意外！126億北京朝青“巨無霸”地塊爲何爆冷底價成交？

4月28日，北京朝陽黃杉木店、孫河組合地塊以底價126億元成交，成交住宅樓面價5.45萬/平方米。與之前市場預期的火熱截然不同，雖然有4家房企及聯合體報名，但是隻有一家主體報價。最終，由中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體以126億元底價摘得。

作爲朝青板塊近十年唯一新增宅地，該地塊雖然具有稀缺性，但體量大、總價高，而且捆綁出讓的孫河商業體與住宅要一起施工一起交付，對於開發商的資金流、建設進度、多業態協同能力等都有一定的考驗。不過，業內人士認爲，在“好房子”規劃政策的驅動下，其產品值得期待。

考驗開發商：體量大、總價高、商業住宅一起交付

今天成交的地塊是北京朝陽又一“巨無霸”組合地塊，具體名稱爲“北京市朝陽區平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團土地儲備項目2902-73地塊R2二類居住用地、A334托幼用地、B4綜合性商業金融服務業用地。”

北京鏈家研究院分析師嶽微認爲，平房鄉黃杉木店地塊由於其體量大、總價高和稀缺性等特點，成爲2025年北京市朝陽區第二輪供地中頗受關注的一宗地塊。

從技術指標來看，該地塊與孫河2902-73商業金融地塊捆綁出讓，形成總用地規模14.83公頃、地上建築規模28.27萬平方米的出讓組合，起始價高達126億元。其中，黃杉木店地塊總用地面積達8.96公頃，規劃地上建築面積22.40萬平方米，由3宗地塊組成，其中01、03地塊爲居住用地，容積率均是2.6，限高80米；02地塊爲托幼用地。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，黃杉木店01、03地塊原本限高60米，地塊整體打包後改爲80米，意味着樓層更高，空間舒適度更好。但黃杉木店地塊捆綁了孫河2902-73商服地塊，而且商業與住宅要一起施工一起交付，對於開發商的資金流、建設進度、多業態協同能力等都有一定的考驗。

據悉，此次共有4家房企及聯合體報名，包括保利發展、招商蛇口、中海地產，以及中建智地+金茂+越秀+朝陽城發組成的聯合體。由此可見，參與的企業均爲國企、央企。但是隻有一家競買主體出價，並最終由其以底價獲得。

據北京市規劃和自然資源委員會網站顯示，競得人爲北京興鼎房地產開發有限公司（中建智地與朝陽城發合資公司）、廣州越秀華城房地產開發有限公司（越秀）、北京方興亦城置業有限公司（金茂），即中建智地+越秀+金茂+朝陽城發組合的聯合體。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，今天參與拿地的幾家房企實力雄厚，而且一直持續深耕北京。在聯合體中有朝陽城發參與，因此聯合體摘得的可能性大大提升了。作爲朝陽的區屬國企，有了朝陽城發參與，項目前期開發以及後續與政府對接過程會更加高效，將明顯推進項目的開發進程。

值得注意的是，本次土拍在競拍規則上也優化了競得人成立項目公司的相關要求。將原本“競得人爲聯合體或非北京市企業的，應在出讓宗地所在區（縣）成立一家能夠獨立承擔責任的項目公司”優化爲“競得人爲聯合體的，應成立能夠獨立承擔責任的項目公司”。

對此，嶽微表示，競拍規則優化後，不再區分競得人是否爲北京市企業，也不再限制項目公司成立數量與註冊地點，使得開發商參與競拍的主體更具靈活性，也爲聯合體的組成提供了更大的空間，這也有利於開發企業對大規模地塊的成本測算、開發設計，該地塊最終也是由聯合體競得。

朝青近十年唯一新增宅地

“黃杉木店地塊是所屬朝青區域近十年唯一新增的住宅地塊，具有稀缺性和獨特的市場價值。”張凱表示，項目南臨朝陽北路，東邊是平房公園，北側爲京城森林公園，西側約800米是朝陽大悅城，距離地鐵青年路站直線距離約900米。

該地塊西北方向是北京“一代”豪宅星河灣，二手房掛牌價約9.5萬元/平方米，周邊與星河灣同期以及之後建成的樓盤包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等。其中，華紡易城二手房掛牌價在7.2萬元/平方米，國美第一城二手房掛牌價爲5.6萬元/平方米。

張凱表示，朝青—平房板塊發展較早，有較多老公房和經濟適用房，人流量較大，交通擁堵問題比較嚴重，城市界面相對雜亂。

值得關注的是，地塊西南側是加油站，東側50米處有一條高壓線，03地塊邊緣還有四個高壓線塔。

黃杉木店地塊東側3公里處是今年2月保利和金茂聯合體以87.3億元拿下的三間房組合地塊，褡褳坡0006地塊爲保利開發，0007地塊爲金茂操盤，兩地塊成交樓面價5.16萬元/平方米。相比之下，“黃杉木店地塊素質略優一些，更靠近中心城區，有望實現更高的售價預期。”張凱如是說。

“拿地聯合體中的幾家房企均具有高端住宅開發的特長，黃杉木店地塊未來若能集各家房企之所長，再結合朝陽城開作爲‘地主’的地利優勢，其市場前景值得期待。”郭毅說。

據郭毅分析，20年前，北京東部高端居住區以大面積改善型產品爲主，並擁有星河灣等標誌性豪宅。黃杉木店地塊規劃建築面積達22萬平方米，體量罕見，便於開發商結合北京東部區域的居住需求，打造差異化產品線，滿足不同類型改善家庭的購房需求。此外，朝青具備成熟的高端居住氛圍，能充分滿足東部家庭對優質生活配套的需求。在當前“好房子”規劃政策放寬的背景下，該區域有望爲東部市場打造更高品質、更具生活價值的高端改善項目。

嶽微也認爲，基於地塊自身條件和周邊市場的情況，該地塊更適宜打造面向品質居住類改善需求的產品，不僅能吸引朝陽區域內的換房置業客戶，也同樣會是臨近的東城區、通州區、順義區換房置業客戶的優選之一。項目或許還能延續星河灣的標杆效應，成爲北京市場上新時期“好房子”的代表作。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐