雲南法院創新調解方式 多方聯動化解物業糾紛
王嫺
物業管理涉及千家萬戶，是事關羣衆幸福感的“關鍵小事”。物業糾紛關乎轄區和諧穩定，因涉及多方當事人，矛盾多、溝通難，往往以羣體性糾紛形式出現。因此，解決物業糾紛既要解“法結”更要解“心結”。近年來，雲南法院以“人民法庭+特邀調解員+司法所+社區”四級矛盾糾紛化解網絡、“法院+住建”“法院+工商聯”等多方聯動形式，創新化解批量物業糾紛。
“四級聯動”調解機制破解拖欠物業費糾紛
文山壯族苗族自治州硯山縣某小區101名業主長期拖欠物業管理費，物業公司多次催要未果，2024年初將業主訴至法院。硯山縣人民法院徵得當事人同意後，依託“人民法庭+特邀調解員+司法所+社區”四級矛盾糾紛調解網絡，開展調解工作。
調解員在調解過程中深入排查，掌握物業糾紛的起因，理清癥結所在。調解員瞭解到，許多業主拒交物業費的原因是認爲物業公司提供的服務未達到約定或法定標準，未及時維修管理共有物業及附屬設施，且對物業費用的收費標準存在異議。
法庭組織幹警及特邀調解員實地勘察後，聯合社區、司法所工作人員，組織雙方“面對面”調解。調解過程中，雙方各執一詞、爭執不下。調解員根據雙方矛盾的焦點，及時釋法說理，指出交納物業費是業主應盡的義務，業主不應以拒交物業費的方式來表達對物業公司的不滿；物業公司也應及時迴應業主的訴求提升服務質量，切實提高業主的滿意度。最終，101戶業主就物業費交納問題與物業公司達成一致，並補交了物業費，物業公司隨後撤回起訴。
硯山縣人民法院依託“人民法庭+特邀調解員+司法所+社區”四級矛盾糾紛化解網絡，聯合基層調解資源，通過履行指導職責，助推糾紛實質化解，避免矛盾激化。同時，依託物業糾紛特邀調解員專家優勢，把握矛盾關鍵點進行調解。針對後續可能發生的大量同類糾紛，暢通示範案件與同類案件的意見表達、信息溝通渠道，促使同類糾紛當事人選擇調解方式解決糾紛，實現“集中約調、類案同解”。
“法院+住建”聯動化解物業服務合同糾紛
文山州富寧縣某小區業委會與某物業公司簽訂物業服務合同，委託物業公司提供物業管理服務，並約定了小區物業費的收費標準等內容。2023年以來，小區業主孫某等20餘人認爲物業公司的物業服務水平明顯下降，存在衛生狀況差、車輛管理混亂、沒有履行應有的安全管理職責等問題，拒絕交納物業服務費。物業公司多次催要未果，將孫某等20餘人起訴至法院。
富寧縣人民法院在徵得當事人同意後，根據最高人民法院與住房和城鄉建設部建立的住建領域“總對總”在線訴調對接機制，將該批糾紛委派至住建部門特邀調解員進行調解。委派調解後，調解員通過電話聯繫、實地走訪，瞭解業主欠費具體原因及主要訴求，梳理矛盾主要爭議點。之後，住建部門共同參與調解，一方面建議物業提高服務質量，重視業主提出的問題；另一方面也向孫某等業主解釋交納物業費的重要性，以及物業在小區管理中的作用，從法、理、情等方面做好雙方釋法析理工作。
經過法院和住建部門多次調解，最終促使雙方達成調解協議。孫某等20餘名業主當即支付拖欠的物業費，並承諾今後按時交納物業費；物業公司也表示將認真聽取業主反饋，立行立改。
該糾紛是“法院+住建”合力化解物業糾紛的典型實踐。本案中，法院主動對接住建部門，一方面充分發揮住建領域特邀調解員在化解物業糾紛方面的專業優勢，推動糾紛實質化解；另一方面有效發揮住建行政主管部門的監管職責，進一步規範物業公司服務行爲，從源頭上減少物業糾紛發生，助力業主和物業“雙向奔赴”。
“法院+工商聯”聯動調解羣體性物業服務糾紛
2024年5月，大理白族自治州彌渡縣某物業公司在收取三個小區上一年度物業費時，部分業主以享受不到物業服務、物業公司服務不到位等爲由拒絕交納物業費。物業公司與小區業主溝通未果後，將三個小區共計63戶業主訴至法院。
彌渡縣人民法院在徵得雙方當事人同意後，將該系列糾紛委派給工商聯調解組織進行調解。工商聯調解組織認爲涉案人數較多，影響較廣，遂邀請法院特邀調解員一同參與調解。
調解員首先通過電話聯繫業主，針對業主拒交物業費的原因進行調查瞭解。通過與業主溝通，調解員瞭解到部分業主拒交物業費的主要原因是認爲物業公司服務不到位，同時對小區物業公司的選用程序存在疑問。
梳理癥結後，調解員一方面對不同業主進行勸導，通過釋法明理消除業主的牴觸情緒，講明拒交物業費的後果及需要承擔的法律責任，並對物業公司入駐小區的程序進行分析講解；另一方面，針對業主反映的服務問題與物業公司進行覈實，並向物業公司提出改進建議，要求其根據法律規定履行好物業管理職責。
通過調解員搭建的溝通橋樑，63名業主與物業公司達成和解並交納物業費，物業公司隨後向法院撤回起訴，集體性糾紛實現了一次性解決。
彌渡縣人民法院聯動縣工商聯調解組織，通過“背對背”調解工作法，在調解前期充分與雙方當事人溝通，瞭解癥結所在，並向物業公司提出改進建議，要求其強化合同意識。同時，加強對小區業主的釋法說理，講明交納物業管理費是法律規定的義務。最終，不僅成功化解了批量糾紛，還促使物業公司改進工作，提升了服務質量。