎，4房4套間隔，帶3112平方呎天台及兩個車位。傳稱買家爲內地某公司前主要股東之一。

香港豪宅買家多來自內地

實際上，自從2024年2月底香港特區政府宣佈全面“撤辣”，即境外客在港購房繳稅負擔與本地居民同等政策一出，本土剛性需求尤其是外地投資需求得到快速釋放，內地購房客也成爲香港豪宅客戶的中堅力量。

數據顯示，今年前5月，香港已成交52套總價超億元的豪宅，對比2020年、2022、2023年有所增長，約七成買家是內地客。

3月，港島南區深水灣香島道33號8號屋以4.8億港元轉手，買家以“VIKING SKY LIMITED”名義購入，實際持有人據傳爲來自內地的互聯網新貴。

據時代財經報道，4月初，港島南區大潭玫瑰園17號屋以7800萬港元易手。香港土地註冊處信息顯示，該豪宅的新買家爲SHAO XIAOFENG、LI JIAN，二人聯名購入。前者與阿里合夥人、阿里集團執行副總裁邵曉鋒同名。

6月，香港山頂白加道31號B洋房據稱被有內地背景的豪客以2.88億港元購買。該豪客亦曾在2013年以7.4億元在同地段買入一套。

目前最新一則消息是：8月11日，小鵬汽車副董事長兼聯席總裁顧宏地與其妻子以1.71億港元購入香港渣甸山一處豪宅。

去年，內地客購入香港豪宅的例子更多。

據界面新聞報道，2024年11月，“百度七劍客”之一郭眈以“海成集團有限公司（Orient Asia Holdings Limited）”的名義購入西半山新盤大學閣一套4房單位，花費6950萬港元。

2024年10月，香港本地富豪何崇本家族以10.5億港元售出山頂道28號洋房，新買家來自杭州，以“展盛網絡科技有限公司”的名義接盤。

2024年6月，啓德新區新盤啓德天瀧以招標形式售出一套實用面積約1002平方呎的高層單位，代價3345萬港元，登記買家爲ZENG YUQUN，與寧德時代創始人兼董事長曾毓羣同名。

除了內地買家之外，國際買家也在加碼香港豪宅市場。

7月據媒體報道，摩根士丹利董事總經理戴維·約翰·賴特（David John Wraight）以1.473億港元的價格在香港黃竹坑深水埗第一期購買了兩套豪華住宅。

6月，一位與匯豐銀行資深銀行家Peter Wong Tung-shun有關聯的人士購買了位於香港南區大潭的柏景豪華公寓的兩個相連單元，總面積爲4,616平方英尺，售價爲1.25億港元。

去年，對衝基金橋水 (Bridgewater) 聯席首席投資官鮑勃·普林斯以9,500萬港元的價格買下了香港何文田加多利山的聖喬治大廈一套1,752平方英尺的三居室公寓。

內地物業低迷拖累業績

不過值得注意的是，儘管香港物業熱賣讓九龍倉集團扭虧爲盈，但內地物業的低迷仍是公司業績的一大阻礙。

中期業績公告顯示，公司內地投資物業受消費意欲低迷、供應過剩以及電商趨勢影響，競爭日益加劇，寫字樓面臨企業規模壓縮和空間整合，租賃市場難以復甦，嚴重供應過剩令租金水平和出租率進一步受壓，這一塊的營收和利潤雙雙下跌4%和5%，分別爲22.44億港元和14.7億港元。

公司內地的發展物業方面，同期確認入賬的收入減少79%至港幣5.2億元，營業盈利減少92%至港幣4000萬元。集團作出應占減值撥備港幣5.22億元（基本與去年同期持平），主要涉及銷情緩慢的寫字樓存貨。

酒店業務方面，由於市場競爭加劇，海外旅遊目的地選擇增多，內地的入住率出現下降，因此集團擁有和管理酒店的收入增加7%至港幣3.12億元，但卻虧損港幣1100萬元（去年同期盈利港幣1200萬元）。

對於九龍倉集團來說，儘管目前港股和香港樓市紅火，但是持續性有多久還是一個問題，繼續拓寬內地的收入渠道纔是保證利潤的關鍵。