一大波“地王”項目即將上新，有望帶動改善住房需求釋放

2024年是高端住宅市場的“大年”，進入2025年該趨勢仍在持續。

近期，從青島、上海，到合肥、成都，多個城市均有“地王”項目出現新進展，其中有的項目公佈了最新規劃、有的項目已然發佈了案名，引發市場廣泛關注。

在過往地產週期中，“地王”對開發商來說，是喜憂參半的存在：有的“地王”項目拿地成本過高、疊加市場價格端調控，入市節奏十分緩慢；有的則遇到市場熱銷週期，項目入市快、去化好。

當下，能被房企拍到“地王”價的項目，大多處於核心城市的核心板塊。克而瑞表示，在如今的市場大背景下，高能級核心區域的高價土地，去化和盈利反而更有保障，已成爲房企的頭號“避險灣”，同時也是地方政府“穩定市場、優化增量”的重要抓手。

多個“地王”項目有新進展

2024年的土拍市場，整體成交仍在縮量，但局部市場高熱、甚至頻繁出現“地王”項目。

據中指研究院統計數據，在2024年的土地市場，北上深杭仍是房企重點“補倉地”，廣州、成都、合肥的優質地塊吸引衆多房企踊躍參拍。其中，一線城市1～11月住宅用地土地出讓價款佔300城的份額達22.0%，較2023年提升3.1個百分點。

土拍局部高溫之下，青島、上海、成都等多個城市，都競拍出了“地王”項目，對市場信心提振明顯。步入2025年，這些城市的“地王”項目也都有了新進展。

在青島，去年6月當地曾拍出一宗“地王”——嶗山王家村地塊。當時，中海、海信、海業益佳3家企業競拍了364輪，最終青島海業益佳地產開發有限公司，以總價18.87億競得該地塊，樓面地價39516元/平方米，溢價率達37.23%，刷新青島樓面地價新高。

今年2月14日，青島市自然資源和規劃局公佈了該項目的規劃方案，項目命名爲柏悅府，將建設6棟高端住宅（5棟16層、1棟15層+16層）和3棟配套樓，容積率2.2，建築密度25%，綠地率40%，並配置了大露臺、空中花園等第四代住宅的特色設計。

研究機構卓易數據表示，綜合該地塊的條件，後續總價或在千萬以上，該項目片區內已聚集了大量高端項目，目前有海信海德山莊、天一仁和吾疆、銀豐·玖璽臺等，範圍擴大還有嶗山首府、銀豐玖璽城等，高端片區的扎堆競爭壓力也可以預見。

在高端住宅的“高地”上海，去年土拍市場同樣亮點頻出。其中去年8月，綠城以總價48.05億元，斬獲上海徐彙區濱江地塊，樓面價13.1萬元/平方米，刷新了全國單價”地王“紀錄。

該地塊在競拍之初，便備受業內關注。公開信息顯示，該地塊由小米總部地塊更改規劃而來，地塊原本爲商業用途，在重新出讓之後改爲住宅。競拍時，吸引了保利發展、華潤置地、中海&西岸聯合體等7家房企競相參拍，最終經過72輪競價“花落”綠城。

2月20日，上述“地王”也出現了新進展，項目案名“潮鳴東方”正式公佈，主力戶型爲280～600平方米。克而瑞表示，該地塊位於徐匯濱江板塊，緊鄰西岸金融城，周邊優質配套豐富，且沒有中小套型比例要求、最低套數和保障房，可以打造豪宅產品。周邊同類的香港置地啓元全部爲大戶型房源，開盤便實現熱銷，後續徐匯濱江的價格天花板有望再次被刷新。

在成都，去年也有一宗“地王”項目拍出，9月成都市錦江區金融城三期H12地塊公開出讓，中國金茂、招商蛇口、綠城中國、貝好家、錦江統建等14家企業82輪競價後，最終被貝好家以總價10.77億元、樓面價27300元/平方米奪得，成爲成都新晉樓面單價“地王”。

該地塊之所以受到熱捧，也是源自板塊的優質基本面。公開信息顯示，2023年6月時，金融城板塊首次供應約29畝住宅用地，華潤置地以樓面價20600元/平方米、清水房限價36000元/平方米摘得，後續打造的項目入市後售價約43999元/平方米、迅速告罄。

日前，新晉“地王”金融城三期H12地塊有了進展，據成都市公共資源交易服務中心公告，該項目容積率2.5，建築密度不大於25%，建築高度不超過60米，共規劃了4棟圍合佈局的住宅建築、僅有108戶，套均面積超過360平方米，所有戶型均在200平方米以上。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶告訴第一財經，北京、上海、杭州、成都等核心城市優質地塊競拍出高溢價，部分地塊甚至刷新城市或板塊最高總價、最高單價紀錄，顯示出房企對該城市市場發展看好及對其自身品牌、產品力的信心。

“這類項目入市後，預計將對市場信心形成一定支撐。尤其是在當前房地產市場整體調整的背景下，核心城市的優質住房產品，有望帶動改善型住房需求加快釋放。”曹晶晶表示。

高端項目成房企“避險灣”

在此前的房地產行業，“地王”項目的入市過程，並非都是一帆風順。

克而瑞發佈的一份研報顯示，“地王”項目普遍具有稀缺性，項目多位於核心區位、配套較爲豐富，因此去化表現較佳，但並非所有項目都入市節奏快、盈利空間高。

比如曾經的“地王”項目——位於上海前灘的三湘印象名邸，入市週期便十分長，該項目2014年12月拿地，2020年6月纔開盤入市，歷時5.5年之久。背後原因，則是當時房管部門對新房售價嚴格指導，房企要想獲得盈利，房價水平勢必也上漲，因此取證過程較長。

也有的“地王”項目入市節奏非常快，比如去年北京海淀四季青板塊的地王項目，由天恆正同搖號摘得，成交樓面價89640元/㎡，溢價率15%。拿地僅六個月後，該項目就開盤，99套房子開盤認購率達69%。六個月週期，可謂近年來的“地王”入市速度之最。

從盈利角度看，並非所有“地王”都有豐盈的利潤。該報告表示，典型如2017、2018年地王——西城天鑄和禧瑞春秋項目，兩個項目均“限房價、競地價”，其中後者系2018年出讓地塊，成本價高達61348元/平方米，銷售均價爲68924元/平方米，盈利空間大幅壓縮。

但時過境遷，當下各地樓市的限制性政策逐步退場，高端改善項目正普遍受到熱捧。

克而瑞表示，在市場正週期中，地王往往意味着項目盈利空間難有保障，比如北京2017、2018年的限競房項目，由於地價高、新房售價嚴格限定，盈利空間較小或者瀕臨虧損。而在當前市場大背景下，高能級核心區的項目去化和盈利更有保障，已成爲房企的頭號避險灣。

過去的2024年，便是高端住宅市場的“大年”，供應及成交雙雙走高。據CRIC監測數據，去年30個重點城市的新房和二手房中，3000萬以上高端住宅分別成交4356套和1497套，同比分別增長65%和17%，新房呈現出“越貴越買”特徵，億元豪宅同比倍增144%。

上海、深圳、蘇州等多個城市，去年高端住宅供應均大幅增加。以成交量“獨佔鰲頭”的上海爲例，2020～2022年新房總價3000萬以上年供給套數均不足850套，2024年新房總價3000萬以上年供給套數已達3342套，較2023年實現倍增，市場成交也穩步攀升。

2025年以來，核心城市實現熱銷的項目，也大多爲高端改善住宅。克而瑞表示，當前樓市延續止跌企穩，30個典型城市項目開盤去化率不降反增，今年1月已達階段性高點46%，區位核心、產品力較強的改善盤，則是支撐市場短期高熱的核心原因。

該機構還表示，新房豪宅市場出現了“越貴越買”的特徵，即總價段越高的房源成交增幅越大，這也意味着高端購買力“不差錢”，相比於價格，更願意爲產品和服務買單。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴第一財經，在當前以改善爲主的消費市場中，高端項目確實具備一定競爭力，尤其是在主打改善的一線城市、強二線城市，確實可能出現“越貴越好賣”的特徵，近期樓市數據表現不錯，房企也在抓住窗口期加速推廣產品。“不過，樓盤越貴越好賣，是個別主打高端消費城市的特殊狀態，不代表可以複製到其他低能級城市。”

曹晶晶表示，目前房企普遍延續“聚焦深耕”的投資策略，以實現確定性的銷售，因此在多數房企看好的核心城市，優質地塊競爭態勢或將延續。同時，高價地塊往往要求更高的開發質量和設計標準，這也有利於推動企業打造高端產品，促進改善需求釋放。“隨着房企產品策略的趨同，預計未來高端改善市場競爭將更加激烈，企業投資也需保持理性。”

對後續房企推盤策略及市場走向，克而瑞表示，房企“以銷定產”的推盤策略短期內不會改變，因而整體市場熱度有望高位維持，尤其是新政利好下的滬深杭等核心一二線城市，只要優質供應能持續入市，市場還是有望延續當前熱度，弱二三線城市的表現則有待觀察。