支持政策出臺一半，樓市還有兩張牌值得期待

文｜鄧浩志

樓市“金九”成色不足，全廣州只成交了4000多套，應該是過去十幾年來最差的九月份，比淡季的春節檔還要差。而“十一”黃金週七天就成交了大概6000多套。整個“銀十”全月成交量很可能破10000套。如果破了，則是三年多來廣州新房首次網籤破萬，這可是一個振奮人心的數字。有人會問，頭7天都6000左右，全月破10000不是很簡單的嗎？理論上是的，但10月8日期待中的發改委政策大招接續並沒有出現，隨後股市先升後跌，港股、地產股更是全線大跌。市場已經產生了一絲的擔憂和懷疑，擔憂股市期待中的反轉只是反彈，樓市政策又重回“擠牙膏”的老路上。如果還和以往一樣，那政策效力也就只能像過往一樣，維持一個月的效果。那十月過後恐怕會再次陷入降溫的循環中。所以十一月的樓市呢？我暫時不敢預測，要再看看~~~

目前，四個影響房地產走向的部委，分別是：發改委，住建部，央行，財政部。其中兩個已經出招。央行924新政：是大招，市場反應良好，十一樓市成交量大漲，大部分功勞都是央行的。發改委在10月8日公佈了一攬子增量政策：沒有太多新招，大動作，多數是強調已有的路徑。所以市場反應不好，10月8日地產股隨即大跌。剩下財政和住建。十月份剩下時間，乃至整個四季度的股市和樓市行情，很大程度上要看住建、財政這兩張牌怎麼打了。

國慶檔的樓市的確很火爆，但我想強調這輪行情的兩個重要特徵：

一是這輪樓市政策組合拳在技術上是不足的；

二是當前樓市在信心上完全是股市給的。

技術層面上，降存量房貸利率和釋放新增購房需求無關；降準對刺激樓市需求屬於小招；廣州全面取消限購其實只是取消了核心城區120平米以下限購，範圍很小；降二套房首付，其實多數城市早就在執行……所以央行個各地方這一波政策，對樓市需求的釋放，力度只能算中等。

而樓市最近的信心是股市給的，這又怎麼理解呢？一方面大家憧憬股市暴漲之後，也能帶動同樣有投資屬性的樓市。另一方面是在股市賺了錢或者解套的資金，開始進入並帶動了樓市。但國慶假期後的股市衝高回落，讓人產生了新的擔憂。我想強調如果股市過早熄火，那樓市的問題很快就會到來。因爲收入和就業不是一時半刻能提升的。目前購房資格雖然放開了，但如果消費者沒錢，還是無法形成購買力。而現在的問題是錢從哪裡來？股市是目前唯一有想象空間的地方，並且短期內就可能形成財富外溢效應。所以如果股市都不行，則之前所有的放開限購效果都會大打折扣，樓市復甦也可能成爲無源之水。