“找我買房返現5萬”，新房渠道截客返傭調查

今年以來，樓市“止跌回穩”現象顯著，多個城市一二手成交數據雙雙向好。然而，在不同區域樓市分化的背景下，部分區域的新房渠道中介正通過“截客、洗客、返傭”等野蠻生長手段侵擾行業正常運轉。

第一財經記者調查發現，部分自稱中介的人士以“高仿案場工作人員”身份潛伏在樓盤周邊，通過抹黑競品、承諾返傭等手段誘導客戶，形成“攪黃生意—引導至競品—高額返傭”的完整鏈條。在高總價高佣金的利益驅動下，開發商與渠道中介的博弈日趨白熱化：一方被迫支付1%-3%的渠道費率推高營銷成本，另一方則以“靈活遊擊”戰術蠶食市場。

攪黃生意的“中介”

“快！那邊又開來一輛大寶馬，去迎接一下！”近日，在某一線城市一家新樓盤門口，戴着遮陽帽坐在路邊的一名中年女士一聽到同伴的提醒，趕緊摘下帽子，向寶馬車迎了過去，車主搖下了車窗。

“是來看房嗎？您把車停這邊。”該女士開始引導車主停車。

車主剛把車停好，女士又接着問道：“您是第一次來咱們這邊看房嗎？需要我介紹一下嗎？”

車主有些疑惑地回答：“我已經約好了銷售，你也是這個樓盤的員工嗎？”

這位女士淺淺地笑了笑，湊上去小聲回答道：“我是中介，您要是第一次來這裡看房，通過我有更多折扣，還有返現。”

車主隨即擺了擺手就走遠了，女中介失望地看着他的背影，又到樹蔭裡坐了下來，等待下一個客戶。

在這個售樓處周圍，至少蹲守着五六名這樣的“中介”。

40多歲的老高也是其中一員，他自稱是某房產中介公司新房部的員工，在老鄉的介紹下，來幹這行已經有兩年多時間。

隨着聊天的深入，老高向記者透露，他們公司其實並沒有代理這個樓盤，通過他們看房也並沒有返傭，大家蹲守在附近的真實目的其實有兩個：一是把客人引到附近兩公里開外的一個競品樓盤；二是摸清這個新樓盤的真實客流量，看看未來有沒有接代理業務的可能性。

一旦有客人停車後願意和路邊這些“中介”聊一聊，老高等人就會細數這個新樓盤的種種缺陷，儘量把樓盤生意“攪黃了”，再告訴客人附近有一個樓盤近乎“現房銷售”，還有不小的折扣，是否有意願去看看。

“這個新樓盤，遲早也得找我們代理。”老高自信地說。

老高還告訴記者，這一板塊的新房，總價在700萬至1200萬左右，單套房的成交佣金都在10萬元以上。如果購房人自己到訪案場，最多隻能獲得普通折扣，而如果是中介帶去案場，不僅能拿到最低價，他還會返傭，“我可以返傭一半，比如10萬元的佣金，我返5萬給客戶”。

這樣算來，儘管蹲守一整天也未必能遇到有意向的客戶，但老高一年只需要成交兩至三單，就能獲得十幾萬元的佣金收入，這數字已經超過普通打工者的年收入。

售樓處外的“李鬼”

老高告訴記者，多數樓盤的渠道佣金費率都在1%-2%之間，有些費用高的，甚至達到了2.5%-3%，在高總價下，這筆費用不是小數目。重賞之下，必有勇夫，新房渠道中介之間的競爭也趨於白熱化。

記者近期走訪了另一家樓盤，剛到樓盤附近的小路路口，就看到一羣穿着白襯衫、打着黑領帶的“工作人員”，他們指揮着進進出出的車流，並詢問車主是否來看房、告訴車主應該把車停到哪裡。

再仔細一看，在售樓處門口，還有另一羣人也穿着白襯衫、打着黑領帶，這些纔是該樓盤真正的工作人員，而路口那羣人則是“高仿工作人員”，他們之間是“李逵”和“李鬼”的關係。

這家樓盤實際上早就已經與一家頭部中介公司開啓了包銷合作，路口那羣“中介”顯然是來搶生意或者攪和生意的。

眼看記者要自行走入售樓處，路口“中介”裡有一個人邁着大步衝了上來攔住了記者並喊道：“您是來這裡買房嗎？這家樓盤根本賣不出去，沒人買的，你知道嗎？”

售樓處裡也衝出一位工作人員，擋在了記者前面，臉上尷尬地笑着，轉頭厲聲對“中介”說：“人家是來看房的，你在這裡攪和什麼？”

“中介”理直氣壯地迴應道：“兄弟，我知道這是你的工作，你也要理解我有我的工作！”

樓盤工作人員趕緊把記者帶到另一側，引導走入售樓處，而“中介”仍在大喊：“女士！這裡的認籌率還不到10%！您不考慮跟我合作嗎？我這裡有低價樓盤、特價房，還有返傭！”

而樓盤裡的工作人員則尷尬地表示，這樣的亂象已經存在很長一段時間了，很難管，“外面的馬路是公共空間，他們幹這些事就像打游擊一樣靈活”。

混亂的新房中介“江湖”

“這些新房渠道亂象，說白了還是截客、返傭、洗客老一套，這些情況在地產行業已經很久了。如果讓這樣的情況愈演愈烈，最後的結果就是賣得不好的項目持續被渠道中介所‘綁架’，繼續推高佣金。”一家頭部房企的華東區域營銷人士對記者表示。

對於前文所述的中介截客以及“攪黃”生意的情況，這位營銷人士也表示見怪不怪：“如果一個新盤項目要開了，但是並沒有和某幾家渠道合作，他們就會使用這種方法來擾亂項目自己的營銷節奏，影響項目的蓄客，他們甚至會假扮成項目的代理，但是故意多介紹項目的缺點，如果項目蓄客效果不理想，最終就不得不引入這些新房渠道。”

該人士表示，從去年下半年起，房地產市場明顯“止跌企穩”，不少新房入市情況都較爲火爆，認籌率能超過100%，開盤能“日光”，但這肯定不是每一家樓盤都能做到的，那些“日光盤”可以不用與各種渠道、中介、分銷包銷合作，但是還有大量銷售情況一般的樓盤，爲了去化速度，仍然需要選擇引入渠道，並支付不菲的渠道佣金。

早在2019年，就曾有開發商人士“炮轟”新房渠道中介收費太高，侵蝕了開發商利潤。當時，在部分樓市不景氣的城市，新房渠道佣金費率甚至超過了10%，而一般來說開發商的營銷費用應控制在3%之內。

儘管許多開發商早就不滿意新房渠道中介拿走太多利潤，甚至嘗試用各種方法自建渠道，但渠道中介的生意卻越做越大。比如，今年5月15日，貝殼發佈2025年第一季度未經審計財務業績，其存量房業務爲淨收入69億元，同比增長20.0%；新房業務淨收入則達到81億元，相比存量房業務繼續保持領先，同比增加64.2%。

“貝殼系”是目前新房渠道業務中最大的、全國化的“正規軍”，而除了貝殼，各類渠道商還有很多，他們之中既有專注於做某個地域的渠道公司，也有與連鎖中介門店合作的渠道公司，還有小“夫妻店”，也有利用抖音、小紅書等網絡媒體做推廣的線上渠道。

受每套房1%-3%的高額佣金費率誘惑，市場上充斥着大大小小、良莠不齊的渠道中介，難免會造成部分新房市場的混亂局面。

目前，已有不少城市在出臺樓市新政時強調將遏制市場亂象。比如去年年底，福州市曾出臺樓市政策稱，要求商品房開發企業及其銷售代理機構、分銷機構應按照商品房預售許可證和商品房銷售方案依法組織公開銷售，明確商品房銷售實行一房一價、明碼標價。

針對上海不少渠道中介聲稱“買新房返現十幾萬”，近期上海也有近十家樓盤聯合發出嚴正聲明，稱部分外部人員爲了吸引流量，在網絡平臺發佈不實返現信息，對準業主和客戶造成干擾，這十家樓盤共同聲明稱，所有關於項目房源的信息及價格以案場輸出口徑爲準，其他渠道發佈的優惠信息，均爲虛假信息，請個別中介機構及個人自重，停止發佈類似不實信息。