招商蛇口北京通州項目熱銷 上半年在京銷售排名第八

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

7月下旬，北京樓市淡季，招商蛇口在通州區域一項目開盤熱銷18.6億元，成爲北京東部現象級紅盤，引發市場關注。

《中國經營報》記者瞭解到，今年以來，通州無論土拍市場還是新房銷售熱度均明顯提升。招商蛇口一季度在通州梨園的雲璟攬閱項目熱銷在前，此次開盤項目同樣定位剛需及剛改產品。

機構數據顯示，今年上半年，招商蛇口在京項目實現權益銷售額64.3億元，排名第八。

八里橋項目熱銷

7月20日，位於通州八里橋的朝棠攬閱項目開盤，吸引近1500名購房者前往現場看房及認購。

根據開發商公佈的銷售數據，項目開盤兩小時左右去化近九成，首開攬金18.6億元。

項目由招商蛇口於今年4月8日拿地，當時經過155輪舉牌，招商蛇口以27.082億元競得，溢價率16.28%，成交樓面價約3.12萬元/平方米。

項目位於通州區永順鎮，屬於通州老城板塊，地處東五環至東六環之間。距離地鐵22號線永順站約200米。這條地鐵線亦稱平谷線，西起朝陽區東大橋，東至平谷新城，全長81.82公里，預計2025年年底建成。

項目南側臨近萬達商圈，東側臨近運河商務區、中國人民解放軍第二六三醫院，北側臨近北京胸科醫院，配套資源較爲完善。

此外，項目正南方向緊鄰通惠河，地塊出讓公告中特別提到，濱水一側需採用退臺式建築佈局，以形成良好的濱河景觀界面。

在拿地不足30天后，該項目公佈了規劃設計方案。今年5月30日，招商蛇口宣佈與中海地產及貝好家正式簽約，聯手開發朝棠攬閱項目。據悉，中海地產在前期拿地時也曾參與競拍。貝好家爲貝殼找房旗下公司，主要提供產品定位模型和營銷服務。

6月26日，項目取得預售許可證，首推438套房源，包括一棟18層的高層項目，以及四棟11層的洋房。7月20日，項目再次獲批66套。

一位項目置業顧問告訴記者，項目包括13棟9～18層洋房以及小高層，總計907套房源。戶型涵蓋69平方米、86平方米、89平方米的三居，以及101平方米和124平方米的四居，定位爲剛需加改善類產品，總體得房率在90%～96%，小區容積率2.5。

據他介紹，在前期認籌時，69平方米的三居室諮詢熱度最高，不過首開僅推出55套，認籌量遠超供應量。

據悉，該戶型總價390萬元起步，單價最低5.6萬元/平方米，首付最低約60萬元。項目取證時擬售均價在6.48萬～6.56萬元/平方米。

在售樓處，記者看到，前來諮詢、看房的多爲通州本地客羣，以及在朝陽通勤的年輕剛需客羣。

該項目相關負責人在回覆記者採訪時表示：“項目享有 ‘朝陽 + 副中心’的雙核區位，向西約 1300 米直達朝陽，可對接國貿、朝陽大悅城等成熟商圈；向東承接副中心萬億規劃紅利，未來發展潛力清晰可見。”

目標衝擊前三

據悉，除了上述項目外，招商蛇口目前已在通州佈局多個項目。

去年10月23日，其以底價9.92億元在通州梨園片區摘得一宅地，樓面價28584元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米。拿地之後不足一個月，招商蛇口便公佈了地塊規劃設計方案，項目定名爲招商雲璟攬閱，於今年3月初正式開盤。

據瞭解，該項目是北京“好房子”標準正式落地後通州區首個開盤的新房項目，共12棟樓367戶，涵蓋79～128平方米的二至四居。目標客羣爲區域內剛需、剛改以及國貿通勤的外溢客戶，目前項目去化近六成，網籤均價多在5.85萬元/平方米左右。

此前，其在通州還推出了璀璨時代和璀璨公元兩個項目。其中璀璨公元同處梨園板塊，去化已近尾聲。璀璨時代供應834套房源，目前網籤去化六成左右。

對於今年通州區域出讓的另外兩宗熱門地塊，招商蛇口也曾展露出拿地之意。一宗爲今年4月29日出讓的梨園6007地塊，與雲璟攬閱項目相鄰，不過當天在土拍時，經過215輪交鋒後，中鐵建地產以7.7552億元摘得該地塊，溢價率21.94%，綜合樓面價約3.58萬元/平方米。當時，該地塊的樓面價、舉牌次數、溢價率，均創下通州樓市新紀錄。

另一宗爲今年6月4日出讓的通州副中心“巨無霸”地塊。該地塊起始價高達74.91億元，總用地面積11.28公頃，規劃建築規模超26萬平方米，是通州近年來規模最大的綜合體項目。項目內含八個子地塊，其中居住用地容積率在2.1～2.4之間，建築規模介於2.58萬～5.38萬平方米，限高100米，在北京住宅地塊中較爲罕見。

記者瞭解到，該綜合地塊對開發企業的資金實力、項目進度管控以及規劃設計能力均提出了較高挑戰。由於在通州已有多個項目佈局，招商蛇口最終決定放棄參與該地塊競拍，地塊最終由久未在北京土拍市場中露面的中建玖合以底價摘得。在位置上，副中心地塊位於運河商務區，距離北京市委、市政府僅500米左右。作爲後續入市項目，將在價格定位與產品策略上，或與朝棠攬閱形成直接競爭。

根據市場機構中指研究院統計，今年上半年，招商蛇口在京項目實現權益銷售額64.3億元，排名第八。排在前五名的中海地產、華潤置地、中建智地、越秀地產、建發房產分別實現226.4億元、144.4億元、124億元、94億元、81.3億元。

招商蛇口北京相關負責人此前告訴記者，公司今年在北京銷售目標是衝擊市場前三名。隨之相對應的是增加土儲規模，但是因爲北京土拍市場的不確定性，公司會理性評估每一塊土地，不會盲目擴張。

上半年，除了上述八里橋地塊外，招商蛇口還於今年1月20日以34.8億元底價拿下亦莊新城X24地塊，隨後打造爲亦莊首個“好房子”項目——招商序，於今年5月底開盤，目前網籤去化約11%，網籤均價7.4萬元/平方米。

今年3月18日，在北京海淀樹村地塊的爭奪中，招商蛇口與中海地產博弈到最後，歷時近3個小時、265輪競拍，該地塊最終由中海地產以75.02億元競得，溢價率27.93%，樓面價約10.23萬元/平方米，刷新北京單價“地王”。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）