與濱江決戰臨平？綠城管理剛拿了一個TOD項目

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

5月30日，杭州地鐵18號線喬司車輛段上蓋物業綜合體項目兩宗地塊正式出讓，總土地出讓面積22.9968萬平方米，總規劃建築面積276713.1平方米，總起始價11.02億元。最終兩地塊均底價成交，收金11.02億元。

地塊競得者爲杭州振合房地產有限公司、廣西路橋工程集團有限公司、杭州臨平喬司國際商貿城建設發展有限公司、杭州地鐵開發集團有限公司、杭州市錢江新城開發集團有限公司。股權穿透可見，杭州振合房地產有限公司實控人爲綠城管理集團有限公司（09979.HK，簡稱“綠城管理”）。通過與地方國企組成聯合體拿地的方式，綠城管理又獲得了杭州商業代建機會。

這並非綠城管理首次以聯合拿地的模式來獲取商業代建機會。相比輸出品牌與管理的純輕資產代建模式，綠城管理近年來參與土拍的次數逐漸增加，但仍然是小股操盤。

1月23日，綠城管理與南京市科技創新投資有限責任公司組成聯合體，以底價3.5億元競得南京江寧區NO.2024G98地塊。該地塊位於麒麟科創園核心區域，建築面積3.28萬平方米，容積率1.05，規劃爲低密度住宅用地。3月21日，綠城管理聯合廈門同安置業、特房海灣投資，以13.76億元競得廈門同安區T2025P01地塊。

近年來，綠城管理調整客戶結構，在政府代建、商業代建和資方代建三大模式中，多傾向於後兩類聯合體拿地模式，尤其是與城投、國企合作的商業代建項目。據2024年財報數據，綠城管理商業代建佔比提升至72%。在新拓代建項目合約總建築面積3649萬平方米中，政府代建、國企代建佔比合計約56.5%（政府代建31.4%、國企代建25.1%），私營企業委託佔比提升至33.2%，顯示客戶結構持續優化。

綠城管理“拿地”本質是通過代建協議鎖定項目資源，例如2024年中標的杭州運河新城項目雖由城投拿地，但綠城管理通過代建協議深度參與開發全流程，實際控制項目運營。

中指研究院數據顯示，2025年1-3月，綠城管理以882萬平方米新簽約規劃建築面積位列第一。綠城管理相關人士對21世紀經濟報道記者表示，此次綠城管理以旗下子公司參與“拿地”，目的是代建，並不會參與重資產投資。

綠城管理此次拿下的臨平TOD地塊，項目總體量近27.5萬平方米，也是近年來獲取的最大規模項目。地塊容積率分別僅1.24、1.15，算上蓋板、配建成本，實際住宅部分樓面價超1萬元/平方米。由於項目在地鐵上蓋，周邊也有區位更優質的項目待售，未來的銷售壓力不小。整體來看，這一板塊的低密產品具有較高認可度。比如藝尚小鎮的汀雨曉月裡疊墅（3.36萬元/平方米）、星縵林棲城聯排別墅（3.07萬元/平方米）、雲隱星潤府疊墅（3.1萬元/平方米）等由於限價原因，目前去化情況尚算不錯。

值得關注的是，濱江集團也在臨平開發了首個TOD項目-濱杭濱紛城，濱紛城總建築面積約63萬平方米，是一個“雙地鐵口”上蓋項目，橫跨了地鐵9號線興元路站（在建）、康信路站（在建）兩大站點。2024年12月5日，該項目首開均價爲15660元/平方米，260套房源吸引了1308人登記，最終觸發積分搖號，中籤率低於20%。而綠城管理拿下的項目與濱紛城直線距離不過1.3公里，極大概率成爲競品。這意味着，綠城管理與濱江集團，未來難免一場營銷大戰。