重購退稅反而要補稅？專家點錯誤：2個申請稅制依據、單位、資格皆不同

民衆換屋前要先搞懂退稅資格，以免錯失節稅機會。房市示意圖。記者遊智文攝影

在房地產買賣中，許多自用住宅屋主誤以爲「小屋換大屋」就能自動退稅，結果卻因搞錯制度、不懂判準，慘遭國稅局補稅。

用一個媒體報導的真實案例，完整梳理「重購自用住宅退稅」，背後的兩種稅制與適用條件，在下次換屋前，不再錯失退稅良機。

在「重購自用住宅退稅」制度中 實際上分爲兩條完全不同的申請路線

很多人常常混淆，導致錯過退稅的機會。

第一種是屬於「綜合所得稅」的退稅，適用於房屋交易所得，依據的是《所得稅法》。

其核心判斷標準是：新購房屋的「公告現值」必須高於原先出售房屋的現值，否則就無法申請退稅，主管機關是國稅局。

第二種則是針對「土地增值稅」的退稅，法源來自《土地稅法》，重點在於出售原住宅用地後，是否在兩年內重購新的住宅用地，並且完成自住設籍。

這種情況下，即使不符合綜所稅退稅條件，也可能透過土地稅退稅機制申請退回先前繳納的土地增值稅。這部分由地方稅捐機關主管處理。

簡單來說，一種看的是「房屋現值」，另一種看的是「土地面積與自住狀況」，兩條路線邏輯不同、單位不同、申請資格也不重疊，搞錯方向就可能錯失數萬元退稅機會。

案例解構：以爲換大屋能退稅，沒想到竟被補稅！

退稅認知錯誤：陳小姐認爲自己符合「小屋換大屋」的標準，便向國稅局申請綜合所得稅退稅，卻遭駁回並須補繳6,000多元稅款。

原因解析：依《所得稅法》規定，綜所稅退稅條件中最關鍵一項是－新購住宅的「房屋現值」必須大於原售住宅的房屋現值。

雖然陳小姐的總價是從450萬元升到750萬元，但公告「房屋現值」卻從249萬元降到103萬元，明顯不符退稅門檻，自然無法核退，還需補稅。

另一種退稅：

幸好，國稅局納稅者權利保護官主動介入調查，發現陳小姐雖不符合綜所稅退稅條件，但極可能適用土地增值稅退稅，經跨局聯繫高雄市稅捐稽徵處，確認她尚未申請土地退稅。

納保官當面與陳小姐說明後，現場協助完成申請流程，最終她成功：

這些關鍵觀念務必要記得

交易前請務必「規劃報稅」，不是等補稅通知才驚覺出事！

陳小姐的案例再次提醒我們，「重購退稅」不是自動發生，也不是單憑印象就能申請。

房產買賣過程中，每一個數字、每一個時間點、每一張文件都可能成爲能否退稅的關鍵。與其事後補救，不如事前規劃！

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