業財一體化是空間數字運營的關鍵一公里｜火花談第40期

作者 | 韓瑋燁、宋金煜

編輯 | 樑秀傑、劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

編者按

企業數字化轉型不只是引入一堆技術、概念或者系統，而是要爲業務帶來價值，支撐主業成功並形成強大競爭力。真正的智者懂得創造機會，他們正在用新技術、新模式席捲整個不動產行業。

從粗放式開發到精細化不動產資管，數字化運營始終伴隨其中。而睿和智庫觀察到，大多數企業對於數字化的實施都很糾結。糾結於實施的擇機與先後順序；糾結於實施深度和效果評估；糾結於流程的不穩定性與業務的貼合度。

於是，出現的普遍現象是，企業喜歡宣傳數字化，但實際情況卻霧裡看花，外面人看不懂，裡面的人用不好。底層業務邏輯不順，導致數字化基礎非常薄弱；硬件選型與軟件不匹配，導致數據在企業內部依然是孤島；以及中臺的準備極其欠缺……這些問題，讓企業決策層面對數字化實施，判斷不清、決策困難。

卡點到底是什麼？是認知不夠？還是預算不足？亦或是團隊能力不強？

“業財一體化的轉型尚未實現！”這一點被王猛這位資產運營和軟件開發管理雙重背景的專業人士一語道破。他認爲，未來，如果一個軟件只追求業務效率而忽視了財務合規，那麼它在管理規範的企業中將難以爲繼。

第40期火花談，睿和智庫創始人韓瑋燁對話成都城投優聯科技有限公司副總經理王猛，錨定財務一體化，分析不動產企業數字化實施中的難點和解決之道。

國企數字化轉型難在哪裡？

經過長期市場教育，企業意識到，僅靠購買系統或大量投資不能實現真正的數字化。

韓瑋燁數字化應用始終伴隨中國不動產企業的成長，但據睿和智庫調研，大多數企業實施並不順利。到底難在哪裡，困在了哪個環節？

王猛：我們合作的客戶中，超一半的企業都曾買過數字化系統，但最終不得不棄用，選擇重新搭建。其實原因很簡單，要麼系統功能不完善，業務部門難以操作，要麼技術供應商突然消失，沒人提供後續的服務和技術支持。

原有系統難用的主要癥結出在，財務和業務系統未能完全打通。這種脫節直接造成了業務數據無法自動同步到財務系統，財務人員只能手動處理賬目。從而可能引發數據的不一致，增加了維護線上和線下兩個系統的雙重負擔。

另外，如果系統設計沒有考慮財務人員的實際需求，就會導致使用意願極低，最終無法實現業務流程和財務數據管理的線上閉環。久而久之，整個系統價值大打折扣，逐漸被棄用。

韓瑋燁爲何業財一體仍難實現？業財一體的目標是什麼，流程是否複雜？

王猛：這個問題我們曾分析過，覆盤後得出的結論就是，不同行業、不同資產的財務管理場景和需求不同。因此，規劃軟件產品之初，就要充分了解並按照財務要求來設計各種數據標準和規則。

例如，在國有平臺公司中，不僅有不同類型的資產，而且包括自持、委託、租賃等多種運營形式，需在項目、房源、合同、賬單等模塊中明確識別出租方、承租方、權屬方、委託方等主體，以及合同類型、收入歸屬和稅收分類等。

若客戶使用中或軟件成熟後才發現財務場景缺失問題，很多模塊可能要推翻重來。這對於軟件公司而言是巨大的成本投入，也是很多公司無法幫助企業實現業財一體的根本原因。

實現業務與財務流程的在線整合，減少人爲失誤和不合規問題，推動企業數字化轉型，是業財一體的主要目標。具體流程包括，業務人員錄入合同後，系統自動生成賬單、處理在線收款、記錄流水，並開具電子收據和發票。這些流程環環相扣，要求操作準確及時，以避免影響整個鏈條。

韓瑋燁決策層（CEO）肯定希望通過財務看板直觀掌控經營現狀，按理說對於業財一體化的實施有很強的動力，爲什麼還會出現目前數字化的卡點？

王猛：我們服務的衆多客戶已受過市場的長期教育。過去，企業數字化規劃常過於雄心勃勃，有的自建團隊，有的外包開發，有的選用成熟產品，其中商務關係影響了許多訂單。但市場變化使企業意識到，軟件性能和適應性比關係網更重要。

我們注意到，很多外包公司交付軟件後常停止更新和優化，導致軟件無法適應新需求，變成了擺設。同時，許多業財一體化系統雖注重效率，卻忽視了國企更重視的安全合規，特別是財務合規，應用場景依然缺失，導致財務和業務的線上線下依然是割裂的。

目前，不少國企正積極打造財務共享中心，對業財一體化的需求日益迫切。而挑戰在於，如何找到一款合適的軟件和一支精通業財融合且精通軟硬件的實施團隊。

不動產數字化，要懂運營還要懂數據資產梳理

企業選型、選團隊，須深知，不懂資管業務的數字化團隊不是好團隊。

韓瑋燁成都城投優聯在業財一體化系統的設計和實施方面，有哪些比較優勢？

王猛：成都城投優聯的成長離不開成都城投的支持。可以說，成都城投就是中國房地產轉型不動產的一個縮影。集團業務從土地開發往資產運營轉型，涉獵保障房、集中公寓、商業、酒店等多種空間業態，涵蓋銷售、招商、運營、委託等多種經營場景。優聯起步之初，就需要理解公司戰略轉型的長期目標、多種業態的多種經營需求，以及各類資產的複雜情況。

母公司成都城投集團認識到數字化轉型重要性後，於2016年啓動籌備、2018年立項軟件研發，並在2020年成立了成都城投優聯。期間，得到了集團資管公司決策層的大力支持，公司一把手曾親自參與了數十次的前期調研會議。我們的軟件也經過了多次版本的升級更新。

依託於城投公司及國企客戶的管理經驗，我們深入瞭解不動產資產管理的痛點和潛在規則。因此，開發的松蘿資管軟件與國企資產管理需求高度匹配，確保客戶能先用起來，在使用的過程裡快速迭代更新。

而且我們不僅提供軟件，還提供諮詢服務，引導客戶安全、合規且高效地實現數字化轉型。其中，業財一體化是我們向客戶推廣的關鍵服務，目前這一理念已被大多數企業廣泛接受。

韓瑋燁在實施業財一體化時，如何確保不同資產類型的管理需求得到滿足，並且實現系統的易用性和便捷性？

王猛：財務管理是相對獨立的公共模塊，遵循統一的財務規則標準。資產管理、商辦租賃、住房租賃、物業管理、公房管理、安置房管理、資產銷售等業務雖各自獨立，但在財務處理上都遵循統一的財務管理規則，確保“業務獨立，財務統一”。

松蘿資管軟件的設計，遵循了大多數企業的線下管理習慣，即業務可能交給不同的團隊或公司做，但集團財務保持統一標準。同時，簡化操作流程，例如用戶錄入合同後，後續流程如賬單生成、收款等均可一鍵完成，減少數據重複輸入。

僅有軟件賬號開通是不夠的，數據的準確錄入纔是軟件有效運行的關鍵。我們常發現企業數據資產缺乏規範和標準。因此，項目啓動初期會着重於數據整理，協助客戶建立清晰的資產分類和數據標準。有時，數據梳理服務可能需要長達幾個月甚至半年之久。

韓瑋燁貴公司業財一體化系統的升級頻率和系統使用效果如何，成本是否可被大多數企業接受？

王猛：目前松蘿資管軟件至少保證每個月更新迭代一次。其中，業財管理系統在最近一年的時間內，每個月都有更新迭代。有些企業業財一體的實施效果，主要通過財務人員的人效來量化，但國企客戶更關注的是安全和合規。

我們高度重視數據安全，對於有自建服務器和信息部門的客戶，遵循其數據安全規範進行實施。若沒有的話，將提供相應雲服務並確保等保認證，同時簽訂保密協議以保障數據安全。

優聯做軟件有一個堅持，就是給所有客戶提供的都是標準產品，每個客戶用得都是同一個版本。這麼做的主要原因，一方面可以在產品層面做取捨和聚焦，另一方面也可以做客戶篩選，並實現成本的控制。

軟件中除了業財一體，還有很多業務板塊、模塊和環節，因此實施和交付成本都比較高。目前系統主要適用於大中型國企，市場化企業推廣還在規劃中。未來，可拆分不同模塊，從而降低中小企業的使用成本。

不動產資管的未來，必有數字化一席

不動產資產管理，最終目標是實現資產增值，優聯的數字化軟件已經展現其實力。只是對於未來，企業不想像外包公司靠堆人去拓規模，更想穩紮穩打做好每一個交付。

韓瑋燁貴公司管理了寫字樓、產業園、綜合體、住房等衆多資產，其中保租房和長租公寓運營數據十分矚目，是如何通過數字化賦能實現的？

王猛：目前公司租賃住房在運營房源量有10000多套間，超高出租率（平均95%）、較長的平均租期（18.5個月）、超高自有渠道佔比（超90%）以及超高人房比（1:700）。

長租公寓的運營業績驗證了松蘿資管平臺（同軟件）的數字化運營價值。除了松蘿以外，我們還開發了C端平臺——天府住房通。

一方面，松蘿資管平臺整合了合同、收款、開票、對賬等流程，自動對接財務系統，提高了財務與業務的效率。同時，平臺還制定了系統使用規範，明確了不同角色職責，在績效考覈中納入了收款及時性、數據準確性、出錯次數等指標。

另一方面，天府住房通是成都市的主要住房服務平臺，覆蓋了95%的保租房項目。它不僅提供房源信息，還整合了資格申請、報名、公積金支付等政府服務，以及燃氣、寬帶、保潔等生活服務，支持招租。這讓管家更專注於客戶服務而不是獲客，自然提高了人房比。

韓瑋燁天府住房通的目標是什麼？聯合了哪些企業和部門，目前達成情況如何？

王猛：松蘿資管和天府住房通的創建初衷都是聚焦不動產管理，依託管理實踐構建投、建、管、營一體化的數智平臺及服務體系，助力國有資產保值增值。其中，天府住房通的發展得到了市住建局、市公積金中心等主管部門的大力支持，提供了上述多種政務功能。

松蘿資管平臺和天府住房通是兩個相輔相成的系統，松蘿面向企業提供租賃住房運營管理服務，天府住房通則爲個人用戶提供找房和多種服務。截至9月底，松蘿軟件已服務數十家國有企業，續費率超過100%。天府住房通的註冊用戶超200萬人，平均日活用戶2萬人，線索轉化率超過30%。

未來，天府住房通還將擴展個人資產管理服務，並增加鄰里社區服務、便民優惠服務和房產信息查詢等功能。

韓瑋燁貴公司下一步計劃是什麼，您目前最大的挑戰是什麼?

王猛：目前，我們的業務集中在四川和重慶。

若快速擴張至其他城市，可能會超出銷售和研發團隊的承載能力，也可能變爲依賴人力資源的軟件外包公司，專注於耗時較長的項目交付工作。同時，B端軟件市場客戶增長緩慢，需逐個客戶進行洽談和簽約，無法通過廣告營銷迅速佔領市場。

因此，我們的業務需要精細化管理和逐步有計劃的拓展。

目前，個人面臨的最大挑戰是持續學習。因爲IT行業變化迅速，必須不斷更新知識和了解新技術，否則可能會被淘汰。

自2020年成立以來，通過公司管理機制創新、合夥企業持股等方式，保持核心團隊成員零流失率，提升了團隊穩定性和凝聚力，確保全員齊心協力追求共同目標。

結語

數字化中國的國策是可見的未來，且政策的先導性已經推進到數字資產層面。但微觀主體的實施依然需要循序漸進，在腳踏實地中不斷試錯和優化。

各地城投平臺手握海量龐雜的資產，這兩年紛紛組建專門的數字化企業，希望快速盤清資產狀況，尋找國有資產盤活路徑。成都城投優聯的先行先試，率先走出一條可參考可落地的路徑。

經過一年的近距離觀察，以及多次與優聯團隊的訪談，睿和智庫認爲，優聯的階段性成功，首先歸功於集團總部的戰略定力，其次歸功於團隊對空間運營的專業和專注。

數字化既不是理想化的空中樓閣，更無法做無米之炊。對於數字化團隊而言，需要擯棄對信息技術的偏執型追求，只有懂業務的數字化團隊，纔會海闊天空。

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